Particulier opdrachtgeverschap in binnenstedelijk gebied

nieuws

Particulier opdrachtgeverschap in binnenstedelijk gebied staat nog in de kinderschoenen. De eerste pilotprojecten illustreren echter dat er op dit gebied veel mogelijkheden zijn, mits men uitgaat van woningen in een relatief hoge dichtheid tegen een betaalbare prijs.

Het grootste deel van de woningproductie kenmerkt zich door seriebouw in opdracht van projectontwikkelaars en woningbouwverenigingen. De invloed van bewoners op het bouwproces is vrijwel nihil. Om hierin verandering te brengen, wil het Rijk het particulier opdrachtgeverschap stimuleren. Vanaf 2005 moet ongeveer eenderde van de nieuwbouw totstandkomen via particulier opdrachtgeverschap. Met name de Randstad worstelt met dit richtgetal.
Particulier opdrachtgeverschap of eigenbouw houdt in dat woonconsumenten de (volledige) juridische zeggenschap hebben over het grondgebruik, het ontwerp en de bouw van de toekomstige woning. Ook bestaan er verschillende collectieve vormen van particulier opdrachtgeverschap, waarbij een groep woonconsumenten gezamenlijk zeggenschap heeft. Minder vergaand zijn systeem- en catalogusbouw. Dit houdt in dat de woonconsument een woning kan samenstellen door losse standaardonderdelen te combineren of een complete woning uit een catalogus kan kiezen. Bij de laatste variant, consumentgerichte projectontwikkeling, hebben kopers een grote mate van inspraak en krijgen ze een groot aantal keuzes voorgeschoteld. Een essentieel verschil met woningbouw in eigen beheer is dat de consument bij consumentgerichte projectontwikkeling slechts kan kiezen uit een aantal opties. Zowel de grond als de woning wordt van een projectontwikkelaar gekocht.

Particulier opdrachtgeverschap kan leiden tot een betere leefomgeving en een gedifferentieerd woningaanbod. Dit heeft een positief effect op de levensloopbestendigheid van een wijk. Bepaalde bevolkingsgroepen zoals ouderen en gehandicapten kunnen een woning op maat krijgen en variatie in de woningbouw maakt ‘woningcarrière’ binnen de wijk mogelijk. Doordat particulier opdrachtgeverschap de woonconsument meer keuzevrijheid biedt, ontstaat bovendien een betere afstemming tussen vraag en aanbod.

Collectief opdrachtgeverschap
Particulier opdrachtgeverschap komt het meest voor in uitleglocaties en landelijke gebieden. Vaak gaat het om woningen in het hogere segment; er is nog weinig aandacht voor betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in binnenstedelijke gebieden. En dat terwijl deze constructie ertoe kan bijdragen dat de 33%-norm wordt gehaald en een impuls kan geven aan de stagnerende woonproductie en stedelijke vernieuwing. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft in dit kader een aantal strategieën opgesteld die in combinatie met elkaar kunnen worden toegepast. Een van de belangrijkste elementen is het bouwen in groepsverband (collectief opdrachtgeverschap). Een groep woonconsumenten kan bijvoorbeeld een vereniging of stichting oprichten. Een voordeel van zo’n constructie is dat er minder risico is op leegstand; als een van de leden afhaakt, neemt een nieuw lid de gemaakte kosten over. Het ontwikkelen van meerdere woningen tegelijk kan bovendien leiden tot besparing op bouw-, ontwerp- en advieskosten. Verder zijn de grondkosten lager. Dit komt doordat collectief opdrachtgeverschap zich goed leent voor bouw in hoge dichtheden. Collectief opdrachtgeverschap hóéft in binnenstedelijk gebied echter niet te leiden tot gestapelde bouw. Grondgebonden woningen kunnen bijvoorbeeld ook worden gebouwd op kavels boven een (ondergrondse) parkeergarage, met als bijkomend voordeel een autovrije leefomgeving.

Het intensief gebruik van de ruimte en het betaalbare karakter maken collectief opdrachtgeverschap vooral geschikt voor het binnenstedelijk gebied. Het mes snijdt aan twee kanten: vernieuwing van verouderde woonwijken kan de concurrentiepositie ten opzichte van (seriematige) nieuwbouwwijken verstevigen, gemeenten hebben meer kans op het behalen van de 33%-norm. Tegelijkertijd wordt particulier opdrachtgeverschap toegankelijk voor de kleinere beurs. Een grotere groep woonconsumenten krijgt hierdoor meer keuzevrijheid en een hoogwaardiger leefomgeving.

Rotterdam-west: Volmarijnstraat
De Volmarijnstraat in Rotterdam-West bestaat voornamelijk uit etagewoningen met op de begane grond detailhandel en werkruimten. De straat is verloederd en veel panden dreigden te worden gesloopt vanwege de slechte fundering. Protestacties door bewoners leidden tot aanvullend onderzoek, waaruit bleek dat een aantal panden kon worden behouden.
Na groen licht van de deelgemeente Delfshaven hebben bewoners gezamenlijk de grond en de panden gekocht van het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. Hoewel de bewonersvereniging formeel eigenaar is, stelde Delfshaven wel eisen ten aanzien van kwaliteit en voortgang van het project. Woningcorporatie Woonbron Maasoevers fungeert als achtervang: als het project mislukt, komen de woningen alsnog in aanmerking voor sloop.
De renovatie en de betrokkenheid van de buurtbewoners hebben een positieve uitstraling naar omliggende wijken.

Leiden noord: EWR/Slachthuisterrein
Het project ‘Sociaal Particulier opdrachtgeverschap’ op het EWR/Slachthuisterrein in Leiden-Noord richt zich op bewoners uit het herstructureringsgebied Leiden Noord. Het project stelt de bewoners in staat om voor een betaalbare prijs een woning te bouwen die aansluit op hun individuele wensen. Doordat deze groep voor de wijk behouden blijft, worden de sociaal-economische positie en de sociale cohesie van de wijk versterkt. Een deel van de vrije kavels wordt uitgegeven voor de bouw van werkwoningen en praktijkruimten.

Het project fungeert als een soort proeftuin voor particulier opdrachtgeverschap. Opdrachtgevers kunnen binnen sommige delen van het plangebied samenwerken en gemeenschappelijk opdracht verlenen aan een projectontwikkelaar, corporatie of aannemer. Dit kan leiden tot een heel gedifferentieerd ontwikkelingsbeeld. De bewoners krijgen ook zeggenschap over het functionele gebruik van de openbare ruimte. Er komt een experiment met collectieve aanleg en beheer van de openbare ruimte.

Doordat het terrein een Vinex-taakstelling van 300 woningen kent, is in principe alleen gestapelde woningbouw inpasbaar. Om toch grondgebonden woningen te kunnen bouwen, komt er een tweede maaiveld. De verdiepte laag is bestemd voor parkeerplaatsen, bergingen en fietsenstallingen, die direct vanuit de bovengelegen woning bereikbaar zijn. De combinatie van particulier opdrachtgeverschap met een collectief verdiept maaiveld is uniek.
Door de twee maaivelden ontstaat er een aantrekkelijke openbare ruimte. De straten zijn autovrij en krijgen een parkachtig karakter met veel speelgelegenheid en Leidse hofjes. Samen met de geplande speelplaatsen en groengebieden maakt dit de wijk kindvriendelijk. De talrijke groenvoorzieningen krijgen een hoge gebruikswaarde. Het groen sluit optimaal aan op de omliggende wijken en levert een belangrijke bijdrage aan de stedelijke groenblauwe structuur.

Artikel verschenen in ROM door drs. Pieter van der Heijde en drs. Jelle Peddemors

PUBLICATIE GEPUBLICEERD IN ROM Deel deze pagina

gerelateerde informatie