Grote ontwikkelingspotentie in subcentra Randstad

nieuws

De subcentra in de Randstad hebben vaak geen grootstedelijke uitstraling en evenmin een duidelijk herkenbare identiteit. Dat concluderen Pieter van der Heijde en Eric Hoppenbrouwer op basis van onderzoek van hun Bureau Stedelijke Planning. Zij stellen dat voor de uitbreiding of nieuwbouw van subcentra een richtinggevende visie van belang is met als einddoel subcentra die optimaal aansluiten op de wensen van de eindgebruikers en bijdragen aan een betere kwaliteit van de stedelijke ontwikkeling in Nederland.

Subcentra kunnen worden gedefinieerd als de grootste concentraties aan centrumstedelijke functies na de binnenstad, waarbij sprake is van een multifunctionele invulling en bovenwijkse voorzieningen. Een subcentrum moet bij voorkeur zijn gesitueerd bij een vervoersknooppunt, heeft een grootstedelijke uitstraling en een duidelijk herkenbare identiteit.

Bureau Stedelijke Planning heeft zich de vraag gesteld of er in de Randstad sprake is van volwaardige subcentra en wat de functionele en stedenbouwkundige kenmerken zijn van deze centrumstedelijke locaties. Daarnaast maakten de onderzoekers een analyse van de ontwikkelingspotentie van deze subcentra. Concentratie van stedelijke functies in subcentra biedt aanzienlijke voordelen. Het bevordert een efficiënt gebruik van de ruimte en remt de toename van de mobiliteit. Zeker als er sprake is van een koppeling met een vervoersknooppunt. Er zijn acht multifunctionele stadsdeelcentra in de vier grote steden onderzocht; het centrum van Amsterdam-Zuidoost, Amsterdam-Noord, Rotterdam Alexander, Rotterdam Zuidplein, Den Haag (Rijswijk) In de Bogaard, Den Haag Leyweg, Utrecht Overvecht en Utrecht Kanaleneiland (winkelcentrum en omstreken).

De meeste stadsdeelcentra zijn ontstaan in de naoorlogse periode als centrale winkelcentra voor de omliggende woonwijken. Ze kenmerken zich door een mix aan bouwperioden en -stijlen. In het afgelopen decennium was sprake van vernieuwing van de verouderde winkelcentra en de bouw van woontorens. Meestal ging dit samen met een verbetering van de openbare ruimte. Het merendeel van de onderzochte stadsdeelcentra heeft echter geen stedenbouwkundige massa en identiteit. Alleen die in het centrum van Amsterdam-Zuidoost, Rotterdam Alexander en Rotterdam Zuidplein hebben een duidelijk herkenbare omvangrijke en compacte uitstraling. Verticale functiemenging komt in alle stadsdeelcentra voor in de vorm van woningen of kantoren boven winkels en parkeervoorzieningen. Meestal is dit niet in het gehele gebied het geval en is er sprake van horizontale functiemenging door gescheiden bouwblokken met winkels, woningen en kantoren (tabel 1).

In de meeste gevallen is er geen duidelijke afbakening met het omliggende gebied. Wel is er een begrenzing van de stadsdeelcentra door grote verbindingswegen of een spoorlijn. Rotterdam Alexander en Rotterdam Zuidplein zijn zelfs volledig omsloten door hoofdinfrastructuur. De bereikbaarheid van de meeste stadsdeelcentra over de weg is dan ook goed. De afstand tot de rijkswegen beperkt zich tot enkele kilometers. Ook de bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Drie stadsdeelcentra beschikken over een treinstation. Vooral in Amsterdam en Rotterdam vormen de stadsdeelcentra bovendien belangrijke vervoersknooppunten met talrijke bus- en tramlijnen (tabel 2).

Sectoren
Detailhandel is in alle onderzochte stadsdeelcentra goed vertegenwoordigd. Het verzorgingsgebied op stadsdeelniveau uit zich in een brede branchering, en winkelketens. Meestal is er ook een tweede (grootschalige) supermarkt gevestigd. Stadsdeelcentra hebben bewezen een goede vestigingsplaats te zijn voor nieuwe formules, zoals Media Markt en grootschalige supermarkten. In drie stadsdeelcentra is sprake van grootschalige detailhandel; het centrum van Amsterdam-Zuidoost, Rotterdam Alexander en Rotterdam Zuidplein. In Utrecht Kanaleneiland is op enige afstand een meubelboulevard gesitueerd. Leisure in de vorm van cultuur, avondhoreca en andere vrijetijdsvoorzieningen is echter beperkt aanwezig. Alleen in het centrum van Amsterdam- Zuidoost is veel leisure ontwikkeld, zoals de Amsterdam Arena, Heineken Music Hall, een megabioscoop en de tijdelijke Pepsi Stage. Ook komt hier het Getz Entertainment Center; een grootschalig uitgaansgebied (80.000 m2) met winkels, appartementen, een muziekcentrum, cultuur, een disco, een casino en een hotel. Ook Rotterdam Zuidplein beschikt over leisure in de vorm van Ahoy, een zwembad, een bioscoop en restaurants. Amsterdam-Noord heeft een bowlingbaan. Bovendien zijn hier als onderdeel van een omvangrijke uitbreiding plannen voor een theater en een bioscoop. Slechts één stadsdeelcentrum (In den Bogaard, Rijswijk) beschikt over een hotel. In aansluiting op de winkelfunctie is er in de overige stadsdeelcentra meestal wél sprake van veel daghoreca. Het merendeel van de onderzochte stadsdeelcentra voorziet in een substantieel metrage kantoren langs de hoofdroutes. In Den Haag Leyweg, Utrecht Overvecht en Amsterdam-Noord zijn nauwelijks kantoren. Voor Leyweg bestaan echter wel plannen om het kantorenmetrage uit te breiden, Kleinschalige bedrijvigheid, ateliers en galeries zijn in de meeste stadsdeelcentra zeer beperkt aanwezig. In de helft van de stadsdeelcentra zijn stads(deel)kantoren gesitueerd. Ook onderwijsinstellingen komen op ruime schaal voor. In de onderzochte stadsdeelcentra staan woontorens met tien tot twintig bouwlagen vooral aan de randen van de winkelcentra. Daarnaast zijn er woningen boven de winkels. Aan de randen van de stadsdeelcentra bevinden zich in veel gevallen portiekflats van drie tot vier bouwlagen als overgang naar de omliggende woonwijken. De woningtypen binnen de stadsdeelcentra bestaan vooral uit appartementencomplexen, portiekflats en galerijflats.

Subcentra aanwezig
De conclusie uit ons onderzoek is dat er in de Randstad zeker sprake is van subcentra. De onderzochte stadsdeelcentra vormen de grootste concentraties centrumstedelijke functies na de binnenstad. Doordat de detailhandel een functie heeft op stadsdeelniveau is er sprake van een wijkoverstijgend verzorgingsgebied. De grotere stadsdeelcentra van Amsterdam en Rotterdam hebben zelfs voorzieningen met een grotere reikwijdte. Stadsdeelcentra hadden oorspronkelijk vooral een winkelfunctie. In de afgelopen decennia was sprake van een combinatie van schaalvergroting en toenemende multifunctionaliteit. Dit proces is nog volop gaande. In meer dan de helft van de stadsdeelcentra zijn er nog specifieke centrumstedelijke functies niet aanwezig. Dit geldt met name voor leisure en kantoren. Maar ook kleinschalige bedrijvigheid, ateliers en galeries zijn zeer beperkt vertegenwoordigd. Van een economische broedplaatsfunctie is dan ook geen sprake. In functioneel opzicht zijn veel van de subcentra incompleet. Dit geldt met name voor de huidige situatie in de kleinschalige subcentra in Utrecht en Den Haag Leyweg.

Van de acht stadsdeelcentra hebben alleen het centrum van Amsterdam-Zuidoost, Rotterdam Alexander en Rotterdam Zuidplein een grootstedelijke uitstraling met een duidelijk herkenbare identiteit. Met de geplande uitbreiding van Amsterdam-Noord kan deze uitstraling ook hier tot stand komen. Veel stadsdeelcentra in de Randstad kenmerken zich dus door een onvolledig pakket aan centrumstedelijke functies. Om deze gebieden te ontwikkelen tot volwaardige subcentra is toevoeging en uitbreiding van functies nodig. Of dit haalbaar is, is de vraag. In de eerste plaats is de markt voor centrumstedelijke voorzieningen een cruciale factor. Deze is onder meer afhankelijk van afstand en omvang van het stadscentrum, de bevolkingsomvang, de stedelijke economie en het gemiddelde inkomen. Het draagvlak voor een subcentrum kan worden vergroot door in de directe omgeving, door middel van (middel)hoogbouw het aantal woningen flink uit te breiden. Ook een vervoersknooppunt heeft invloed op het draagvlak voor voorzieningen.

Naast optimale consumentgerichte marktomstandigheden dienen de producentgerichte marktomstandigheden aantrekkelijk te zijn. Hierbij gaat het om wat die investeerders essentieel achten om uitbreiding van stadsdeelcentra mogelijk te maken, zoals bereikbaarheid, grondprijs, aantrekkelijkheid van de omgeving en het imago van de locatie. De ontwikkeling van subcentra kan plaatsvinden door bestaande functies uit te breiden of additionele functies toe te voegen. Hierbij kan meer vloeroppervlakte ter beschikking komen, terwijl anderzijds bestaande functies kwalitatief kunnen worden verbeterd door vernieuwing of differentiatie. Een richtinggevende visie voor de ontwikkeling van het (potentiële) subcentrum is hierbij cruciaal. De toevoeging en uitbreiding van functies zal uiteindelijk leiden tot een groter draagvlak voor (commerciële) voorzieningen, waardoor ook voor deze functie uitbreidingsmogelijkheden ontstaan. Het ontwikkelingspotentieel van subcentra wordt overigens nu al in de praktijk aangetoond door het grote aantal nieuwe initiatieven om deze gebieden verder uit te breiden. Het centrum van Amsterdam-Zuidoost ontwikkelt, behalve het Getz Entertainmentcenter, het Handelshuis (70.000 m2, beurs en conferentiecentrum, hotel, fitness, showrooms), appartementen en een nieuw trein-, bus- en metrostation. Bovendien vindt vernieuwing plaats van het winkelcentrum Amsterdamse Poort. Het centrum van Amsterdam-Noord zal rondom de halte van de Noord-Zuidlijn flink uitbreiden met detailhandel, kantoren, leisure en voorzieningen. Het centrum van Kanaleneiland in Utrecht wordt versterkt met detailhandel, De subcentra in de Randstad hebben nu meestal geen grootstedelijke uitstraling en een duidelijk herkenbare identiteit. Bovendien ontbreekt het vaak aan leisure en kantoren. Ook op het gebied van gestapelde woningen en kleinschalige bedrijven is veel meer mogelijk. Afhankelijk van de plaatselijke (markt)omstandigheden kunnen veel stadsdeelcentra zich ontwikkelen tot volwaardige subcentra. Voor de uitbreiding of nieuwbouw van subcentra (Leidsche Rijn) is een richtinggevende visie van belang. Hierdoor komen subcentra tot stand die zowel optimaal aansluiten op de wensen van de eindgebruikers als een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van de stedelijke ontwikkeling in Nederland.

U kunt het rapport Grote ontwikkelingspotentie in subcentra Randstad bestellen voor € 49,95 (exclusief BTW) door hier te klikken.

Artikel in Vastgoedmarkt door drs Pieter van der Heijde en drs Eric Hoppenbrouwer

PUBLICATIE GEPUBLICEERD IN Vastgoedmarkt Deel deze pagina

gerelateerde informatie