 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
Bureau Stedelijke Planning bv |
Goede segmentering van bedrijventerreinen bevordert het lokale en regionale vestigingsklimaat. Bureau Stedelijke Planning uit Gouda voerde in opdracht van de gemeente Den Haag een analyse uit naar de mogelijkheden voor segmentering van de 'Haagse' bedrijventereinen.
Een van de belangrijkste instrumenten om de stedelijke of regionale economie te stimuleren, is de ontwikkeling van een optimaal aanbod aan bedrijventerreinen. Niet alleen moet er voldoende bedrijventerrein beschikbaar zijn, ook de kwaliteit is van groot belang. Segmentering is een goed hulpmiddel om de indeling en inrichting van bedrijventerreinen af te stemmen op de verschillende wensen en eisen van gebruikers.
VARIANTEN
Voor het segmenteren van bedrijventerreinen bestaan veel varianten. In de praktijk is het gebruikelijk om meerdere varianten tegelijk toe te passen. Voor een zorgvuldige segmentering is het wel noodzakelijk de verschillende segmenteringsvarianten afzonderlijk in beeld te hebben. Alleen op deze manier kan het vestigingsmilieu van bedrijventerreinen optimaal afgestemd worden op de wensen en eisen van ondernemers. Bedrijventerreinen kunnen onder meer gesegmenteerd zijn op basis van: milieuhindercategorie, bereikbaarheidsprofiel, bedrijfstak, representativiteit, bedrijfshuisvesting, afzetgebied, ketenmanagement en formatie (zie kader). De verschillende segmenteringsvarianten worden vaak met elkaar gecombineerd. Zo is het tegenwoordig gebruikelijk dat elk bedrijventerrein is bestemd voor bepaalde milieuhindercategorieën en tevens een bereikbaarheidsprofiel heeft. Een aantal bedrijventerreinen is daarbovenop gesegmenteerd op basis van bedrijfstak. Deze indeling gaat vaak weer (onbewust) samen met de segmenteringsvarianten bedrijfshuisvesting en representativiteit. Een voorbeeld van het combineren van segmenteringsvarianten zijn de brainparks. In feite zijn dit bedrijventerreinen gericht op kantoorhoudende bedrijven in de bedrijfstak zakelijke dienstverlening in een representatieve setting. Door de keuze van de kavelgroottes wordt daarbij automatisch gesegmenteerd op afzetgebied.
'HAAGSE' BEDRIJVENTERREINEN
Door segmenteringsvarianten te koppelen aan de specifieke kenmerken van de Haagse economie, het (toekomstige) aanbod aan bedrijventerreinen en het regionale aanbod is een segmenteringsanalyse opgesteld van de bedrijventerreinen in Den Haag en omringende gemeenten, waar Den Haag middels industrieschappen en dergelijke enige zeggenschap heeft. Door het stuwende karakter en de positieve vooruitzichten voor het communicatiecluster in Den Haag lijkt het zinvol om voor dit cluster over te gaan tot een formatiegerichte segmentering. De Binckhorst komt in de analyse naar voren als het bedrijventerrein dat hiervoor de beste randvoorwaarden biedt. Vervolgens kan deze ontwikkeling worden voortgezet op de bedrijventerreinen Prins Clausplein en Gavi-terrein. Voorwaarde is wel dat op de betrokken bedrijventerreinen hoogwaardige telecommunicatievoorzieningen tot stand komen. De formatiegerichte segmentering in Scheveningen Haven rond 'vis en haven' moet volgens de analyse blijven. Op Forepark kan worden overwogen om de formatie 'voeding' te versterken. Clustering van bedrijven binnen één bedrijfstak is zinvol op een deel van Forepark. Als het aantal autodealers wordt uitgebreid, ontstaat een voor consumenten aantrekkelijke autoboulevard. Op het Fokkerterrein op Ypenburg verdient Composite Valley voortzetting. Door de gunstige ligging ten opzichte van de rijkswegen kunnen de bedrijventerreinen aan de zuidrand van Ypenburg deels ten behoeve van groothandel en logistiek worden ontwikkeld. Op de overige bedrijventerreinen, waar geen formaties mogelijk zijn en clustering van bedrijven met soortgelijke activiteiten niet leidt tot economisch voordeel, zou moeten worden ingezet op een menging van bedrijfstakken. Dat leidt tot het meest intensieve netwerk tussen bedrijven en heeft hierdoor de grootste economische meerwaarde. Op alle 'Haagse' bedrijventerreinen heeft een segmentatie naar afzetmarkt de voorkeur. De binnenstedelijke bedrijventerreinen komen primair in aanmerking voor kleine bedrijven met een stedelijke afzetmarkt. De bedrijventerreinen aan de stadsrand voor (middel)grote bedrijven met een (boven)regionale afzetmarkt. Op de bedrijventerreinen zelf zou bij voorkeur een differentiatie moeten plaatsvinden in aard en representativiteit van de bebouwing. Dit betekent de bouw van kantoren en kantoorachtige bedrijven op de hoogwaardige zichtlocaties. Dit sluit aan op de behoefte aan een optimale bereikbaarheid over de weg van de regionaal en (inter)nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening. Deze sector kan hiermee voor Den Haag behouden blijven. Langs de doorgaande wegen op en langs de bedrijventerreinen kunnen kantoorachtige bedrijven en showrooms een plaats vinden. Productiehallen en opslagfaciliteiten dienen bij voorkeur buiten de zichtlijnen een plaats te krijgen. Tot slot zou het zowel economisch als financieel zinvol zijn om over te gaan tot een regionale segmentering van bedrijventerreinen. Voor de implementatie zou hierbij een ontwikkelingsmaatschappij, waarin alle bedrijventerreinen in de regio zijn ondergebracht, een uitstekend instrument zijn. Met een dergelijke organisatie zou tevens een optimale grondprijsdifferentiatie tot stand kunnen komen. Een vereveningsfonds kan daarbij voorkomen dat uit kostenoverwegingen de segmentering van bepaalde bedrijventerreinen wordt losgelaten. Dat is echter nog geen Haags beleid.
VORMEN VAN SEGMENTATIE
Milieuhindercategorie:
Segmentering op basis van milieuhindercategorie is een van de oudste varianten. In de loop van de tijd is deze scheiding in het kader van de Wet Milieubeheer geformaliseerd en zijn de verschillende soorten bedrijven ondergebracht in milieuhindercategoriën. Door een toename van de technische mogelijkheden om milieuhinder te beperken, neemt de noodzaak om op basis van deze variant te segmenteren af.
Bereikbaarheidsprofiel:
In de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra werden A-, B- en C-locaties geïntroduceerd om de mobiliteit te beheersen. Het locatiebeleid had tot gevolg dat bij planning en bestemming van bedrijventerreinen voortaan rekening moest worden gehouden met de vervoersactiviteiten van de diverse soorten bedrijven. In de toekomst wordt dit locatiebeleid wellicht aangepast.
Bedrijfstak:
Segmentering naar bedrijfstak ontstond in de jaren tachtig. Gemeenten probeerden op deze manier een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven te creëren vanwege het onderlinge netwerk en het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (zoals een goede bereikbaarheid over de weg). Nog steeds komt deze manier van segmentering veel voor, maar deze is niet altijd zinvol. Zo is het contactennetwerk tussen bedrijven in dezelfde bedrijfstak niet altijd zo intensief als wordt verondersteld. Soms is er zelfs sprake van concurrentie of liggen de activiteiten zo ver uiteen dat er nauwelijks sprake is van raakvlak. Segmentering naar bedrijfstak is wel zinvol als er voor de betrokken bedrijven sprake is van economisch voordeel, door de aanwezigheid of ontwikkeling van een grote gemeenschappelijke voorziening, zoals een haven of een goederentreinstation. Een aansprekend voorbeeld is het Multimodaal Transport Centrum Valburg. Segmentatie naar bedrijfstak is ook zinvol als er sprake is van een voor consumenten aantrekkelijke concentratie, bijvoorbeeld een autoboulevard.
Representativiteit:
Ondernemers hebben steeds meer aandacht voor de kwaliteit van het bedrijfspand en de bedrijfsomgeving, maar in de ene sector is daar meer behoefte aan dan in de andere. Variatie in de mate van representativiteit van (delen van) bedrijventerreinen kan aan deze verschillende behoeften tegemoet komen en (visuele) overlast voorkomen. Voorbeelden van segmentering naar representativiteit zijn de brainparks en IJsseloord 2.
Bedrijfshuisvesting:
Het onderscheid tussen kantoorhoudende bedrijvigheid en activiteiten die in bedrijfshallen plaatsvinden is erg belangrijk, maar er zijn vele tussenvarianten en verfijningen mogelijk. Tussen segmentering naar bedrijfstak, representativiteit en bedrijfshuisvesting bestaat een sterke relatie. Afzetgebied: De omvang van het afzetgebied van bedrijven varieert sterk. Tussen de schaal van het afzetgebied en de bedrijfsgrootte bestaat vaak een relatie. Zo zal een klein bedrijf met vijf werknemers meestal niet internationaal georiënteerd zijn, en een groot bedrijf met 500 werknemers niet lokaal. De aard van het afzetgebied is bepalend voor de gewenste locatie. Zo zal een bedrijf met een nationale afzetmarkt graag nabij het rijkswegennet gevestigd zijn. Een bedrijventerrein kan naar afzetgebied gesegmenteerd worden door de grootte van de kavels of bedrijfsunits hierop af te stemmen.
Ketenmanagement:
Om bedrijventerreinen op een duurzame manier in te richten is het van belang de energie-, water- en materiaalstromen die de bedrijven in- en uitgaan te analyseren en optimaal op elkaar af te stemmen: integraal ketenbeheer. Bedrijven kunnen in bepaalde gevallen onderdeel uitmaken van een ecologisch netwerk, waarbij ze gebruik maken van elkaars restwarmte, -water of -stoffen. Ze moeten dan wel in elkaars nabijheid zijn gevestigd. In Den Bosch is dit aanleiding om een deel van het bedrijventerrein De Rietvelden hier specifiek voor te bestemmen. De mogelijkheden voor ketenmanagement zijn sterk afhankelijk van de aard van de aanwezige of aan te trekken bedrijvigheid. Met name de industriële bedrijven lenen zich voor een dergelijke aanpak.
Formatie:
Het gaat hier om de verzameling van activiteiten in het proces van grondstof tot eindproduct (de bedrijfskolom), en gerelateerde activiteiten zoals dienstverlening en toeleverantie. Voor bedrijven in een formatie is nabijheid een belangrijke vestigingsfactor. Met name door de afname van transportkosten van mensen en goederen kunnen aanzienlijke kostenbesparingen optreden. Zeker in het kader van inmiddels breed geintroduceerde 'just in time delivery' is dit van groot belang. Ook ontstaan gemakkelijker contacten met andere bedrijven. Voor de economie van een gebied is de aanwezigheid van een of meerdere formaties van groot belang. Het uitgebreide economische netwerk dat hiermee samenhangt, heeft immers een zichzelf versterkend en aantrekkend effect (agglomeratievoordelen). Het is echter niet eenvoudig om een formatie te laten ontstaan. Er moet sprake zijn van een zekere kritische massa van één soort. Segmentatie naar formatie staat in feite loodrecht op segmentatie naar bedrijfstak. De invalshoek is hier juist gericht op de totstandkoming van een product zoals brood of auto's. Hierbij spelen verschillende bedrijfstakken een rol.
Bureau Stedelijke Planning b.v.
Klein Amerika 18
2806 CA Gouda
Tel. 0182 689416
Fax. 0182 689417
E-mail: info@stedplan.nl
