Project

Historische vaarroute Maastricht; onderzoek toeristisch project i.h.k.v. het Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik (StIR) (Ministerie van VROM & SEV, 2001)

Met het herstel van de historische vaarroute Maastricht – Vlaanderen komt voor de pleziervaart een verbinding tot stand tussen de Maas en de Zuid-Willemsvaart. Het project omvat onder andere de herontwikkeling van de historische binnenhaven ‘t Bassin in Maastricht en de renovatie van het bijbehorende kanaal met sluizen. ‘t Bassin wordt ingericht als passantenhaven. Rond ‘t Bassin vindt een transformatie plaats van oude werkplaatsen, pakhuizen en werfkelders in een hotel, horecagelegenheden en winkeltjes. De vaarroute is uitgediept en toegankelijk gemaakt voor pleziervaartuigen. Het project kwam tot stand door middel van een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) en maakt onderdeel uit van het veel grotere project Belvedère.


Bureau Stedelijke Planning bv heeft in opdracht van het Ministerie van VROM en de SEV dit IPSV (Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing)-project geanalyseerd. De inhoud van deze publicatie is gebaseerd op de onderzoeksresultaten.

HISTORIE

In het midden van de negentiende eeuw vestigden zich in Maastricht de eerste grote Nederlandse fabrieken. ‘t Bassin had daarbij als overslaghaven op een kruispunt van vaarwegen een belangrijke functie. Het gebied maakte in die tijd een dynamische ontwikkeling door met de bouw van nieuwe werkplaatsen, werfkelders, pakhuizen en koffiehuizen. Aan het begin van de twintigste eeuw raakte ‘t Bassin in verval. Sluis 20 kon de schaalvergroting in de binnenscheepvaart niet verwerken. Een deel van de 150 jaar oude, leegstaande panden langs de binnenhaven is in de loop van de jaren gesloopt. Op dit moment staan er rond ‘t Bassin nog veel monumentale, maar verouderde of vervallen bedrijfsgebouwen die niet meer in gebruik zijn. De historische vaarroute is in het noordelijke deel van de stad gesitueerd en ligt in een gebied met verouderde bedrijventerreinen, vervallen woon- en bedrijfsgebouwen en spoorwegen die niet meer in gebruik zijn. De openbare ruimte rond het kanaal was verwaarloosd en verlaten. De oevers van de vaarroute vormen de achterkant van de stedelijke bebouwing. In de omliggende woonwijken is sprake van stedelijk verval. Het inkomen is laag, er is sprake van hoge en vaak langdurige werkloosheid, criminaliteit en drugsoverlast.


PROJECTBESCHRIJVING

De doelstellingen van het herstel van de historische vaarroute en de herontwikkeling van ’t Bassin zijn:

• Bevordering van het (water)toerisme met extra bezoekers en werkgelegenheid;
• Bijdrage aan de revitalisering van het noordwesten van Maastricht;
• Ontsluiting van de historische vestingwerken en herstel en behoud van monumenten langs de vaarroute.

Historische elementen die deels aan het oog ontrokken waren maken nu deel uit van een verbindingsroute tussen de Maas en de Zuid-Willemsvaart. Vlakbij ‘t Bassin bevindt zich een industrieel monument: een ketelhuis uit de tijd van de keramische industrie. Halverwege de route is er een doodlopende aftakking naar de ‘Lage en Hoge Fronten’ met kazematten en vestingwerken van ongeveer 600 meter lang. Op de oude muren groeit een inmiddels unieke flora. Even verderop vervolgt de route zijn weg onder een monumentale tunnel uit 1875. Vlak voor de Zuid-Willemsvaart ligt de oude en vervallen Sluis 19 in de schaduw van hoge kastanjebomen. Met de restauratie ontstaat een rechtstreekse verbinding met de Zuid-Willemsvaart en met België. De historische vaarroute Maastricht-Vlaanderen is hiermee weer in ere hersteld. ‘t Bassin is in gebruik genomen als passantenhaven. Daartoe zijn de kades ingericht met bolders, bevestigingspunten en stroompalen. Onder de brug die ‘t Bassin doorkruist zijn sanitaire voorzieningen gerealiseerd. In ‘t Bassin komt tevens een innamepunt voor afvalwater. Het brugwachtershuisje aan de westzijde van ‘t Bassin is gerestaureerd en ingericht als havenkantoor. ‘t Bassin is omgeven door werfkelders en kades. De werfkelders zijn gerenoveerd ten behoeve van horeca, detailhandel en ambachten. Aan de Maaszijde van sluis 20 is een slibwerende voorziening aangebracht die tevens functioneert als wandelpier. Door deze pier ontstaat voor de sluis een voorhaven die plaats biedt aan grotere schepen, rondvaartboten en watertaxi’s. Voor het oorspronkelijke gebouw van het Landbouwbelang bestaan plannen om hier een hotel te vestigen.


INTEGRALE AANPAK

De historische vaarroute en ‘t Bassin maken onderdeel uit van het project Belvedère dat de westelijke maasoever bestrijkt; de noordwestelijke entree van Maastricht. Belvedère omvat de realisatie van circa 4.500 woningen, 70.000 m2 winkelruimte, 200.000 m2 kantoren en 100.000 m2 culturele functies. Ten behoeve van deze grootschalige aanpak is de gemeente Maastricht al in een vroegtijdig stadium een samenwerking aangegaan met het Sociaal Fonds Bouwnijverheid (SFB) te Amsterdam en ING Vastgoed te Den Haag. Partijen beogen een langdurige samenwerking aan te gaan (30 jaar) om te ontwikkelen, te beleggen, te beheren en aan gebiedsmanagement te doen. Een innovatieve aanpak gericht op de transformatie van een groot stadsdeel. ‘t Bassin en de historische vaarroute vormen de eerste fase van het project met de bedoeling als motor te functioneren voor de ontwikkeling van het gehele plangebied. Bij ‘t Bassin en de historische vaarroute is sprake van een integrale aanpak. Het project is er op gericht het gehele omliggende gebied aantrekkelijker en levendiger te maken. Hierbij dient een onderlinge versterking van de verschillende functies plaats te vinden. De koppeling met het beheer en de openbare veiligheid van het gebied vormt hierbij een belangrijke factor. Door de integrale aanpak vindt verbreding plaats van het financiële draagvlak. Dit betekent dat financieel minder aantrekkelijke onderdelen zijn gekoppeld aan de commercieel interessante functies. Zo is een koppeling aangebracht tussen het verliesgevende herstel van de historische vaarroute met de meer rendabele exploitatie van de werfkelders.


KWALITEITSVERBETERING VAN DE STAD

De inzet is om ‘t Bassin uit te laten groeien tot een levendige binnenhaven voor de pleziervaart in de zomer. Gedurende het gehele jaar zal ‘t Bassin daarnaast plaats bieden aan historische museumachtige schepen. In het voor- en naseizoen kunnen in de haven en het kanaal tochten van watersportverenigingen en wedstrijden georganiseerd worden. In het komende jaar vindt invulling plaats van de werfkelders. Hierbij is ingezet op de huisvesting van galerieën, winkels en horeca. Voor de ondernemers in ‘t Bassin zal in de eerste jaren sprake zijn van een geringe omzet. Vanuit die optiek vindt selectie plaats van kapitaalkrachtige bedrijven. Tevens wordt gebruik gemaakt van zogenaamde “ingroeihuren”. Met het project vindt een revitalisering plaats van de haven, het kanaal en het omliggende gebied. Door het water te bestemmen als voorkant van verstedelijking komen nieuwe gebieden in beeld die door functieverandering of herontwikkeling een bijdrage kunnen leveren aan het proces van stedelijke vernieuwing. Bij deze aanpak heeft de bestrijding van de drugsoverlast een hoge prioriteit. Inmiddels zijn door de diverse activiteiten de eerste positieve signalen zichtbaar; minder criminelen en minder rommel op straat en in het water. Na de opening van Sluis 19 zal het aantal passerende schepen naar verwachting toenemen waardoor de sociale controle en veiligheid in het kanaal tussen de Zuid-Willemsvaart en de Maas verder verbeteren. Samen met twee Belgische provincies en de provincie Noord-Brabant is door de provincie Limburg het project ‘Grensoverschrijdend Watertoerisme’ ontwikkeld, dat vaarvakanties in Vlaanderen stimuleert. Het herstel van het kanaal tussen de Zuid-Willemsvaart en de Maas maakt hier onderdeel van uit en levert een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van het project. Met de historische vaarroute wordt tevens een uniek stuk cultuurhistorisch Maastricht ontsloten. De herontwikkeling van ‘t Bassin voegt daarnaast een aantrekkelijke binnenstadshaven met bijbehorende voorzieningen toe. Naar verwachting zal het aantal bezoekers aan Maastricht hierdoor toenemen. Dit komt ten goede aan de bestedingen en de werkgelegenheid. Maar ook voor de bewoners van de stad zelf is de historische vaarroute met ‘t Bassin een belangrijke aanvulling op de stedelijke voorzieningen.


PROJECTORGANISATIE

Ook voor wat betreft de projectorganisatie is ‘t Bassin een pilotproject voor het veel grotere project Belvedère. Ten behoeve van ‘t Bassin en de historische vaarroute richten de gemeente Maastricht, ING Vastgoed en het Sociaal Fonds Bouwnijverheid (SFB) een exploitatiemaatschappij op onder de naam ’t Bassin BV. In de stuurgroep van de organisatie nemen de drie partijen op directie- en bestuursniveau zitting. Hierdoor is het project stevig in de organisaties verankerd. Namens de drie partijen is een adviseur aangesteld. De exploitatiemaatschappij heeft als hoofddoel de realisatie van een professionele havenexploitatie. In de exploitatiemaatschappij heeft iedere partij een belang van 1/3 en worden beslissingen met unanimiteit genomen. Dit om te voorkomen dat twee van de partijen het overwicht krijgen. Met betrekking tot besluiten met een publiek karakter bestaat vervolgens een inspanningsverplichting. Bij geschillen bemiddelt een externe vertrouwenspartij; een adviesbureau op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Indien de samenwerking met de private partijen niet succesvol is, heeft de gemeente de vrijheid derden te betrekken bij het beheer en de exploitatie van ‘t Bassin. Op langere termijn zal de exploitatiemaatschappij zich tevens richten op het beheer van andere delen van het project Belvedère. Het projectgebied is voor een periode van 40 jaar in erfpacht uitgegeven aan de exploitatiemaatschappij ’t Bassin BV. De werfkelders, de kades, de oevers, de sluizen en het water blijven in eigendom van de gemeente. De exploitatie en het beheer vindt vanuit ‘t Bassin BV plaats. De achtergrond voor deze constructie is de keuze voor een integrale aanpak en de constatering dat het moeilijk is om een gebied publiek te beheren. De gemeente kan alleen publiekrechtelijk optreden wat een moeizaam proces is. Nu het gebied in handen is van een private onderneming biedt het privaatrecht meer en betere mogelijkheden voor handhaving. Dit is vooral van belang in het kader van de drugsproblematiek. Een dergelijke aanpak past in het streven van de gemeente Maastricht om in het kader van gebiedsmanagement het beheer van totale gebieden, inclusief de openbare ruimte, over te dragen. Het dagelijkse toezicht op de haven berust bij een reeds aangestelde havenmeester.


HET PROCES

Uit de ervaringen met ‘t Bassin is gebleken dat gedurende het planproces vele andere partijen deelnemen. Dit vraagt om continuïteit in de projectleiding. Om het project te laten slagen is het verder belangrijk dat de participerende partijen niet primair uit zijn op eigen belang maar doorlopend het grotere belang in de gaten te houden. Ervaren is dat uitbesteding van diverse werkzaamheden aan één aannemer niet altijd de voorkeur heeft. Een aannemer is immers niet op alle gebieden thuis en besteedt zelf ook bepaalde onderdelen uit. In dat geval is de opdrachtgever afhankelijk van de keuze van de aannemer. Het project was sterk gebaat bij de medewerking van Rijkswaterstaat voor het afvoeren van het baggerslib. Maastricht mag het verontreinigde slib tegen een ‘intern tarief’ laten storten in de slufter van Rijkswaterstaat. Anderzijds is Maastricht minder gelukkig met het feit dat Rijkswaterstaat zich niet druk lijkt te maken om vaarwegen die hun verkeersfunctie hebben verloren. Hierdoor slibben deze vaarroutes dicht met woonboten. Met betrekking tot de communicatie is een bureau in de hand genomen. De omwonenden en omliggende bedrijven zijn in een vroeg stadium bij het project betrokken. Met name de bewoners waren blij met de revitalisering van ‘t Bassin. Voor de voorlichting van het gemeentebestuur is gebruikgemaakt van informele besloten sessies om de raadsleden bij te praten. Deze bijeenkomsten waren van groot belang om voeling met de politiek te behouden.


FINANCIËN

De totale overheidsinvestering in ‘t Bassin en de historische vaarroute bedraagt 11,1 miljoen gulden (5,0 miljoen Euro). Van dit bedrag is in de eerste fase 6,5 miljoen (3,0 miljoen Euro) geïnvesteerd in het uitbaggeren van het kanaal en het herstel van de havenfunctie. De aanbesteding bleek 60% duurder te zijn dan voorzien. Door uitstel van de restauratie van Sluis 19 en de verwerving van extra fondsen kon de realisatie van ‘t Bassin toch doorgaan. De overheidsinvestering van 6,5 miljoen gulden (3,0 miljoen Euro) heeft geleid tot een waardestijging van het omliggende onroerend goed met een veelvoud van deze investering. In de tweede fase vindt financiering plaats van de restauratie van Sluis 19 (3,8 miljoen gulden / 1,7 miljoen Euro) en het uitbaggeren van de Lage Fronten (0,8 miljoen gulden / 0,36 miljoen Euro). De kosten worden voornamelijk gedragen door de Europese Unie, de ministeries van Economische Zaken en VROM, de provincie Limburg, de Stichting Recreatietoervaart Nederland en de gemeente Maastricht.

De private partijen hebben 1,25 miljoen gulden (0,57 miljoen Euro) geïnvesteerd in de renovatie van de werfkelders. Daarnaast heeft het consortium SFB/ING Vastgoed een stuk van het aanpalende industrieterrein aan het toekomstige havenhoofd gekocht en enkele oude industriegebouwen in de directe omgeving. Met betrekking tot de exploitatiemaatschappij ’t Bassin B.V. nemen alle drie de partijen deel met een bedrag van 0,5 miljoen gulden (0,23 miljoen Euro). Hiermee bedraagt het startkapitaal fl. 1,5 miljoen gulden (0,68 miljoen Euro). Naast investeringskosten zijn er voor onderhoud onkosten geraamd van fl 8.000 (3.600 Euro) per jaar. Hier staat tegenover dat de opbrengsten van de gemeente toenemen door een aanzienlijke stijging van de kadastrale waarde in de omgeving. Deze leidt tot hogere inkomsten uit de onroerende zaakbelastingen. Daarnaast is de verwachting dat de toeristenbelasting zal toenemen met een bedrag van ongeveer fl 35.000,- (15.900 Euro) per jaar. Dit bedrag wordt teruggestort in een fonds ‘groot onderhoud’. Op deze wijze vloeit de belasting van de vaarrecreanten terug naar het onderhoud van de vaarwegen ten behoeve van deze doelgroep.


PROGRAMMA

• Renovatie historische vaarroute;
• Herstel Sluis 19 en 20 en aanverwante voorzieningen;
• Herstel havenfunctie ‘t Bassin;
• Restauratie brugwachtershuisje tot havenkantoor;
• Renovatie 900 m² historische werfkelders.

PLANNING

• Initiatief 1998;
• Start uitvoering 2000;
• Opening Bassin 2001;
• Opening gehele historische vaarroute 2002.

PROJECTINHOUDELIJKE LEEREFFECTEN:

• Door de integrale aanpak van een gebied vindt onderlinge versterking van de verschillende functies plaats;
• Met een integrale aanpak van een gebied is het mogelijk om financieel minder aantrekkelijke onderdelen te koppelen aan commercieel interessante functies;
• Oriëntatie van functies op water kan een impuls geven aan stedelijke vernieuwing;
• Een toeristisch project kan een gebied verlevendigen, de werkgelegenheid bevorderen, en functioneert tevens als stedelijke voorziening voor de bewoners van de stad.

LEEREFFECTEN VAN DE PROJECTORGANISATIE:

• Een pilotproject van beperkte omvang levert ervaring op voor de projectorganisatie van een groot (herstructurerings)project;
• Voor de ordehandhaving en het beheer van een gebied biedt het privaatrecht meer en betere mogelijkheden dan het publiekrecht;
• Om het project te laten slagen is het belangrijk dat de participerende partijen niet primair uit zijn op eigen belang maar doorlopend het grotere belang in de gaten houden;
• Uitbesteding aan één aannemer heeft niet altijd de voorkeur daar deze niet op alle gebieden thuis is en zelf ook bepaalde onderdelen uitbesteedt. In dat geval is de opdrachtgever afhankelijk van de keuze van de aannemer.