Amsterdam Haven-Stad; Samenwerken, tempo en kwaliteit

Haven-Stad

Haven-Stad in Amsterdam betreft de transformatie van het westelijk havengebied binnen de Ring A10 naar een hoogstedelijk gemengd woon-werkgebied met 40.000 tot 70.000 woningen en 45.000 tot 58.000 arbeidsplaatsen. De gemeente Amsterdam heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om te reflecteren op de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad en de Principenota Versnellen Centrale Zone. Dit vanuit de vraag welke belemmeringen marktpartijen eventueel ervaren en welke verbeteringen mogelijk zijn. Bureau Stedelijke Planning heeft op basis van een marktconsultatie advies uitgebracht op de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad en de mogelijkheden voor Publiek Private Samenwerking in de verschillende deelgebieden. Mede op basis van dit advies is de Principenota aangepast en in december 2020 vastgesteld door B&W van Amsterdam.

In de crisisperiode (2008-2014) is de gemeente overgegaan op kavelsturing en dat doet zij voornamelijk nog steeds. De beoogde strategie voor de Centrale Zone betreft transformatie door marktpartijen en corporaties, via grondeigenaren of erfpachters, waarbij de gemeente Amsterdam faciliteert door voorwaarden te creëren, ‘catch and steer’, ‘placemaking’, spelregels, en regie. De vraag aan Bureau Stedelijke Planning was of deze methode ook geschikt is voor grotere gebieden, zoals de transformatie van de deelgebieden van Haven-Stad. Het advies van Bureau Stedelijke Planning aan de gemeente Amsterdam is gebaseerd op consultatie van de volgende marktpartijen: AM, BPD, Amvest, Heren 2, IC Netherlands, Syntrus Achmea, Bouwinvest, De Key, Eigen Haard, Ymere, Het Havenbedrijf en ABN Amro. Daarnaast vond een analyse plaats van vijf Nederlandse referentieprojecten en zijn diverse stakeholders geïnterviewd.

Niet versnellen, wel doorpakken

Bureau Stedelijke Planning acht versnelling van de woningbouw in Haven-Stad niet realistisch. Het zal al een forse opgave zijn om de oorspronkelijke fasering uit de ontwikkelstrategie te halen. Hiervoor is het bovendien nodig de huidige ontwikkelstrategie aan te passen. Gegeven de omvang en de complexiteit van Haven-Stad is het belangrijk om al het investerend vermogen te mobiliseren dat grote beleggers, ontwikkelaars en corporaties kunnen en willen inzetten. Dit om voldoende kennis en slagkracht te genereren. Naast het vele werk dat al door de gemeente is verricht dient er nog veel uitgezocht te worden. Daarnaast dient een aantal voorwaarden te worden ingevuld zoals (planologische) zekerheden, een redelijke mate van zekerheid over de aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer en een sterke gemeentelijke organisatie met voldoende capaciteit, draagvlak voor de ontwikkelstrategie en mandaat. Hoewel al veel informatie beschikbaar is, is nog tijd nodig voor het uitwerken van deze voorwaarden. Gezien ook de noodzaak van een zorgvuldige voorbereiding vraagt versnelling van de woningbouw in de zogenoemde Pas-op-de-plaatsgebieden (waar volgens afspraken met het bedrijfsleven pas na 2029 woningbouw mag plaatsvinden) om zorgvuldigheid en is het niet een doel op zich. In deze fase is het met name zinvol om in te zetten op versnelde realisatie van de condities voor de transformatie gecombineerd met tempo maken in de deelgebieden die al in ontwikkeling zijn zoals Sloterdijk centrum en Sloterdijk 1 Zuid.

Zaaien in gebieden die voorlopig nog niet getransformeerd kunnen worden

In afwachting van de uiteindelijke transformatie adviseren wij in Pas-op-de-plaatsgebieden wel alvast tijdelijke (woon)functies, bedrijven en voorzieningen in te passen. Dit kan samengaan met ‘placemaking’ om zo het gebied op de kaart te zetten. In deze gebieden kan een strategisch partnerschap aangegaan worden tussen de gemeente en het Havenbedrijf. Het Havenbedrijf is namelijk goed op de hoogte van het krachtenveld van de in de haven gevestigde bedrijven en kan een belangrijke rol spelen om de transformatie van deze gebieden vlot te trekken.

Investeren in analyses, lobby en planologische zekerheid

Als basis voor de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad is een overtuigende integrale visie op stedelijke kwaliteit nodig, zoals het Integraal Raamwerk dat in begin 2021 voor besluitvorming wordt voorgelegd aan B&W. Van belang is om dit te combineren met een nadere analyse gericht op de relevante stakeholders, de gevestigde bedrijvigheid, de kenmerken van en de belemmeringen in het gebied (o.a. milieutechnisch, juridisch-planologisch, externe veiligheid, eigendommen etc.). Daarnaast is het nodig om het integraal raamwerk steeds te actualiseren aan de hand van behoeftenonderzoeken naar de vraag naar wonen, werken en voorzieningen op de middellange en langere termijn. Fundamentele analyses en behoeftenonderzoeken blijven noodzakelijk voor onderlinge coördinatie en afstemming van wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit. Het is wenselijk om deze analyses en onderzoeken samen met de markt uit te voeren.

Investeren in samenwerking en projectorganisatie Haven-Stad

Haven-Stad is een van de grootste transformatieprojecten in Europa. Om tot een succesvolle realisatie te komen is een sterke en slagvaardige gemeentelijke organisatie en intensieve samenwerking met de grote marktpartijen cruciaal. Deze samenwerking dient al in de initiatieffase plaats te vinden ten behoeve van het voorbereidingsproces, de gebiedsvisie en de ontwikkelstrategie. In ons advies hebben wij dan ook het belang onderstreept om met een nader te bepalen selectie van de grote marktpartijen aan tafel te gaan en afspraken te maken voor nauwe samenwerking.

Voor een optimale samenwerking met de private partijen is een sterke gemeentelijke organisatie, met draagvlak en mandaat vereist. De projectorganisatie voor de Zuidas zou hierbij als voorbeeld kunnen dienen. Belangrijk is om voor de samenwerking met marktpartijen niet te wachten totdat deze organisatie gereed is, omdat dit tot onnodige vertraging zou leiden.

Voorzien in planologische zekerheid

Om (grote) marktpartijen bereid te krijgen in Haven-Stad te investeren is meer zekerheid nodig. Bijvoorbeeld dat hier voldoende omvangrijke concentraties van woningen kunnen worden gerealiseerd en dat de bijbehorende voorzieningen er komen. Een aantal partijen kan en mag niet investeren als het planologisch fundament ontbreekt. Een planologisch fundament draagt bij aan de zekerheid van het transformatieproces en aan het ontstaan van nieuwe stedelijke gebieden. Gedacht kan hier worden aan een globaal, uit te werken bestemmingsplan met gebiedsexploitatie voor geheel Haven-Stad. Ook is een gedifferentieerde planologische uitwerking voor de verschillende deelgebieden mogelijk, zoals waarmee nu in Sloterdijk Centrum (onderdeel van Haven-Stad) al wordt gewerkt, afgestemd op de situatie, de opgave, de fasering, betrokken partijen en de samenwerking.

Allianties van markpartijen per deelgebied

De eigendoms- en erfpachtsituatie verschilt sterk per deelgebied. Afhankelijk van de samenstelling van de eigenaren en erfpachters kan per deelgebied een optimale alliantie tot stand komen van marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers, corporaties). De gemeente kan hierbij een initiërende of stimulerende rol spelen. De te vormen allianties dienen als volwaardige gesprekspartners meegenomen te worden in de gebiedsuitwerkingen. De samenstelling van eigenaren en erfpachters is bovendien een belangrijke variabele in het bepalen van de optimale ontwikkelstrategie per deelgebied.

DATUM CONTACTPERSOON dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Haven-Stad

Ontwikkelstrategie Haven-Stad Amsterdam

Bureau Stedelijke Planning analyseert in opdracht van de gemeente Amsterdam met een groot aantal marktpartijen de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad; een transformatie aan de westzijde van Lees meer