
Strategische marketing, cruciaal voor de realisatie van vitale winkelcentra
Het succes van winkelcentra is geen toeval, maar het resultaat van onderzoek, analyse en het maken van scherpe keuzes. Dat begint met een scherpe positionering Lees meer
Veel Nederlandse steden staan voor een stevige verdichtingsopgave. Met de aanhoudende influx van bewoners, bezoekers en verblijvers neemt de druk op de ruimte toe. Daarnaast verandert de consumentenvraag in een razend tempo, is duurzaamheid een must en zijn de eisen aan de openbare ruimte hoog. Dit heeft zijn weerslag op de gewenste winkelstructuur in deze gebieden. Welke functies zijn een ‘must’ voor stedelingen? Wat is het effect op mobiliteit? Voldoet dit stedenbouwkundig wensbeeld aan de eisen van exploitanten? En hoe ziet een aantrekkelijke winkelplint eruit? Bureau Stedelijke Planning krijgt grip op die vragen na visievorming voor spraakmakende transformatiegebieden: Amstel 3, Haven-Stad en Buiksloterham in Amsterdam en de Merwedekanaalzone in Utrecht.
Een commercieel en aantrekkelijk hart
De uitdijende stad en de stedelijke woningopgave zorgt voor herontwikkelingskansen van goed ontsloten stedelijke gebieden. Met de geambieerde woningverdichting neemt het verzorgingsgebied voor alle functies toe. Dit is een uitstekende basis voor commerciële voorzieningen, die het best functioneren op plekken met veel beweging. Deze dynamiek kan van bewoners, werknemers, toeristen of passanten komen en concentreert zich vaak waar stadsstraten elkaar kruisen. Op dit natuurlijke en bereikbare rustpunt loont het om voorzieningen te clusteren. Dit vormt de geografische basis.
(Commerciële) voorzieningen aan stadsstraten
Deze basis is echter geen garantie voor succes. Voor een aantrekkelijk en commercieel succesvol voorzieningencluster is een aantal voorwaarden van groot belang:
Functies in de stadsstraat
De logistieke opgave van autoluwe gebieden
Een autoluw gebied heeft effect op de bevoorrading en het winkelgedrag. Exploitanten moeten rekening houden met hun bevoorrading, waardoor een goed bereikbare ligging gewenst is. Voor de bewoners betekent dit dat zij hun boodschappen te voet en met de fiets zullen doen, waardoor deze voorzieningen nabij moeten vestigen.
Het autoluwe karakter wil ook zeggen dat bezorgdiensten (als boodschappenservice Picnic en PostNL) slechts in beperkte mate het centrale deel, het hart, in kunnen. Gezamenlijke ophaalpunten zouden hiervoor een oplossing kunnen zijn. Soms kan ondergrondse bevoorrading een oplossing zijn.
Logistieke efficiency is essentieel en uitdagend in autoluwe gebieden. Houd hier dus vroeg in het (her)ontwikkelproces rekening mee.
Post NL en De Buren i.s.m. supermarkt COOP hebben al pakketophaalservices. Bron: Post NL en De Buren
Flexibiliteit van evident belang
De toekomst is onzeker, zeker bij (her)ontwikkelingstrajecten die vaak minstens 15 jaar bestrijken. Daarom is flexibiliteit in de planvorming essentieel. Flexibiliteit is gewenst op verschillende niveaus:
Supermarkt als verbinder, vernieuwende horeca als placemaker
Supermarktformules zijn bereid om vroegtijdig positie in te nemen in gebiedsontwikkeling. De concurrentie tussen de ketens is stevig, waardoor een zekere ingroeiperiode naar een gezonde exploitatie getolereerd wordt. Dat geldt zeker in stedelijke transformatiegebieden met een hoge woningdichtheid. Met de komst van een supermarkt neemt de wijkbinding en de leefbaarheid toe.
Bepaalde typen horeca kunnen nog eerder in het proces een bepalende rol spelen. Dergelijke concepten zijn bereid zich te vestigen in een gebied zonder dat dit gebied zelf direct bewoond wordt. Zij zijn veelal onderdeel van placemaking van een nieuw ontwikkelingsgebied (denk aan Blijburg en Thuishaven in Amsterdam). Doordat vernieuwende concepten een functie hebben voor inwoners uit de gehele stad, zijn zij minder afhankelijk van de inwoners van het gebied. Deze concepten spreken in het bijzonder doelgroepen aan die een gebied ‘ontginnen’, de brandstof voor gentrificatie. Studenten, creatievelingen en jonge werkenden zorgen voor de eerste reuring en zetten het gebied op de kaart. Meer klassieke horeca en ketenformules zullen in de regel pas iets later bereid zijn te vestigen, namelijk op het moment dat er genoeg mensen wonen.
Zorg voor een goede timing van de juist functie in het (her)ontwikkelproces. Bijzondere horecaconcepten zetten een gebied op de kaart. Supermarkten volgen en verhogen de wijkbinding en maken een wijk leefbaar.
Winkelontwikkeling: van visie naar invulling
Bureau Stedelijke Planning adviseert gemeenten, ontwikkelaars en eigenaren over de visievorming en invulling van toonaangevende gebieds- en winkelontwikkelingen. Met hoogwaardige kennis over verschillende werkvelden (wonen, werken, winkelen en vrije tijd) is Bureau Stedelijke Planning dé adviseur met een integrale benadering. Onze projectmanagers vertalen dat vervolgens in concrete planuitvoering wanneer deze gebieden gerealiseerd worden.
Wilt u ook alles uit uw winkelgebied halen? Neem contact op met Vinoo Khandekar (vk@stedplan.nl) of Aart Jan van Duren (ajvd@stedplan.nl). Zij vertellen u graag meer over de mogelijkheden.
Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt, editie maart 2019.
Over de auteur: Vinoo Khandekar is Principal Consultant bij Bureau Stedelijke Planning.
MEER INFORMATIE
dr. Aart Jan van Duren
aartjan.vanduren@sweco.nl
+31 (0)6 53124683
Dr. Aart Jan van Duren (1965) is principal consultant Detailhandel bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is economisch geograaf en heeft ruim 20 jaar ervaring als onderzoeker en adviseur op het gebied van detailhandel.
Deel deze pagina
Het succes van winkelcentra is geen toeval, maar het resultaat van onderzoek, analyse en het maken van scherpe keuzes. Dat begint met een scherpe positionering Lees meer
De ontwikkeling van nieuwe suburbane woon-werk-winkelcentra vermindert de druk op de centrale stad. Bovendien versterken we daarmee het multifunctionele karakter van onze suburbs. Ze worden Lees meer
Appingedam is plots het middelpunt van Detailhandelsland Nederland. Wat is er aan de hand? Het Europese Hof van Justitie is in een arrest van 30 Lees meer
Wijkwinkelcentra vormen de ruggengraat van de Nederlandse winkelstructuur. Al decennialang zijn zij het hart van de wijk en de plek waar het overgrote deel van Lees meer