Column Nieuwe wetgeving en rechtspraak: vloek of zegen voor de winkelvastgoedsector?

nieuws

Bij het opstellen van bestemmingsplannen en het verlenen van vergunningen die de vestiging van winkels mogelijk maken, moet doorgaans worden bekeken of er geen duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau dreigt. Sinds kort moet ook rekening worden gehouden met bestaande leegstand, teruglopende consumentenbestedingen en internetverkopen. Voorts is sinds oktober 2012 artikel 3.1.6. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met: de actuele regionale behoefte, de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en als die er niet is een multimodale ontsluiting. In de praktijk betekent dit het volgende.

DUURZAME ONTWRICHTING EN LEEGSTAND
Van duurzame ontwrichting is volgens vaste rechtspraak sprake als er door de komst van nieuwe winkels zoveel bestaande winkels hun deuren moeten sluiten, dat de inwoners niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse of geregelde inkopen kunnen doen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen en het verlenen van vergunningen moeten de effecten van de komst van nieuwe winkels op de bestaande winkels dus worden onderzocht.

Verder blijkt uit recente rechtspraak, dat zelfs als er geen duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau dreigt, er moet worden stilgestaan bij de bestaande leegstand en moet worden onderzocht of er door de nieuwe detailhandel niet nog meer leegstand zal ontstaan, met verslechtering van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat tot gevolg. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de teruglopende consumentenbestedingen en de internetverkopen.

Overigens betekent het feit dat er in een gemeente verhoudingsgewijs veel winkelleegstand is niet, dat er geen behoefte kan bestaan aan nieuwe winkels, met name als de nieuwe winkels zich in omvang en ruimtelijke uitstraling onderscheiden van de leegstaande winkels.

WHAT’S NEW: LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds oktober 2012 opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. Nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen zoals woningen, kantoren maar ook detailhandel, moeten standaard gemotiveerd worden met behulp van een drietal, opeenvolgende stappen. Deze bepaling is opgenomen om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren.

Stap 1: actuele regionale behoefte
Op grond van stap 1 moet beschreven worden of een actuele, regionale behoefte bestaat aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeeld moet worden of ergens anders in de regio een vergelijkbare ontwikkeling gepland is die in de behoefte kan voorzien. Naast de kwantitatieve behoefte (aantal vierkante meters) gaat het ook om kwalitatieve behoefte op regionale schaal (bijvoorbeeld een specifiek woonmilieu). De behoefte dient te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waartoe ook leegstaande kantoren, winkelpanden en bedrijventerreinen behoren.

De wijze waarop in de behoefte wordt voorzien, bijvoorbeeld de invulling van een behoefte aan detailhandel, dient regionaal te worden afgestemd. Met deze stap wordt beoogd over- en ondercapaciteit te voorkomen.

Stap 2: bestaand aanbod
Indien uit stap 1 blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, moet op grond van stap 2 worden beoordeeld of de ontwikkeling kan worden gerealiseerd binnen het reeds bestaande stedelijke gebied van de betreffende regio door bijvoorbeeld herstructurering van bestaande terreinen of transformatie van bestaande gebouwen.

Stap 3: multimodale ontsluiting
Indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, moet op grond van stap 3 worden beschreven in hoeverre de ontwikkeling mogelijk is op locaties buiten het bestaand stedelijk gebied die multimodaal zijn ontsloten.

CONSEQUENTIES VOOR WINKELVASTGOEDONTWIKKELINGEN
Het is dus van belang dat uit de toelichting van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning duidelijk blijkt wat de effecten van nieuwe winkels op bestaande winkels en de leegstand zijn en verder wat de regionale effecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoals detailhandelslocaties zijn en wat het nut en de noodzaak van een nieuwe ontwikkeling is ten opzichte van bijvoorbeeld herstructurering van bestaande winkelcentra. Gemeenteraden zullen bij de vaststelling van bestemmingsplannen bovendien moeten zorgdragen voor regionale afstemming.

Aangenomen mag worden, dat projecten die bijdragen aan versterking van de hoofdwinkelstructuur en een optimale benutting van de ruime in bestaande stedelijke gebieden de voorkeur zullen hebben. Grote retailontwikkelingen buiten het bestaande stedelijk gebied zullen goed moeten worden gemotiveerd, zeker als een multimodale ontsluiting ontbreekt.

Dit artikel is geschreven door Anneke Franken en Iskander Haverkate, werkzaam bij Gijs Heutink Advocaten, en door Toine Hooft, Bureau Stedelijke Planning.

PUBLICATIE CONTACTPERSOON drs. Toine Hooft th@stedplan.nl
+31 (0)6 22993549

Drs. Toine Hooft (1967) is partner winkelen & vrije tijd bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is bedrijfseconoom en heeft ruim 20 jaar ervaring binnen het vakgebied.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Column Big boxes, big problems

‘Eén op de drie fysieke winkels sluit binnen vier jaar de deuren’: tegenwoordig een welbekend doemscenario voor de detailhandel. Dit roept meteen beelden op van Lees meer

Column Does size matter?

2012 is nauwelijks begonnen en de specialisten in retailvastgoed buitelen al weer over elkaar heen: de winkelleegstand zal mythische proporties gaan aannemen, door de combinatie Lees meer