Pieter van der Heijde presenteert ‘Economische ontwikkelingen en ruimtelijke kansen’

nieuws

Op 14 maart jl. presenteerde Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, op het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013, zijn visie op economische ontwikkelingen en ruimtelijke opgaven en kansen. Hij richtte zich hierbij op kantoren, woningen en winkels. De kantorenmarkt heeft volgens hem, ook op de middellange termijn, een structureel probleem. Voor de woningmarkt is het perspectief veel beter, aldus Van der Heijde. De prijzen zijn sterk gedaald en de vraag hoopt op. Het aantal huishoudens groeit gestaag . Wel is de leencapaciteit krap en zal de prijsdaling voorlopig voortzetten. Het winkelvastgoed lijdt vooral onder de opkomst van internetwinkelen. De digitale revolutie speelt vooral in de non-food sector.

Vertaald in ruimtelijke opgaven wacht de incourante kantoorvoorraad transformatie of herontwikkeling. Daarnaast is nieuwbouw van kantoren op duurzame locaties wenselijk. De woningmarkt zal zich in toenemende mate kenmerken door sterke regionale verschillen. “Het is zaak nu plannen te maken voor het moment dat de vraag weer zal aantrekken. Dan kom je goed beslagen ten ijs. De huidige reductie van plancapaciteit valt te betreuren.”

In het winkelvastgoed voorziet Van der Heijde een ‘survival of the fittest’, een flinke ‘shake out’. De detailhandelstructuur zal vergroven. 15% van de bestaande voorraad winkelvloer kan weg. Planmatige winkelcentra (gebouwd vanaf 1950) worden sterker bedreigd dan de historische binnensteden.

Marktontwikkelingen
Op de kantorenmarkt is sprake van een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, die al van voor de crisis stamt. De grootste leegstand treft randgemeenten als Amstelveen, Leidschendam en Capelle aan den IJssel. Zo kampt Nieuwegein met 30% leegstand. De prognose voor de middellange termijn laat geen verbetering zien. Een lichtpuntje is dat de grenzen van thuiswerken in zicht lijken. Volgens krantenberichten roept Yahoo bijvoorbeeld zijn medewerkers weer terug naar kantoor. Interactie op kantoor wordt geherwaardeerd.

Voor de woningmarkt is het perspectief een stuk beter, aldus Van der Heijde. De prijzen zijn sterk gedaald en de vraag hoopt op. Demografisch trekt de vraag aan door de gestage groei van het aantal huishoudens (+800.000 tot 2025). Wel is de leencapaciteit krap en zal de prijsdaling voorlopig voortzetten. Het winkelvastgoed lijdt vooral onder de opkomst van internetwinkelen, dat elk jaar verdubbelt in omvang. De digitale revolutie speelt vooral in de non-food sector.

Vertaalt in ruimtelijke opgaven wacht de incourante kantoorvoorraad transformatie (deels sloop, deels herontwikkeling). Nieuwbouw van kantoren is zeker niet van de baan. Het nieuwe werken en duurzaamheid stellen eisen waaraan een deel van de bestaande voorraad niet voldoet, signaleert Van der Heijde. “Nieuwe kantoren dienen wel uitsluitend te worden gebouwd op duurzame locaties bij HOV-knooppunten (hoogwaardig openbaar vervoer)”. De nieuwe locaties zullen zich verder kenmerken door multifunctionaliteit en nieuwe (ecologische) concepten. Aan de overheid de opdracht te sturen op een beperkt aantal toplocaties en daarbij harde keuzes te maken. Toplocaties zijn nodig om de internationale concurrentie aan te kunnen. “De wereld staat niet stil”, zei Van der Heijde. ANZ Centre in Melbourne, Alibaba in Hangzhou (China) of One40-William in Perth hebben de lat hoog gelegd voor internationale kantoorontwikkeling.

Het wonen kenmerkt zich door sterke regionale verschillen: (potentiële) groei in stedelijk gebied, krimp in niet-stedelijke gebieden. “Het is zaak nu plannen te maken voor het moment dat de vraag weer zal aantrekken. Dan kom je goed beslagen ten ijs. De huidige reductie van plancapaciteit valt te betreuren.”
In het winkelvastgoed voorziet Van der Heijde een ‘survival of the fittest’, een flinke ‘shake out’. De detailhandelstructuur – in Nederland bijzonder fijnmazig – zal vergroven. 15% van de bestaande voorraad winkelvloer kan weg. Voor de meubelboulevards ziet het er somber uit; de meubelwinkels maken een schaalverkleining door en keren terug naar de stad. Het patroon is verder dat de planmatige winkelcentra (gebouwd vanaf 1950) sterker worden bedreigd dan de historische winkelstraten en -gebieden in binnensteden.

“Steden hebben de toekomst”, aldus Van der Heijde bij wijze van synthese van het ruimtelijke vraagstuk. Vooral voor de historische centra van de grote(re) steden ziet de toekomst er rooskleurig uit. Ook een aantal nieuwe centra (bijvoorbeeld de Alexanderknoop, het Arenagebied en Kronenburg) zijn kansrijk. Maar dan is wel verbetering van de kwaliteit noodzakelijk. Dit is mede van belang omdat deze gebieden een belangrijk e functie hebben voor de omliggende suburbane gebieden. Voorbeelden uit het buitenland zoals Hafen City in Hamburg, Cité Internationale in Lyon en OCT in Shenzen (China) maken duidelijk dat de Nederlandse nieuwe centra nog een flinke kwaliteitsslag moeten maken.

PUBLICATIE Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Verstedelijking op de tast

De Nederlandse ruimtelijke ordening loopt zich warm voor de volgende verstedelijkingsronde. Het Ministerie van VROM is in gesprek met gemeenten en regio’s over de nieuwe Lees meer