1.000 nieuwe woningen in een winkelcentrum reduceren leegstand met 2.300 m2

vakkennis

De ontwikkeling van woningen in winkelcentra is volgens Pieter van der Heijde, ceo Bureau Stedelijke Planning, een effectief instrument voor het reduceren van leegstand in winkelgebieden. Dit geldt zowel voor binnensteden als wijk- en stadsdeelcentra. Als gevolg van de coronacrisis is de leegstand in de meeste winkelcentra nog verder toegenomen. Met name door een sterke stijging van online aankopen. De ontwikkeling van woningen vergroot het draagvlak voor de hier gesitueerde detailhandel en horeca en verlaagt zo de leegstand. Door voor de nieuwe bewoners tevens maatschappelijke voorzieningen in deze centra te concentreren kan de leegstand nog verder afnemen. Duizend nieuwe woningen in een winkelcentrum kunnen zo de leegstand met zo’n 2.300 m2 reduceren.

Dit artikel verscheen op 11 november 2020 op Vastgoedmarkt.nl

Effect woningontwikkeling
Door de opkomst van internetwinkelen is de leegstand in winkelcentra sterk toegenomen. De economische groei in de afgelopen jaren bracht hier verbetering in, maar door de coronacrisis is de leegstand weer sterk gestegen. Duidelijk is dat winkelleegstand een structureel probleem is. Tegelijkertijd bestaat er in Nederland behoefte aan 430.000 stedelijke woningen. Door een substantieel deel hiervan in winkelcentra te ontwikkelen neemt het aantal consumenten in deze gebieden toe. Naast levendigheid in de avonduren heeft dit een positieve invloed op de bestedingen in de hier gevestigde detailhandel en horeca. De leegstand in winkelcentra kan hierdoor afnemen. Het was echter onbekend hoe groot dit effect is. Om hier een beeld van te krijgen heeft Bureau Stedelijke Planning berekend met hoeveel meter de leegstand in een winkelcentrum door woningontwikkeling in theorie af kan nemen. Aangezien ieder winkelcentrum anders is met specifieke marktomstandigheden, zullen de uitkomsten per locatie sterk verschillen. Onderstaande berekening dient daarom vooral beschouwd te worden als denkkader voor de transformatie van winkelgebieden.

Bestedingsimpuls dagelijkse inkopen
Iedere consument geeft jaarlijks ongeveer € 2.600 uit aan dagelijkse boodschappen en ca. € 2.200 aan niet-dagelijkse aankopen in fysieke winkels[1]. Omdat dagelijkse bestedingen overwegend dichtbij huis worden gedaan, is de bestedingsimpuls vooral voor de dagelijkse sector van betekenis. Elke 1.000 nieuwe woningen in een centrumgebied genereren (met een gemiddelde woningdichtheid van 1,75) 1.750 inwoners. Dit leidt tot een extra bestedingsimpuls in dagelijkse artikelen van € 4,55 mln. per jaar. Als we er van uit gaan dat 90% van de nieuwe bewoners zijn dagelijkse inkopen in het eigen winkelcentrum besteedt is dit een bedrag van € 4 mln. Met een gemiddelde vloerproductiviteit van ongeveer € 7.564 per m2 [2], is dat in potentie zo’n 540 m2 wvo waarmee de leegstaand gereduceerd kan worden. Dit is ca. 675 m2 bvo.

Ook positieve impuls voor niet-dagelijkse detailhandel
Ook voor de niet-dagelijkse winkels, leidt de groei van draagvlak tot een positieve impuls. Dit geldt met name voor de ontwikkeling van extra woningen in binnensteden en stadsdeelcentra. De bewoners in deze gebieden hebben gemiddeld een sterke kooporiëntatie op de hier gesitueerde niet-dagelijkse detailhandel. Met name vanwege het grote en gevarieerde aanbod aan winkels in deze sector in deze centra. In wijkcentra is het aanbod aan niet-dagelijkse detailhandel beperkt waardoor bewoners in deze gebieden zich vooral richten op frequent benodigde aankopen zoals bloemen, tijdschriften, huishoudelijke artikelen en textiel. Gedetailleerde oriëntatiecijfers ontbreken, maar laten we eens stellen dat de gemiddelde oriëntatie van bewoners in binnensteden, stadsdeel- en wijkcentra voor niet-dagelijkse aankopen voor een kwart is gericht op het aanbod in het eigen centrum. Dit betekent dat bij een ontwikkeling van 1.000 woningen van de € 3,85 mln. aan potentiële bestedingen aan niet-dagelijkse detailhandel[3] er bijna € 1 mln. in het eigen winkelcentrum wordt besteed. Met een gemiddelde vloerproductiviteit van € 1.783 per m2 [4] is dit ca. 540 m2 wvo en ca. 675 m2 bvo.

Ook de horeca (exclusief hotels) zal profiteren van de nieuwe bewoners. Met een gemiddelde besteding van zo’n € 650 per inwoner[5] is bij de ontwikkeling van 1.000 woningen het bestedingspotentieel € 1,14 mln.. Ook voor horeca zijn geen oriëntatiecijfers bekend. Maar stel dat een kwart van de inwoners zich richt op de café’s en restaurants in het eigen centrumgebied dan resulteert dit met een vloerproductiviteit van € 1.315 per m2 [6] in ca. 215 m2 vvo. Dit is ca. 305 m2 bvo.

Draagvlak versterkt
Bovenstaande theoretische benadering toont aan dat met de ontwikkeling van 1.000 woningen het draagvlak voor dagelijkse en niet-dagelijkse winkels en de horeca kan versterken, en tezamen de leegstand met ca 1.655 m2 kan reduceren. Door de woningbouw te combineren met een vernieuwing van het winkelcentrum zal de aantrekkingskracht verder toenemen. Daarnaast is het van belang om hier tevens zoveel mogelijk maatschappelijke voorzieningen te concentreren. Bijvoorbeeld huisartsen, apotheken, fysiotherapeuten, jeugdzorg, kinderopvang et cetera. Voor 1.000 woningen betreft dit een additionele behoefte van ca. 650 m2 bvo[7]. Het combineren van maatschappelijke voorzieningen met winkels en horeca lijdt bovendien tot combinatiebezoek waardoor de bestedingen verder toenemen. Per saldo genereren de bestedingen van de nieuwe bewoners tezamen een extra behoefte aan ca. 2.300 m2 publieksgericht vastgoed.

Naast winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen zijn ook kleinschalige werkunits in toenemende mate aantrekkelijk voor inpassing in winkelcentra. Dit geldt ook voor vrije tijdsvoorzieningen. De betreffende metrages zijn echter sterk marktafhankelijk en derhalve niet in de berekening meegenomen.

Lokale marktomstandigheden
Samenvattend heeft woningontwikkeling in winkelcentra een forse reductie van leegstand tot gevolg. Per 1.000 woningen kan deze, door de additionele behoefte aan detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen, met zo’n 2.300 m2 afnemen. Dit betekent dat in een gemiddeld winkelcentrum van zo’n 20.000 m2 en een leegstand van 10%, de leegstaande winkelunits volledig opgevuld kunnen worden. Maar zoals eerder aangegeven betreft het hier een theoretische benadering en is in de praktijk ieder winkelcentrum verschillend. Dit vraagt om een specifieke berekening die is toegespitst op de betreffende situatie en de lokale marktomstandigheden. Bovendien zijn er nog diverse andere instrumenten beschikbaar om de leegstand terug te brengen. Aandachtspunt is ook dat maatschappelijke voorzieningen een aanzienlijk lagere huur opbrengen dan winkels. Als gevolg van de problematiek op de winkelmarkt is echter sprake van een structurele daling van de winkelhuren. De verschillen in huurinkomsten tussen commerciële en maatschappelijke voorzieningen worden hierdoor kleiner. Dit bevordert de haalbaarheid van deze noodzakelijke transformatie van winkelgebieden tot multifunctionele centra.

Pieter van der Heijde, ceo van Bureau Stedelijke Planning, is gespecialiseerd in de transformatie van wijk- en stadsdeelcentra. Op basis van diverse onderzoeken en adviezen van hemzelf en Bureau Stedelijke Planning publiceert hij een reeks artikelen in Vastgoedmarkt over de transformatie van wijk- en stadsdeelcentra tot aantrekkelijke multifunctionele centra voor de wijk. Daarnaast werkt hij aan een Handboek transformatie wijk- en stadsdeelcentra dat in het voorjaar van 2021 gepubliceerd zal worden.

[1] Inretail: winkelomzet per hoofd 2019: dagelijks: € 2.602

[2] Inretail: Vloerproductiviteit dagelijkse detailhandel 7.564 per m2 wvo (vijfjaars gemiddelde)

[3] INretail: winkelomzet per hoofd 2019: niet-dagelijks € 2.198

[4] INretail: Vloerproductiviteit niet-dagelijkse detailhandel 1.783 per m2 vvo

[5] Berekening Bureau Stedelijke Planning o.b.v. CBS, 2019; gemiddelde besteding per inwoner € 652 per jaar

[6] Berekening Bureau Stedelijke Planning o.b.v. HorecaDNA, 2019; € 1.653 vvo (€ 1.315 per m2 bvo)

[7] Bureau Stedelijke Planning (2019) Ruimtelijke referentienormen voorzieningen

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie