Ruimtelijk-functionele programmering

product

Ruimtelijk-functionele programmering gebiedsontwikkeling

Lorentz Leiden Centraal. Bron: Neutelings Riedijk A2 Studio

Succesvolle stedelijke ontwikkeling sluit optimaal aan op de behoeften van de toekomstige eindgebruikers en heeft een programma dat op duurzame wijze bijdraagt aan het functioneren van de stad. Bureau Stedelijke Planning kan u hierin adviseren. Wij benaderen de ruimtelijk-functionele programmering van uw centrum- of gebiedsontwikkeling vanuit verschillende invalshoeken. Een aanpak die zorgt voor het optimale programma en de realisatie versnelt.

Een goede programmering steunt op zes pijlers:

  1. Optimale afstemming op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers.
  2. Gebruik maken van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie.
  3. Bevorderen van de financiële haalbaarheid.
  4. Versterken van de synergie.
  5. Stroomlijnen van de mobiliteit.
  6. Bevorderen van het draagvlak.
Afstemming gebiedsfuncties op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers

Op basis van marktonderzoek brengen wij allereerst per functie de toekomstige vraag, het toekomstige aanbod en de marktruimte in beeld. Tevens richten wij ons op de wensen en eisen van de eindgebruikers en haalbare koop- en huurprijzen. Dit gaat samen met een beleidsanalyse. Met marktonderzoek wordt tevens de basis gelegd voor een succesvolle ruimtelijke onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking die noodzakelijk is voor de uiteindelijke wijziging van het bestemmingsplan.

Analyse locatiekwaliteiten

Vervolgens brengen wij de fysieke kenmerken van uw locatie in kaart, zoals de ligging in de stad, de functie van omliggende buurten, de aanwezigheid van cultureel erfgoed, specifieke kwaliteiten, de bereikbaarheid over de weg en met het openbaar vervoer, en de mogelijkheden voor (middel)hoogbouw. Wat maakt uw locatie bijzonder en bij welke groepen eindgebruikers sluiten de kenmerken van de locatie optimaal aan?

Bepalen financiële haalbaarheid

Wij maken een een globale opzet van de grondexploitatie met een overzicht van de kosten voor verwerving van de grond en de opstallen, sloop, sanering et cetera. Deze kosten zetten we af tegen de potentiële opbrengsten van de diverse functies op basis van de uitkomsten van de marktanalyse. Vervolgens bepalen we op hoofdlijnen in hoeverre het financieel haalbaar is de diverse functies te ontwikkelen. Voor functies die onvoldoende bijdragen aan de financiële haalbaarheid dient een oplossing gevonden te worden door afdekking van de onrendabele top of subsidies. Of door vervanging van deze functie(s) die financieel wel haalbaar zijn.

Bevorderen synergie

Ook bekijken we hoe we de synergie kunnen bevorderen in uw gebied. Bij functiemenging is het belangrijk dat de functies elkaar versterken. Synergie tussen functies leidt tot hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. Ook het combineren van wonen en werken is in een aantal gevallen mogelijk. Dit is echter wel maatwerk. Lang niet alle bedrijfssectoren zijn hiervoor geschikt.

Stroomlijnen mobiliteit

Stedelijke verdichting vergroot de druk op het bestaande wegennet en het openbaar vervoer. De uiteindelijke belasting is sterk afhankelijk van de functie(s) in uw gebied. Per functie verschilt namelijk de ‘modal split’ (verdeling van de mobiliteit over de vervoersmodaliteiten), het tijdstip van de verplaatsingen en de intensiteit. ‘Transit oriented development’ maximaliseert de hoeveelheid woningen, kantoren, winkels en vrijetijdsvoorzieningen op loopafstand van het openbaar vervoer, en is daarmee minder belastend voor het wegennet.

Bevorderen draagvlak

Niet iedere bestemming is populair bij de bevolking en andere betrokkenen, en omgekeerd hechten mensen sterk aan bepaalde voorzieningen in hun omgeving. Aandacht voor de specifieke behoeften van verschillende doelgroepen is essentieel (de inclusieve stad). Wij zorgen daarom dat uw programma in goede samenspraak met de bevolking en andere stakeholders tot stand komt.

Programmering

Op basis van bovenstaande invalshoeken komt het optimale programma van eisen tot stand voor het stedenbouwkundig ontwerp van uw gebied. Pas dan dient het ontwerpproces van start te gaan. Het schetsontwerp wordt vervolgens getoetst aan de uitkomsten van de marktanalyse en zo nodig aangepast. Tekenen, rekenen en programmeren gaan in deze fase hand in hand.

Deze professionele vorm van programmering vanuit verschillende invalshoeken zorgt dat uw centrum- of gebiedsontwikkeling optimaal aansluit op de behoeften van de toekomstige eindgebruikers, in belangrijke mate bijdraagt aan het functioneren van de stad, financieel haalbaar is en vlot doorgang kan vinden. De systematische aandacht die wij bij Bureau Stedelijke Planning geven aan afzetmogelijkheden, economisch functioneren, mobiliteit, duurzaamheid en draagvlak bij de bevolking en andere stakeholders is de beste garantie voor een gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina