Nieuwe methodiek ladder duurzame verstedelijking voor herontwikkeling winkelcentrum Leidsenhage

Winkelcentrum Leidsenhage staat aan de vooravond van een ingrijpende integrale herontwikkeling. Bureau Stedelijke Planning heeft voor het nieuwe bestemmingsplan de toets aan het provinciaal beleid en de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ verzorgd. Het rapport is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met initiatiefnemer Unibail-Rodamco, de gemeente Leidschendam-Voorburg en de provincie Zuid-Holland. De provincie verlangde een kwantificering (en duiding) van de effecten op omzet en leegstand voor alle gemeenten in de regio’s Haaglanden en Holland Rijnland en de belangrijkste aankoopplaatsen. Hiervoor is een nieuwe methodiek ontwikkeld, die inmiddels ook is toegepast in andere cases.

Sinds de opening in 1971 heeft Leidsenhage een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter onder druk. De recessie, veranderende voorkeuren van consumenten en retailers, versterking van het winkelaanbod elders in de regio en het uitblijven van een structurele herontwikkeling hebben de positie van Leidsenhage verslechterd. Met een uniek en internationaal onderscheidend concept willen eigenaren, ondernemers en de gemeente het winkelcentrum terugbrengen naar de regionale functie van weleer. Het beoogde programma omvat een mix van toonaangevende retailers, horeca, vermaak (bioscoop) en parkeren. Tegelijkertijd wordt 30.000 m² bvo aan kansloze kantoorruimte aan de markt onttrokken.

De integrale herontwikkeling van Leidsenhage voorziet in een actuele (regionale) intergemeentelijke behoefte. Alle gehanteerde methoden – verschillende distributieve berekeningen, een benchmark, een referentieanalyse en de kandidatenlijst – wijzen in de richting van een forse uitbreidingspotentie van winkels, horeca en vermaak.
Het nieuwe winkelaanbod in Leidsenhage zal naar verwachting circa € 86,5 miljoen aan omzet genereren. In het ergste, maar niet waarschijnlijke, geval gaat dit volledig ten koste van winkels en winkelgebieden in de regio Haaglanden en Holland Rijnland (het huidige verzorgingsgebied van Leidsenhage). In dat negatiefste scenario stijgt de leegstand in Haaglanden met 0,6 procentpunt (0,2 procentpunt in de dagelijkse en 1,1 procentpunt in de niet-dagelijkse sector). Dat komt overeen met een toename van de leegstand met 12.750 m² winkelvloeroppervlak (wvo). De grootste stijgingen treden op in de gemeenten Den Haag (2.950 m²), Leidschendam-Voorburg (2.100 m²), Leiden (1.100 m²), Rijswijk (1.000 m²), Delft (900 m²), Zoetermeer (650 m²) en Alphen aan den Rijn (550 m²). Den Haag, met zijn grote grondgebied en dito aantal winkelconcentraties, zal de effecten van de uitbreiding beperkt voelen. De andere gemeenten met het risico van meer dan 500 m² stijging van de leegstand hebben ‘enige overlap in functie’ met Leidsenhage.

In absolute zin vallen de berekende effecten voor nabijgelegen gemeenten Wassenaar en Voorschoten mee; naar verwachting groeit de leegstand met circa 250 m² wvo als gevolg van de herontwikkeling van Leidsenhage. Hoewel de effecten beperkt blijven is het wenselijk dat de centra van Wassenaar en Voorschoten als ook Oud-Voorburg hun eigen identiteit/profiel versterken en hun winkelgebied toekomstbestendig(er) maken. Dit omdat niet alleen voor Leidsenhage, maar ook in de Haagse en Leidse binnenstad grote projecten op stapel staan. De gemeente Leidschendam-Voorburg sorteert voor op deze ontwikkeling door in haar beleid de winkelgebieden scherper van elkaar te profileren.

Voor meer info Toine Hooft, th@stedplan.nl