Aantrekkelijke winkelvoorzieningen in stedelijke gebieden

vakkennis

Stadsstraat op IJburg, Amsterdam

Veel Nederlandse steden staan voor een stevige verdichtingsopgave. Met de aanhoudende influx van bewoners, bezoekers en verblijvers neemt de druk op de ruimte toe. Daarnaast verandert de consumentenvraag in een razend tempo, is duurzaamheid een must en zijn de eisen aan de openbare ruimte hoog. Dit heeft zijn weerslag op de gewenste winkelstructuur in deze gebieden. Welke functies zijn een ‘must’ voor stedelingen? Wat is het effect op mobiliteit? Voldoet dit stedenbouwkundig wensbeeld aan de eisen van exploitanten? En hoe ziet een aantrekkelijke winkelplint eruit? Bureau Stedelijke Planning krijgt grip op die vragen na visievorming voor spraakmakende transformatiegebieden: Amstel 3, Haven-Stad en Buiksloterham in Amsterdam en de Merwedekanaalzone in Utrecht.

Een commercieel en aantrekkelijk hart
De uitdijende stad en de stedelijke woningopgave zorgt voor herontwikkelingskansen van goed ontsloten stedelijke gebieden. Met de geambieerde woningverdichting neemt het verzorgingsgebied voor alle functies toe. Dit is een uitstekende basis voor commerciële voorzieningen, die het best functioneren op plekken met veel beweging. Deze dynamiek kan van bewoners, werknemers, toeristen of passanten komen en concentreert zich vaak waar stadsstraten elkaar kruisen. Op dit natuurlijke en bereikbare rustpunt loont het om voorzieningen te clusteren. Dit vormt de geografische basis.

(Commerciële) voorzieningen aan stadsstraten

Deze basis is echter geen garantie voor succes. Voor een aantrekkelijk en commercieel succesvol voorzieningencluster is een aantal voorwaarden van groot belang:

1. De auto is ondergeschikt of te gast. De stadsstraat haakt op de belangrijkste vervoersstraten voor OV en fietsers. Het centrale deel is autoluw. Dit biedt de basis voor een rustig centrumgebied met een hoge verblijfskwaliteit.
2. Het geclusterde deel, het hart, is vooral voorbehouden aan commerciële voorzieningen: de supermarkt, de bakker, de drogist en ondersteunende horeca. Het hart kan bijvoorbeeld een plein of verbreding zijn. De genoemde functies kunnen hogere huurprijzen dragen en gebruiken (met uitzondering van de supermarkt) relatief kleine metrages. Supermarkten zijn essentieel in het aantrekken van consumenten. In het hart moet ook (extra) aandacht besteed worden aan een aantrekkelijke openbare ruimte met groen en genoeg zitfaciliteiten. Organisatie van evenementen, of actief winkelcentrum in de brede zin van het woord, kan extra kleur geven.
3. De uitlopers zijn voorbehouden aan sociaal-maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening als de fysiotherapeut, huisartsen onder één dak (HOED) en kinderopvang. Doorgaans betalen deze functies lagere huurprijzen per meter dan functies in het commerciële hart. Daarnaast hebben deze functies soms meer ruimte (buurthuis), privacy of een combinatie hiervan nodig (HOED). Kleinschalige werkruimte is vaak een welkome aanvulling voor ZZP’ers of dicht bij huis werkenden. Ook voor fitnessgelegenheden is dit een ideale locatie: veel ruimte (op verdieping) voor relatief lage huurprijzen.
4. Aan de belangrijkste stadsstraten is ook plaats voor speciale initiatieven. Bijvoorbeeld een foodhal of theater in een markant gebouw met een wijk overstijgende functie. Deze speciale initiatieven kunnen voor veel (avond)dynamiek zorgen. Hiervoor is echter wel een initiatiefnemer, genoeg ruimte en een regionale marktafweging nodig. Indien de bereikbaarheid het toelaat mag dit type dynamiek aantrekkende functie ook een prominente plek in het hart krijgen.

Functies in de stadsstraat

De logistieke opgave van autoluwe gebieden
Een autoluw gebied heeft effect op de bevoorrading en het winkelgedrag. Exploitanten moeten rekening houden met hun bevoorrading, waardoor een goed bereikbare ligging gewenst is. Voor de bewoners betekent dit dat zij hun boodschappen te voet en met de fiets zullen doen, waardoor deze voorzieningen nabij moeten vestigen.

Het autoluwe karakter wil ook zeggen dat bezorgdiensten (als boodschappenservice Picnic en PostNL) slechts in beperkte mate het centrale deel, het hart, in kunnen. Gezamenlijke ophaalpunten zouden hiervoor een oplossing kunnen zijn. Soms kan ondergrondse bevoorrading een oplossing zijn.

Logistieke efficiency is essentieel en uitdagend in autoluwe gebieden. Houd hier dus vroeg in het (her)ontwikkelproces rekening mee.

Post NL en De Buren i.s.m. supermarkt COOP hebben al pakketophaalservices. Bron: Post NL en De Buren

Flexibiliteit van evident belang
De toekomst is onzeker, zeker bij (her)ontwikkelingstrajecten die vaak minstens 15 jaar bestrijken. Daarom is flexibiliteit in de planvorming essentieel. Flexibiliteit is gewenst op verschillende niveaus:

• Functioneel. De wensen van de consument kunnen door de tijd veranderen, waardoor er meer en minder behoefte is aan bepaalde functies binnen het gebied. Bestemmingsplannen moeten dit mogelijk maken. Aan de randen van een commercieel cluster moet daarnaast omvorming naar bijvoorbeeld wonen mogelijk zijn.
• Fysiek. De bebouwing en de ruimtelijke structuur moet wijzigingen van de functionaliteit mogelijk maken. Dit vergt enige creativiteit voor de architecten, maar zorgt ervoor dat het gebied op lange termijn aantrekkelijk blijft.
• Planning. De realisatie van commerciële voorzieningen in nieuwe gebieden is deels afhankelijk van het draagvlak dat in het gebied aanwezig is. Dit betekent overigens niet dat de commerciële voorzieningen pas gerealiseerd moeten worden als het draagvlak nagenoeg compleet is. Wel dient hiervoor het gesprek aangegaan te worden met exploitanten (vanaf wanneer zijn zij bereid om het in te vullen, wellicht met in de eerste jaren een beperkte omzet).

Supermarkt als verbinder, vernieuwende horeca als placemaker
Supermarktformules zijn bereid om vroegtijdig positie in te nemen in gebiedsontwikkeling. De concurrentie tussen de ketens is stevig, waardoor een zekere ingroeiperiode naar een gezonde exploitatie getolereerd wordt. Dat geldt zeker in stedelijke transformatiegebieden met een hoge woningdichtheid. Met de komst van een supermarkt neemt de wijkbinding en de leefbaarheid toe.

Bepaalde typen horeca kunnen nog eerder in het proces een bepalende rol spelen. Dergelijke concepten zijn bereid zich te vestigen in een gebied zonder dat dit gebied zelf direct bewoond wordt. Zij zijn veelal onderdeel van placemaking van een nieuw ontwikkelingsgebied (denk aan Blijburg en Thuishaven in Amsterdam). Doordat vernieuwende concepten een functie hebben voor inwoners uit de gehele stad, zijn zij minder afhankelijk van de inwoners van het gebied. Deze concepten spreken in het bijzonder doelgroepen aan die een gebied ‘ontginnen’, de brandstof voor gentrificatie. Studenten, creatievelingen en jonge werkenden zorgen voor de eerste reuring en zetten het gebied op de kaart. Meer klassieke horeca en ketenformules zullen in de regel pas iets later bereid zijn te vestigen, namelijk op het moment dat er genoeg mensen wonen.

Zorg voor een goede timing van de juist functie in het (her)ontwikkelproces. Bijzondere horecaconcepten zetten een gebied op de kaart. Supermarkten volgen en verhogen de wijkbinding en maken een wijk leefbaar.

Winkelontwikkeling: van visie naar invulling
Bureau Stedelijke Planning adviseert gemeenten, ontwikkelaars en eigenaren over de visievorming en invulling van toonaangevende gebieds- en winkelontwikkelingen. Met hoogwaardige kennis over verschillende werkvelden (wonen, werken, winkelen en vrije tijd) is Bureau Stedelijke Planning dé adviseur met een integrale benadering. Onze projectmanagers vertalen dat vervolgens in concrete planuitvoering wanneer deze gebieden gerealiseerd worden.

Wilt u ook alles uit uw winkelgebied halen? Neem contact op met Vinoo Khandekar (vk@stedplan.nl) of Aart Jan van Duren (ajvd@stedplan.nl). Zij vertellen u graag meer over de mogelijkheden.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt, editie maart 2019.

Over de auteur: Vinoo Khandekar is Principal Consultant bij Bureau Stedelijke Planning.