Woningprijzen gaan in 2021 dalen

nieuws

Bureau Stedelijke Planning B.V.; Housing Price Forecaster vs gemiddelde transactieprijs 2005-2020

Volgens de Housing Price Forecaster van Bureau Stedelijke Planning gaan de woningprijzen op korte termijn dalen. In het verleden heeft dit instrument zich bewezen als een betrouwbare indicator. Volgens Pieter van der Heijde, CEO van Bureau Stedelijke Planning, is een daling van de woningprijzen waarschijnlijk omdat de leencapaciteit zal afnemen als gevolg van een toename van de werkloosheid. De krapte op de woningmarkt zal dit effect naar verwachting niet compenseren. Als zich een prijsdaling voordoet kan het negatieve consumentenvertrouwen tot vraaguitval leiden en een versterking van de woningprijsdaling tot gevolg hebben. De vraag is of marktpartijen en overheden daar wel op voorbereid zijn.

Betrouwbare indicator
In de afgelopen 15 jaar heeft de Housing Price Forecaster (HPF) van Bureau Stedelijke Planning zich bewezen als betrouwbare indicator voor de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs. Zo voorspelde de HPF in 2007 dat de woningprijzen gingen dalen, en een jaar later was dit een feit. In 2012 voorzag de HPF een stijging van de woningprijzen en ook deze ontwikkeling deed zich daarna voor. Ook de lange duur van de prijsstijging na 2013 werd door dit instrument voorspeld.

Structurele daling woningprijzen
Vanaf 2018 voorziet de Housing Price Forecaster een structurele daling van de woningprijzen. Sindsdien is de gemiddelde transactieprijs vrijwel alleen nog maar verder gestegen. In september was de gemiddelde verkoopprijs van woningen volgens het CBS € 345.000. Dit is een stijging van € 100.000 in vier jaar.

Op zich is het gebruikelijk dat de HPF een of enkele jaren tevoren al aangeeft dat sprake is van een trendbreuk in de prijsontwikkeling. Inmiddels is deze periode met twee jaar wel lang aan het worden. Ervan uitgaande dat de HPF nog steeds een betrouwbare indicator is, kan het daarom bijna niet anders dat de gemiddelde woningprijs op korte termijn gaat dalen.

Dat de woningprijzen de afgelopen twee jaar door zijn blijven stijgen heeft volgens Pieter van der Heijde, CEO van Bureau Stedelijke Planning, te maken met een verdere toename van de leencapaciteit: “De leencapaciteit is toegenomen door een substantiële verlaging van de hypotheekrente. Zo nam sinds januari 2019 de hypotheekrente voor 20 jaar vast af van ongeveer 2,5% naar 1,5%. Daarnaast zijn de lonen aanzienlijk gestegen. Huishoudens kunnen hierdoor meer lenen en hoger bieden op woningen. Maar ook de langdurig lage spaarrente heeft hier invloed op. Investeren in woningen voor de verhuur heeft daardoor een grote vlucht genomen. Dit heeft een extra opwaartse druk op de woningprijzen veroorzaakt. De prijsopdrijving werd versterkt door het woningtekort”. Volgens Primos-2020 betreft dit inmiddels meer dan 300.000 woningen en zal tot 2025 oplopen tot 415.000.

Woningtekort van onderschikt belang voor ontwikkeling woningprijzen
Volgens de Nederlandse Bank[1] is het woningtekort echter van ondergeschikt belang voor de ontwikkeling van de woningprijzen. Deze worden met name bepaald door de leencapaciteit. Die is sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van de hypotheekrente, financieringsnormen en lonen. Voor de komende periode is het onduidelijk of de coronacrisis effect zal hebben op de ontwikkeling van de hypotheekrente. De Europese Centrale Bank pompt nog steeds veel geld in de economie waardoor de leencapaciteit van de banken op peil blijft. Hierdoor is er voorlopig nog voldoende ruimte voor kredietverlening en lage hypotheekrenten. Tegelijkertijd is de hypotheekrente in de afgelopen jaren al sterk gedaald en lijkt de bodem in zicht. Bovendien zullen hypotheekverstrekkers door de economische crisis ook voorzichtiger worden. Hier staat tegenover dat de verhoging van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie, de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en versoepeling van de leenvoorwaarden de leencapaciteit enigszins vergroot. Maar door de coronacrisis is de werkloosheid inmiddels, met 150.000 in een half jaar, sterk toegenomen. Naar verwachting zal deze ook in de komende periode blijven stijgen. Als gevolg hiervan zal de bestedingsruimte hierdoor verder afnemen. Ook de lonen zullen door de coronacrisis naar verwachting onder druk komen te staan. Per saldo zullen deze ontwikkelingen tot gevolg hebben dat de leencapaciteit af zal nemen, met een daling van de woningprijzen tot gevolg.

Versterkend effect door negatief sentiment
Ook het consumentenvertrouwen is sinds juli 2018 aan het afnemen en door de coronacrisis gekelderd. De huidige omvang van het aantal coronabesmettingen en de gedeeltelijke lock down zal hier geen goed aan doen. Op het moment dat de woningprijzen gaan dalen kan dit negatieve sentiment tot vraaguitval leiden. Dit heeft een versterkend effect op de daling van de woningprijzen.

Advies: licht woningprojecten en woningportefeuilles door
Overheden en marktpartijen zetten alles op alles om te voorkomen dat de woningbouw wordt geraakt door de Coronacrisis. Dit is begrijpelijk omdat er een groot tekort aan woningen is en in de vorige crisis (te) hard op de rem is getrapt met alle gevolgen van dien. Evenwel is er volgens Bureau Stedelijke Planning te weinig aandacht voor veranderingen op de woningmarkt. Het adviesbureau raadt overheden en markpartijen aan om in deze onzekere tijden de woningprojecten en woningportefeuilles door te lichten op de gevolgen van een daling van de woningprijzen en (gedeeltelijke) vraaguitval. Daarmee ontstaat zicht op mogelijke risico’s en kan indien nodig gericht worden ingegrepen. Ondanks de records die nu nog op de woningmarkt worden gebroken is dit geen overbodige luxe.

Over de Housing Price Forecaster
De Housing Price Forecaster van Bureau Stedelijke Planning is gebaseerd op onderzoek naar macro-economische en vertrouwensindicatoren. Met behulp van een meervoudige regressieanalyse zijn de sterkst voorspellende waarden gekozen en gemiddeld tot een score. Deze score wordt vervolgens vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van een woning in Nederland volgens het Kadaster.

In de afgelopen 15 jaar is gebleken dat de woningprijzen met een vertraging de ontwikkeling van de Housing Price Forecaster volgen. Liggen de prijzen onder de lijn van de Housing Price Forecaster, dan zijn de woningprijzen ondergewaardeerd en volgt op termijn een prijscorrectie naar boven. Als prijzen boven de Housing Price Forecaster liggen, impliceert dit dat er vroeg of laat een correctie naar beneden volgt.

[1] De Nederlandse Bank, 16 juli 2020; Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort

PUBLICATIE CONTACTPERSOON dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina