De markt is aan zet: Nieuw centrum Leiden Noord

nieuws

Leiden Noord krijgt een nieuw centrum. Hiermee krijgt de stedelijke vernieuwing van het omliggende gebied een impuls. Door overkluizing van een regionale verbindingsweg neemt de omgevingswaarde toe; de verbinding tussen wonen en groen wordt hersteld en de luchtkwaliteit verbetert. De marktpartijen krijgen alle ruimte om met creatieve plannen te komen. Het zoeken is naar bouwers met visie.

Het Kooiplein is een stedelijk vernieuwingsproject in Leiden Noord. De wijk is aangewezen als aandachtswijk binnen de G30. De woningvoorraad is eenzijdig: veel sociale huurwoningen en maar een beperkt aantal koopwoningen en particuliere huurwoningen. Leiden Noord kent vrijwel het hoogste percentage allochtonen van de stad. Het aandeel mensen met een zwakke sociaal-economische positie is groot en het aantal gezinnen met kinderen ligt onder het Leidse gemiddelde. Doordat alles met alles samenhing, verliep de herstructurering van de wijk aanvankelijk traag. De aanpak bleek te grootschalig en te complex. Daarom concentreert Leiden zich nu op drie speerpunten. De ontwikkeling van deze speerpunten, waarvan het Kooiplein er een is, vormt de hefboom voor de stedelijke vernieuwing van heel Leiden Noord. Dit werpt nu al vrucht af: als gevolg van de planvorming zijn rond het plangebied verschillende marktinitiatieven in gang gezet. Zo zijn er plannen voor herstructurering van de woningvoorraad rond het Kooiplein, een nieuw politiebureau en een supermarkt.

Het Kooiplein wordt het nieuwe centrum van Leiden Noord. Het gebied krijgt een multifunctionele invulling met een hoge bebouwingsdichtheid. Het monotone karakter van de wijk wordt daarmee doorbroken. Het programma voorziet in 564 appartementen, 4700 m2 detailhandel, 6000 m2 voor werkwoningen, 1000 m2 woon-service-zone, 600 m2 horeca en een brede school die voorziet in 9000 m2 aan maatschappelijke voorzieningen. Er komen ondergrondse parkeergarages met circa 1100 plaatsen, die vanuit de woningen direct toegankelijk zijn.

Een belangrijk onderdeel van het project is de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan, die letterlijk een barrière vormt tussen het Kooiplein en het gebied aan de overzijde. Door de weg half verdiept aan te leggen en hierboven een stadsplein te creëren, ontstaat er meer samenhang tussen de woongebieden ten zuiden van deze weg en de groengebieden aan de noordzijde. Daarnaast vindt naar verwachting een forse reductie plaats van de geluidsoverlast, uitstoot van schadelijke gassen en fijnstof. Door de overkluizing neemt bovendien de waarde van het omliggende gebied toe en zijn private partijen eerder bereid om hier te investeren. De overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan maakt deel uit van het centrale voetgangersgebied annex langzaamverkeersroute. Een pluspunt van de langzaamverkeersroute is dat de sociale controle – en hierdoor de veiligheid – in de avonduren toeneemt. De woningen liggen aan gemeenschappelijke binnentuinen met een semi-openbaar karakter, die een belangrijke functie hebben als veilig speelterrein voor kinderen.

Wooncarrière
Op het toekomstige Kooiplein komen diverse ‘dagelijkse leefomgevingen’ samen. Een dagelijkse leefomgeving bestaat uit een aantal stedelijke functies die noodzakelijk zijn om optimaal in iemands behoeften te kunnen voorzien: een goede woning, een aantrekkelijke woonomgeving, de nabijheid van voorzieningen en werk, goede bereikbaarheid en voldoende ontspanningsmogelijkheden. Het project Kooiplein bevat een mix aan stedelijke functies die optimaal aansluiten bij de dagelijkse leefomgeving van de beoogde doelgroepen: gezinnen, alleenstaanden en senioren. Per levensfase geldt een andere leefomgeving. Hierdoor ontstaat een levensloopbestendige wijk, waarin het mogelijk is wooncarrière te maken. Bewoners die er in inkomen op vooruitgaan, zijn eerder geneigd in zo’n wijk te blijven wonen, zeker als er sprake is van een kindvriendelijke, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en een aantrekkelijk woonmilieu.

Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning naar de wensen van toekomstige bewoners blijkt dat veel huishoudens in Leiden Noord willen blijven wonen als zij er in inkomen op vooruitgaan, mits de huizenprijzen niet te hoog zijn. Met name jongeren en senioren blijken een voorkeur te hebben voor een centrumstedelijk woonmilieu (vraagoverschot in Leiden). Hoewel eengezinswoningen zeer gewild zijn, kiest 20 procent van de bewoners en 15 procent van de jonge gezinnen voor een appartement. De meeste geënquêteerden prefereren klassieke vormgeving met natuurlijke materialen (baksteen, hout) boven moderne architectuur met strakke vormen, glas en metaal. En ondanks de hoge dichtheid wenst men een groene leefomgeving. Jonge gezinnen hechten veel waarde aan een kindvriendelijke omgeving, en zowel de senioren als de gezinnen vinden de nabijheid van voorzieningen belangrijk.

Planvorming
Projectleider Co Vrouwe, werkzaam bij Woningstichting Ons Doel, coördineerde de planvorming. Er was bewust gekozen voor een projectleider die niet bij de overheid werkt. Deze aanpak bood een aantal voordelen. Omdat de woningstichting veel van de woningvoorraad in eigendom heeft, was de projectleider goed op de hoogte van de lokale (markt)omstandigheden in de wijk. Daarnaast was bij de corporatie veel expertise aanwezig op het gebied van zorg en welzijn, een sector waarop een substantieel deel van het programma is gericht.
De bewoners van Leiden Noord zijn via een omvangrijk participatiemodel betrokken bij de herstructurering van de wijk. De wijkgroep Leiden Noord is een breed samengestelde groep van wijkpartners: gemeentelijke diensten, maatschappelijke organisaties/instellingen en bewoners. De wijkgroep ontvangt steeds de actuele ontwikkelingen en werd tijdens de planfase in een stuurgroep vertegenwoordigd door de voorzitter en een bewoner. De buurt- en wijkorganisaties en het huurdersplatform (samenwerkingsverband van huurders) in Leiden Noord beschikten over dezelfde informatie als de stuurgroep; ze ontvingen alle stukken. Andersom konden zij de stuurgroep gevraagd en ongevraagd advies geven. Bovendien hadden deze partijen gekwalificeerd adviesrecht bij besluitvorming inzake projectplannen, bestedingsvoorstellen, wijkbeheersplannen en het nemen van een initiatief tot een herstructureringsplan. De stuurgroep kon slechts op basis van inhoudelijk zwaarwegende argumenten van deze adviezen afwijken. De buurt- en wijkorganisaties en het platform informeerden hun achterban regelmatig over de plannen, ontwikkelingen en vorderingen.

Uitvoering
De planfase is inmiddels afgerond; het projectdocument voor de ontwerp- en voorbereidingsfase ligt bij het gemeentebestuur. Uitgangspunt is dat op basis van een aantal randvoorwaarden een nader te selecteren marktpartij zoveel mogelijk de ruimte krijgt om met een concreet plan te komen voor de ontwikkeling van het project. Er is daarom nog geen sprake van een definitief stedenbouwkundig plan. Het voorstel aan het gemeentebestuur is om een ‘niet-openbare procedure’ in gang te zetten. De aanbesteding vindt plaats in twee fasen. In de eerste fase kunnen alle geïnteresseerde marktpartijen een aanvraag tot deelname indienen. Op basis van referentieprojecten, de cv’s van de betrokkenen en een beschrijving van maatregelen om de kwaliteit van het project te waarborgen, worden vijf gegadigden geselecteerd voor de inschrijving. De vijf inschrijvers dienen vervolgens een aanbieding te doen op basis van het programma, het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte, het beeldkwaliteitsplan voor het vastgoed, de planning, aanbestedingsregels en diverse basisdocumenten waaronder het onderzoek naar de wensen en eisen van potentiële bewoners. De gunning komt tot stand door een toetsingscommissie op basis van het financiële bod, de inhoud en kwaliteit van het project en de voorgestelde planning van het proces. Het voorstel is om de criteria te voorzien van een gewicht waarbij de criteria geld en kwaliteit elk voor 40 procent meetellen en planning voor 20 procent. De toetsingscommissie bestaat uit de wethouder ruimtelijke ordening, de directeur grote projecten, een planeconoom, een projectcoördinator van het gemeentelijk ingenieursbureau, een afgevaardigde van de woningcorporatie, een afgevaardigde van de bewoners en (als adviseur) de projectleider Kooiplein.

Van de marktpartij wordt een aanbieding verwacht voor het ontwerp, de realisatie en verkoop van het vastgoed in combinatie met het ontwerp en de aanleg van de openbare ruimte. De marktpartij dient de sociale huurwoningen (minimaal 20 procent) turnkey op te leveren aan woningbouwvereniging de Sleutels van Zijl en Vliet. De parkeerplaatsen die behoren bij de vrijesectorwoningen worden kostendekkend aan de bewoners verkocht, die van de sociale huurwoningen worden door de woningbouwvereniging afgenomen. Het voorstel is om de circa 500 openbare parkeerplaatsen in een later stadium door de marktpartij aan te laten bieden aan de gemeente. De openbare ruimte wordt door de marktpartij aangelegd en in beheer overgedragen aan de gemeente. In een document worden hiertoe uitgangspunten geformuleerd op het gebied van ontsluitingsstructuur, groenvoorzieningen, grondwerken, water, terreininrichting, straatmeubilair, kabels en leidingen, openbare verlichting en speelvoorzieningen.

Gemeentelijk kwaliteitsteam
Voor de uitvoeringsfase heeft de gemeente een externe projectleider aangesteld, Rob Wooning, van PRC. Aangezien ontwikkeling en uitvoering van het Kooiplein grotendeels in handen van de markt zijn, levert de gemeente geen projectteam. Naast de reguliere werkzaamheden vanuit de lijnorganisatie is alleen sprake van een gemeentelijk kwaliteitsteam dat de planontwikkeling en planuitvoering toetst op de prestatieafspraken. In het kwaliteitsteam nemen de projectleiding, de stedebouwkundige supervisor, een planeconoom, de projectcoördinator en mogelijk een deskundige op het gebied van architectuurdeel. Op afroep kunnen (andere) specialisten en afgevaardigden zitting nemen.
Het project kost bijna 250 miljoen, waarvan 50 tot 60 miljoen voor de openbare ruimte. Aangezien het Kooiplein een bijdrage moet leveren aan de verdiepte aanleg van de Willem de Zwijgerlaan is er sprake van een onrendabele top. Deze werd vergroot door het grote aantal overdekte parkeerplaatsen. Een deel van het tekort wordt gecompenseerd door 5 miljoen subsidie in het kader van het Innovatieprogramma Stedelijke Kwaliteit (IPSV) van het ministerie van VROM. Daarnaast is besloten het project in onderdelen op te knippen. Inmiddels is het onrendabele deel te overzien. Van de marktpartij wordt verwacht dat ze met creatieve oplossingen komt voor het parkeerprobleem.

Als input voor het selectieproces van een marktpartij worden randvoorwaarden meegegeven voor de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Dit gebeurt door middel van een beeldkwaliteitsplan voor de openbare ruimte en de architectuur. De uitgangspunten van duurzame stedenbouw zijn via schetsen vertaald in concrete profielen en te gebruiken materialen. Het beeldkwaliteitsplan wordt getoetst door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Hiermee wordt voorkomen dat in het vervolgproces afwijzing plaatsvindt van het ingediende plan.
Om de investeringen rendabel te laten blijven, dient onderhoud en daarmee behoud van kwaliteit voor de lange termijn te zijn verzekerd. Hierdoor behoudt het nieuwe centrum haar aantrekkelijke karakter. In dit kader wordt aan de marktpartijen gevraagd een visie te leveren op een koppeling van ontwikkeling en exploitatie en om een beheerplan te leveren waarin de continuïteit van de kwaliteit van het Kooiplein centraal staat.

Artikel in ROM april 2006 door drs Pieter van der Heijde

PUBLICATIE GEPUBLICEERD IN ROM Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Verstedelijking op de tast

De Nederlandse ruimtelijke ordening loopt zich warm voor de volgende verstedelijkingsronde. Het Ministerie van VROM is in gesprek met gemeenten en regio’s over de nieuwe Lees meer

Nieuwe centra in Nederland

In juni 2012 verscheen een publicatie van Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, in het toonaangevende internationale wetenschappelijke ‘Tijdschrift voor Economische Lees meer