Bedrijfsruimtemarkt gedreven door schaalvergroting in de logistiek

vakkennis

In Nederland is een aanhoudende vraag naar logistiek vastgoed. Door diverse trends zoals schaalvergroting worden hogere en andere eisen gesteld aan logistiek vastgoed, waardoor de behoefte aan nieuwbouw groeit. Hierdoor is in 2015 de opname aan logistiek vastgoed met 30% toegenomen ten opzichte van 2014. Onze verwachting is dat deze opname in de komende jaren blijft stijgen. Hiertegenover staat ook een toename van het structureel aanbod dat niet meer voldoet aan de huidige eisen. De belangrijkste groei van de logistieke sector vindt plaats buiten de Randstad in de regio’s met belangrijke (inter)nationale transportassen.

Groei werkgelegenheid logistiek vooral in regio’s met transportcorridors
In de afgelopen tien jaar is de werkgelegenheid in de logistiek in Nederland ondanks de economische crisis vrij constant gebleven. Wel blijft het aantal banen in de transportsector dalen (Lisa, 2016). Waarschijnlijk door concurrentie uit het buitenland. De meeste logistieke banen bevinden zich in Groot-Amsterdam en in Groot-Rijnmond. Binnen Nederland kende het Coropgebied Agglomeratie Leiden en Bollenstreek in deze periode de sterkste daling van het aantal banen in de logistiek (-20%). Dit komt waarschijnlijk door een tekort aan vestigingsmogelijkheden in deze regio. Ook de rest van de Randstad kampt met een afname van het aantal banen in de logistiek. Opvallend is dat Flevoland de sterkste groei heeft doorgemaakt (+25%). Ook Noord-Overijssel en Twente maakten een sterke groei door. Dit geldt ook voor andere regio’s met belangrijke (inter)nationale sport-corridors.
De ontwikkeling van het aantal vestigingen in de logistiek komt grotendeels overeen met de ontwikkeling van het aantal banen.

Groeiende behoefte aan nieuwbouw
In Nederland bestaat een aanhoudende vraag naar logistiek vastgoed. De totale logistieke voorraad in Nederland is hierdoor sinds 2000 sterk toegenomen. Dit was vooral in Venlo het geval. De regio Venlo-Venray is dit jaar dan ook voor de negende keer uitgeroepen tot logistieke hotspot van Nederland.
Voor de logistiek is modern passend vastgoed schaars. Door trends als online verkoop (e-commerce) worden hogere en andere eisen gesteld aan logistiek vastgoed, waardoor de behoefte aan nieuwbouw toeneemt. Bovendien zet de schaalvergroting in het logistieke vastgoed door. Tachtig procent van de beleggingen in logistiek vastgoed in 2015 betrof logistieke gebouwen met een oppervlakte van 30.000 m2 of meer. In 2011 was dit nog 50% (NVM, 2015). Niet alleen de omvang van de kavel is van belang maar ook het formaat (bij voorkeur rechthoekig). Bovendien stijgen de gewenste bouwhoogtes van het vastgoed (minimaal 10 tot 20 meter) vanwege de mogelijkheid tot snelle orderverwerking en efficiënte opslag van goederen. Schaal is een belangrijk concurrentievoordeel om effectief en efficiënt te opereren.
In 2015 heeft in totaal ca. 1.2 miljoen m2 aan opname van logistiek vastgoed plaatsgevonden (van objecten met een minimale grootte van 5.000 m2). Ten opzichte van het jaar daarvoor was dit een toename van 30% en de hoogste opname in de periode 2007-2015. Deze stijging komt met name voort uit een toename van de vraag naar nieuwbouw. Het merendeel van de opname vond plaats in West- en Midden-Brabant (Logistiek Vastgoed Nederland, mei 2016). Onze verwachting is dat de opname van logistiek vastgoed in de komende jaren blijft stijgen.

Afname totale aanbod maar toename structurele aanbod
Door de grote vraag naar logistiek vastgoed is in 2015 voor het eerst het totale aanbod aan logistiek vastgoed gedaald. In 2014 bedroeg het aanbod aan logistiek vastgoed ca. 2.78 miljoen m2 en in 2015 2.48 miljoen m2 (Logistiek Vastgoed Nederland, mei 2016). Daarentegen neemt het structurele aanbod van logistiek vastgoed dat niet meer voldoet aan de huidige eisen toe. Zo wil driekwart van de logistieke bedrijven een vrije hoogte van tenminste tien meter, terwijl slechts de helft van het aanbod hieraan voldoet. Bovendien heeft het merendeel van de aangeboden objecten een oppervlakte van 5.000 tot 10.000 m2 terwijl er een toenemende vraag is naar grootschalige hoogwaardige logistieke gebouwen (Dynamis, 2016). Onze verwachting is dat het structurele aanbod de komende jaren verder zal toenemen. Nieuwbouw is vaak de enige mogelijkheid om aan de vraag te voldoen. Dit is een belangrijke reden waarom herontwikkeling van bestaand logistiek vastgoed moeilijk van de grond komt.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie