 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
Bureau Stedelijke Planning bv |
“Onze belangrijkste gezamenlijke ambitie is ambitieus te zijn!” Met deze woorden lanceerde Breda in het kader van het Grote-stedenbeleid de Stadsvisie 1999-2005. Centraal in de visie staat een versterking van de economische structuur van de stad. Onder andere door middel van een revitalisering van de wijkwerkterreinen.
In dit kader is aan Bureau Stedelijke Planning bv gevraagd om de problematiek van de wijkwerkterreinen te analyseren en voor een zevental van deze terreinen een plan van aanpak op te stellen voor revitalisering. Het onderzoek bestond uit een vijftal onderdelen:
De functie van wijkwerkterreinen is belangrijk voor de economie en de (laaggeschoolde) werkgelegenheid in de stad. Het aantal arbeidsplaatsen op de wijkwerkterreinen neemt nog steeds toe. Daarnaast hebben de wijkwerkterreinen een positieve invloed op de (economische) ontwikkeling van de wijken waarin zij gelegen zijn. Revitalisering van de wijkwerkterreinen is dan ook van groot belang. In Breda bevinden zich circa 24 wijkwerkterreinen. Samen genereerden de wijkwerkterreinen in 2000 bijna 11.000 arbeidsplaatsen. Het soort bedrijven varieert van grote fabrieken zoals de Oranjeboomfabriek en de Faam Suikerwerken tot kleine bedrijfsruimten achter woningen. Op de wijkwerkterreinen zijn vooral middelgrote en kleine bedrijven gevestigd. De meeste wijkwerkterreinen zijn aan of vlakbij doorgaande wegen gesitueerd. Over het algemeen is de bereikbaarheid van de wijkwerkterreinen per auto dan ook goed. De bereikbaarheid per vrachtwagen is doorgaans minder positief. Dit komt doordat de meeste wijkwerkterreinen in of direct naast woonwijken gesitueerd zijn. De parkeersituatie is in het merendeel van de gevallen matig tot voldoende. Op het merendeel van de wijkwerkterreinen bestaat geen leegstand. Wel is er in een aantal gevallen sprake van braakliggende kavels. De benutting van de buitenruimte is niet optimaal. Vooral op de vooroorlogse wijkwerkterreinen is sprake van extensief ruimtegebruik. De representativiteit van de wijkwerkterreinen varieert sterk. Het zijn met name de oudere terreinen die geen representatieve uitstraling hebben. Het onderhoud van de wegen varieert van matig tot goed. Op de terreinen is doorgaans weinig open opslag. Het aanbod en het onderhoud van de groenvoorzieningen is meestal voldoende. Op een aantal wijkwerkterreinen is sprake van bodemvervuiling. Ook zijn op een aantal terreinen bedrijven gevestigd die veel milieuhinder veroorzaken. Op basis van een inventarisatie van de problematiek is voor 11 van de 24 wijkwerkterreinen voorgesteld om deze te revitaliseren door middel van sloop/nieuwbouw. Op twee terreinen is groot onderhoud gewenst. Revitalisatie door middel van klein onderhoud is voor drie wijkwerkterreinen van toepassing. Voor acht wijkwerkterreinen is revitalisering niet nodig. Met behulp van een kwantitatieve analyse is bepaald welke wijkwerkterreinen prioriteit dienen te krijgen bij de revitaliseringsopgave. Ten behoeve van deze analyse zijn voor ieder wijkwerkterrein waarden toegekend aan de volgende variabelen:
PROJECTORGANISATIE EN INSTRUMENTEN
De aanpak van de revitalisering van wijkwerkterreinen is maatwerk. Zowel met betrekking tot de financiering als met het oog op efficiency kan het zinvol zijn om in een vroeg stadium andere (private) partijen in het planvormingsproces te betrekken, of in bepaalde gevallen een deel of het gehele project aan een private partij over te dragen Voor alle vormen van projectorganisatie geldt dat door in een vroegtijdig stadium ondernemers bij het revitaliseringsproject te betrekken een vertrouwensbasis voor samenwerking tot stand komt. Ook wordt op deze wijze voorzien in een aanpak die optimaal op de behoeften van de eindgebruikers (de ondernemers) is afgestemd. Bij succesvolle revitaliseringsprojecten is de uiteindelijk gekozen organisatie- en financieringsvorm creatief maatwerk, voortvloeiend uit het planvormingsproces. Het doel van publiek private samenwerking (PPS) is het creëren van meerwaarde. Om dit te bereiken dient de overheid een meer output-gerichte benadering te kiezen bij het formuleren van een project. Of een project kansrijk is voor PPS wordt bepaald door de rentabiliteit en de complexiteit van een project. Hoe hoger de rentabiliteit en hoe lager de complexiteit hoe groter de kans op een succesvolle PPS. Afhankelijk van schaal, omvang en looptijd van het project kan gekozen worden voor een contractvorm of een rechtspersoon. In de planfase is het onverstandig een PPS-constructie te creëren. Eventueel kan voor deze fase wel een intentieverklaring gesloten worden. De meest geschikte vorm van samenwerking in de realisatiefase is de contractuele vorm. Wanneer de samenwerking (ook) de exploitatiefase betreft, is de meest voor de hand liggende constructie een formele gezamenlijke rechtspersoon te kiezen. Met betrekking tot de samenwerkingsvorm is het van belang dat alle betrokken partijen vanaf het begin van de planvorming bij het proces betrokken zijn. Integrale uitbesteding is een methode waarbij een groot deel of de gehele revitalisering van een bedrijventerrein wordt uitbesteed aan een private partij. Hierbij zijn ook onderdelen betrokken die in de klassieke constructie tot de taken van de overheid behoren. Door de integrale aanpak van uitbesteden kan de prijs-kwaliteitverhouding van het product verbeteren. Dit komt vooral door de toename van efficiency.
De aanpak van de revitalisering van wijkwerkterreinen is maatwerk. Zowel met betrekking tot de financiering als met het oog op efficiency kan het zinvol zijn om in een vroeg stadium andere (private) partijen in het planvormingsproces te betrekken, of in bepaalde gevallen een deel of het gehele project aan een private partij over te dragen Voor alle vormen van projectorganisatie geldt dat door in een vroegtijdig stadium ondernemers bij het revitaliseringsproject te betrekken een vertrouwensbasis voor samenwerking tot stand komt. Ook wordt op deze wijze voorzien in een aanpak die optimaal op de behoeften van de eindgebruikers (de ondernemers) is afgestemd. Bij succesvolle revitaliseringsprojecten is de uiteindelijk gekozen organisatie- en financieringsvorm creatief maatwerk, voortvloeiend uit het planvormingsproces. Het doel van publiek private samenwerking (PPS) is het creëren van meerwaarde. Om dit te bereiken dient de overheid een meer output-gerichte benadering te kiezen bij het formuleren van een project. Of een project kansrijk is voor PPS wordt bepaald door de rentabiliteit en de complexiteit van een project. Hoe hoger de rentabiliteit en hoe lager de complexiteit hoe groter de kans op een succesvolle PPS. Afhankelijk van schaal, omvang en looptijd van het project kan gekozen worden voor een contractvorm of een rechtspersoon. In de planfase is het onverstandig een PPS-constructie te creëren. Eventueel kan voor deze fase wel een intentieverklaring gesloten worden. De meest geschikte vorm van samenwerking in de realisatiefase is de contractuele vorm. Wanneer de samenwerking (ook) de exploitatiefase betreft, is de meest voor de hand liggende constructie een formele gezamenlijke rechtspersoon te kiezen. Met betrekking tot de samenwerkingsvorm is het van belang dat alle betrokken partijen vanaf het begin van de planvorming bij het proces betrokken zijn. Integrale uitbesteding is een methode waarbij een groot deel of de gehele revitalisering van een bedrijventerrein wordt uitbesteed aan een private partij. Hierbij zijn ook onderdelen betrokken die in de klassieke constructie tot de taken van de overheid behoren. Door de integrale aanpak van uitbesteden kan de prijs-kwaliteitverhouding van het product verbeteren. Dit komt vooral door de toename van efficiency.
Bij een tender is sprake van een prijsvraag waarbij projectontwikkelaars of bouwbedrijven een ontwikkelingsplan voor een locatie in kunnen dienen met een bijbehorend grondbod. Door een selectiecommissie wordt vervolgens een keuze gemaakt op basis van een aantal criteria. Deze constructie is met name voor rendabele projecten een interessante optie daar dit kan leiden tot een maximale grondopbrengst. Voor bedrijventerreinen waar klein of groot onderhoud plaats dient te vinden is een samenwerkingsverband met de zittende bedrijven een interessante constructie. Met de bedrijven worden een aantal afspraken gemaakt om tot een revitalisering van het bedrijventerrein te komen. Hiertoe is de oprichting van een ondernemersvereniging van groot belang. Dit vergemakkelijkt het communicatieproces aanzienlijk. Met de ondernemers kunnen vervolgens afspraken gemaakt worden op basis van het ‘voor wat hoort wat’ beginsel. Ook kan met het bedrijfsleven een convenant opgesteld en ondertekend worden. Hierin worden tussen de verschillende partijen een aantal bindende afspraken gemaakt. Om bedrijventerreinen te revitaliseren bestaan daarnaast een aantal instrumenten zoals aanschrijving, subsidies, fondsvorming, baatbe-lasting en de vorming van een vereniging van eigenaren. In het buitenland bestaan daarnaast nog de instrumenten ‘no further action letter’, ‘impact fees’, winstroming achteraf en ‘site assessment fees’.
PLAN VAN AANPAK REVITALISERING WIJKWERKTERREINEN
In overleg met de gemeente Breda is een plan van aanpak opgesteld voor de terreinen: Teteringsedijk, Koele Mei, Aardenhoek, Oosterstraat/Verbeetenstraat, Westrik, Tuinzigtlaan en De Lind/ Logtenburg;
Bureau Stedelijke Planning b.v.
Klein Amerika 18
2806 CA Gouda
Tel. 0182 689416
Fax. 0182 689417
E-mail: info@stedplan.nl
