Dirigent van het spel

nieuws

Het gelijktijdig en in samenhang ontwikkelen van openbare ruimte én opstallen heeft grote voordelen. Steeds meer ontwikkelaars experimenteren dan ook met meer of minder vergaande vormen van integrale gebiedsontwikkeling. Zowel in uitleggebieden als binnenstedelijk zijn inmiddels een aantal succesvolle projecten aan te wijzen – vooral daar waar gemeenten hun koudwatervrees hebben weten te overwinnen. Innovatief? “In feite grijpen we terug op een trend uit het begin van de 19e eeuw.”

Hij wil best spreken over een ‘voorzichtige trend’. Pieter van der Heijde van het Bureau Stedelijke Planning uit Gouda ziet het meer en meer gebeuren: integrale ontwikkeling van vastgoedobjecten en de openbare ruimte daaromheen. “We beginnen in Nederland steeds beter in te zien dat de kwaliteit van de openbare ruimte een enorme impact heeft op de kwaliteit van de bebouwing en dús op de waardeontwikkeling van de bebouwing.” Met ‘we’ duidt Van der Heijde dan vooral op de projectontwikkelaars, want de meeste gemeenten kijken bij een prijsvraag of aanbesteding nog steeds louter vanuit stedelijk ontwikkelingsperspectief naar een locatie. “Zaken als openbare ruimte en het beheer daarvan zijn vaak bij een andere dienst ondergebracht, en maken daarom geen onderdeel uit van de vraagstelling richting ontwikkelaar. Er zijn natuurlijk ontwikkelaars die zelf met initiatieven komen, maar het feit dat veel van dit soort projecten nog een IPSV-status hebben, duidt aan dat ook dat bepaald nog geen dagelijkse praktijk is”, zegt Van der Heijde.
Hein van Doorn, ontwikkelingsmanager bij Heijmans IBC, erkent dat, maar zegt: “Je hebt niet altijd te kiezen. Het hangt helemaal af van de locatie en hoe gemeente daarmee om wenst te gaan. Maar als wij zelf locatie verwerven, dan heeft het in alle gevallen onze voorkeur om die integraal te ontwikkelen. Zowel in termen van procesmatige afstemming als risicospreiding is het zonder meer aantrekkelijk. Integraal ontwikkelen betekent snelheid, niet alleen de RO-procedure, maar ook de planvorming en de uitwerking daarna.”
Dat is ook de mening van Jakko Dekker, regio-directeur van Proper-Stok Woningen. “Het integraal ontwikkelen van een plan heeft als voordeel dat je als ontwikkelaar de dirigent bent van het hele spel. Je kunt dus beter bepalen wanneer zaken in gang worden gezet en de planningen op elkaar afstemmen. Zo kun je dus ook voorkomen dat consumenten nog geruime tijd in een zanderig stuk niemandsland doorbrengen na aankoop van een nieuwbouwwoning – iets dat in sommige Vinex-wijken hartstikke mis gaat. Mijn indruk is dat ontwikkelaars in dit soort zaken net wat slagvaardiger zijn dan gemeenten of projectbureaus. Wij verkopen onze woningen namelijk direct aan de eindgebruiker en weten dus dat die woning niet ophoudt bij de voordeur. De consument vindt omgeving minstens zo belangrijk.”

Ander soort belangenafweging
Proper-Stok afficheert zichzelf als een ontwikkelaar die ‘de ontwikkeling van het gebied rond de objecten die worden gerealiseerd nadrukkelijk als één van de opdrachten ziet’. Dat vraagt om veel overleg met gemeenten of stadsdelen – een proces waarvan de uitkomst niet altijd gewis is, erkent Dekker. Zo ontwikkelt Proper-Stok op dit moment de wijk Meer en Oever in het stadsdeel Amsterdam Osdorp. Een mooi voorbeeld van integraal ontwikkelen, want tegelijk met de bouw van een aantal grote objecten aan de Sloterplas wordt ook de oude wens van het stadsdeel gerealiseerd om van de Meer en Vaart een stadsboulevard te maken.
Daarvoor moet de bestaande infrastructuur ingrijpend worden aangepast en een aantal bestaande flats met sociale woningbouw tegen de grond. “Er waren voor ons voldoende ingrediënten om een samenwerking aan te gaan met het stadsdeel en de woningcorporatie, om zo de gehele locatie inclusief de openbare ruimte te ontwikkelen”, zegt Dekker. “Later heeft het stadsdeel besloten de ontwikkeling van de openbare ruimte toch in eigen hand te nemen. Door middel van workshops doen we dat in goed overleg, maar daar worden natuurlijk best wel eens harde noten gekraakt.”
Van Doorn noemt De Stadstuin in Amersfoort als voorbeeld van een geslaagde integrale ontwikkeling waarbij de gemeente wél de volledige regie in handen van de ontwikkelaar durfde te leggen. De ontwikkeling van woningen in een semi-openbaar park – een voormalig institutenterrein – is volgens hem succesvol omdat zo alle belangen tegelijkertijd konden worden meegenomen. “Bij het traditioneel model waarbij ontwikkelaar alleen de opstallen ontwikkelt en de gemeente de openbare ruimte inricht, heb je toch een ander soort belangenafweging.”
In centrum Amsterdam ontwikkelt Heijmans momenteel het plan Het Funen op een locatie die in het verleden van NS is verworven. Na sanering van de bodem draagt de ontwikkelaar daar zorg voor zowel de ontwikkeling van de opstallen als de inrichting van een relatief ‘groene’ openbare ruimte. Van Doorn: “Omdat we in dit vrij unieke geval zelf eigenaar zijn van de gronden ligt integrale ontwikkeling voor de hand. De gemeente kijkt natuurlijk wel langs de zijlijn mee, met name of de vereiste differentiatie van de woonproducten en de beoogde kwaliteit wordt gerealiseerd. Ook het naastgelegen Stork-terrein is in onze handen. Dat is volgens het bestemmingsplan een bedrijfsterrein, maar wij zouden er liever een combinatie wonen/werken ontwikkelen. Daar praten we nu over met de gemeente.”

Gedurfd
Van der Heijde denkt op de eerste plaats aan Mariënburg in centrum Nijmegen als voorbeeld van hoogwaardige integrale ontwikkeling. De gelijktijdige ontwikkeling van openbare ruimte en bebouwing hing daar sterk samen met de wens om wijziging aan te brengen in de detailhandelsstructuur en het loopcircuit van de binnenstad. Door gebruik te maken van de natuurlijke accidentering van het terrein zijn er twee verschillende winkelniveau’s aangebracht. Van der Heijde, die het project voor VROM analyseerde in het kader van het IPSV, is zeer te spreken over het resultaat.
“Ontwikkelaar ING Real Estate en de gemeente Nijmegen hebben een PPS gesloten, waarbij de gemeente risicodragend heeft geparticipeerd om deze ontwikkeling tot stand te brengen. Door stedenbouwkundige Soeters is de hele openbare ruimte van Mariënburg samen met de ontwikkeling van de gebouwen meegenomen. Ze hebben serieus geprobeerd extra kwaliteit aan te brengen, niet alleen in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht maar ook in materiaalgebruik en de inrichting van de openbare ruimte. Dat project is echt één geheel.”
Een andere integrale binnenstedelijke ontwikkeling die hij ‘zeker de moeite waard’ vindt is het Chassé Park Breda. ‘Dat is meer het campusmodel, maar wel in samenhang met de omgeving ontwikkeld. De gelijktijdige realisatie van een grote ondergrondse parkeergarage met daarboven een stadsplein, en daaromheen parken met daarin appartementsgebouwen en blokken eengezinswoningen is voor Nederland gedurfd. Bovendien is er ook nog het stadskantoor, een casino en theater gebouwd. Door de hoogwaardige ligging aan een park hebben de woningen een grote marktpotentie. Dat is overigens niet nieuw: in feite grijpen we terug op een trend uit het begin van de 19e eeuw, toen bijvoorbeeld in Londen parken werden aangelegd met geen andere intentie dan om de waarde van het omliggende onroerend goed zo veel mogelijk op te krikken. Of neem Parc Bercy in Parijs, een subcentrum met een kwaliteitsniveau dat je in Nederland nergens aantreft. Ook daar is het hart een groot nieuw park, gefinancierd door aan dat park hele dure appartementen te ontwikkelen.”
Een voorbeeld van een geslaagde integrale ontwikkeling in een uitleggebied noemt Van der Heijde het project Seitwende, gelegen tussen de plaatsen Voorburg en Leidschendam. Daar werd op een oorspronkelijk beschikbare oppervlakte van circa 22 hectare door dubbel grondgebruik en uitgekiende toepassing van infrastructuur circa 27 hectare aan woon-, werk– en verkeersvoorzieningen in samenhang ontwikkeld. Van der Heijde: “In feite een slimme overkluizing van een drukke doorgaande weg door middel van een bovengrondse tunnelbak. Daartegenaan zijn woningen gebouwd, er bovenop is openbare ruimte gecreëerd.”

Inspiratie en visie
Met name de infrastructurele component kan bij integrale ontwikkelen voor onverwachte complicaties zorgen. Bekende voorbeelden zijn de overbouwing van de Utrechtse Baan en met name die van de A10 bij Bos en Lommer. Op een recente Participantenbijeenkomst van de Stichting KTB noemde voormalig Multi Vastgoed-directeur Gar Hendriks het project Utrechtse Baan als voorbeeld van een ‘integraal project’ waarbij (infrastructurele) voorzieningen worden gerealiseerd in samenhang met de stedelijke omgeving. In Bos en Lommer zou het meer gaan om een ‘volgtijdelijk’ project: overbouwing van infrastructuur is noodzakelijk om tot ontwikkeling van een stedelijk gebied te kunnen komen. Van der Heijde is echter van mening dat Bos en Lommer wel degelijk als een voorbeeld van integraal ontwikkelen kan gelden, zij het als “een uitzonderlijk en uitzonderlijk complex voorbeeld, waarvan ik denk dat we er niet veel meer zullen zien. Hier waren wel erg veel partijen met wel erg uiteenlopende belangen betrokken, en deels niet eens uit vrije wil.”
Voor Van Doorn geldt: integraal ontwikkelen moet mogelijk zijn en daarnaast voordelen voor alle partijen in het proces bieden. “Maar als aan die voorwaarden is voldaan, dan kun je de ontwikkeling van de openbare ruimte vaak heel eenvoudig in het proces meenemen. Er zijn inmiddels prachtige geavanceerde modellen op de markt, dus de know how is er. Waarom zou je je krachten dan niet bundelen?” Dekker beaamt dit, maar hij waarschuwt wel voor partijen die een lippendienst doen aan het concept van integraal ontwikkelen zonder dat ze dit achteraf ook werkelijk kunnen waarmaken. “Iedereen heeft de mond vol van totaalconcepten, maar je moet wel de tijd, de inspiratie en de visie hebben om er echt iets goeds van te maken. Kansen zijn er genoeg, maar als je achteraf gaat zitten beknibbelen op de kwaliteit, dan ben je verkeerd bezig. Er zijn voldoende serieuze ontwikkelaars, en daarvan kunnen gemeenten veel plezier hebben. Integraal ontwikkelen past immers naadloos in de huidige politiek van de overheid om zich meer en meer te beperken tot kerntaken en meer over te laten aan marktpartijen. Daarbij past geen hit and run mentaliteit: je moet mede de verantwoordelijkheid durven te nemen voor de lange termijn kwaliteit. Als je zelf na tien jaar niet met tevredenheid meer door zo’n buurt kunt rijden heb je het niet goed gedaan.”

‘Integraal’ omvat ook beheer
Opvallend is dat veel projecten die integraal ontwikkeld worden een centrale rol geven aan het toekomstige beheer en dit ook vaak al in de planontwikkeling meenemen. Pieter van der Heijde van Bureau Stedelijke Planning: “De terechte gedachte is: al leg je nog zo’n mooie openbare ruimte aan, als je niet zorgt voor adequaat beheer dan zal die kwaliteit toch weer af gaan nemen. Daarom is het belangrijk om daar al in de planontwikkelingsfase bij stil te staan.”
Zo is voor het project Marienburg is een aparte beheerconstructie opgericht en een beheerconsulent in dienst genomen. Voor het Chassé Park is een Stichting Beheerbelangen opgericht, waaraan iedere gebruiker verplicht meebetaalt. De Stichting financiert een eigen parkwachter en daarnaast additioneel beheer, in aanvulling op het reguliere beheer dat door de gemeente Breda wordt gedaan.
Bij de Stadstuin in Amersfoort liep, parallel aan de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan, een werkgroep mee waarin ontwikkelaar en gemeente meekeken of het toekomstig beheer bij de voorgestelde opzet financieel kon worden gerealiseerd. In een later stadium zijn de bewoners medeverantwoordelijk gemaakt door het park in mandeligheid uit te geven. Het beheer is in handen van een speciale stichting, waarvan de oprichting mede is geïnitieerd door de ontwikkelaar.
In het project Meer en Oever is geen bijzondere aandacht voor het beheer: de openbare ruimte valt onder het regulier beheer van het stadsdeel Osdorp. Volgens Jakko Dekker van Proper-Stok in dit geval een logische keuze, aangezien het openbaar gebied relatief klein is en geen echte openbare functie, bijvoorbeeld als stadspark, heeft.
Opmerkelijk is het nog te realiseren stedelijk vernieuwingsproject Kooiplein in Leiden. De gemeente ontving hiervoor recentelijk een IPSV subsidie van 5 miljoen euro, mede omdat een onderdeel van de aanvraag een tenderconstructie betrof waarbij ook de exploitatie en het beheer in de toekomst betrokken was. Van der Heijde: “Dergelijke constructies zien we veel in Engeland, maar voor Nederland is dit nieuw.”

PUBLICATIE GEPUBLICEERD IN Real Estate Deel deze pagina

gerelateerde informatie