Middelgrote winkelcentra lijden onder verbetering positie grote binnensteden (Q1, 2016)

vakkennis

De economische vooruitzichten zijn gunstig, maar de consumenten zijn negatiever gestemd. Het aantal faillissementen van winkelbedrijven is in de afgelopen maanden dan ook sterk gestegen en de verwachting is dat de leegstand verder toe zal nemen. Zeker omdat de online verkoop blijft stijgen. De winkelleegstand doet zich vooral voor in Zuid en Noordoost Nederland. In de grotere binnensteden is de leegstand gedaald, maar dit gaat ten koste van de positie van de middelgrote winkelcentra. Positief is dat de leegstand in de buurtwinkelcentra is afgenomen. De sector dagelijkse artikelen heeft het dan ook goed gedaan in de afgelopen periode. Op de vastgoedmarkt is sprake van een daling van het planaanbod en een vrij stabiel metrage winkels dat jaarlijks uit de markt wordt gehaald. Dit is echter onvoldoende om de leegstand tegen te gaan en leidt tot een daling van de winkelhuren en het beleggingssvolume. Deze ontwikkelingen blijken uit de kwartaalanalyse van de Nederlandse winkelmarkt van Bureau Stedelijke Planning.

 

Positieve economische verwachtingen maar veel faillissementen

De economische vooruitzichten voor 2016 zijn positief. Het CPB (2015, 2016) verwacht een economische groei van 1,8% en een groei van de consumptieve bestedingen met 1,9%. Hier staat wel een relatief laag consumentenvertrouwen en een lage koopbereidheid tegenover. Mogelijk hangt dit samen met het grote aantal (129) faillissementen van winkelbedrijven in de eerste maanden van dit jaar (CBS, 2016). Vooral de ondergang van V&D was een aderlating voor de Nederlandse winkelmarkt. Zeker omdat deze in haar kielzog ook nog USG (Perry Sport, Aktiesport) met zich meetrok. Eerder dit jaar gingen ook La Ligna, Paradigit en Foto Klein failliet. In de twee jaren daarvoor o.a. Halfords, Mexx, Miss Etam/Promiss, Macintosh (Scapino, Manfield, Invito), BAS Group (Dixons, ICentre, Mycom), Schoenenreus, Free Record Shop, Siebel, De Harense Smid en Block. In twee jaar is het aantal verkooppunten dan ook met 3.845 (-3,8%) gedaald (Locatus, 2014, 2015, 2016). Het aandeel filiaalbedrijven bleef echter vrijwel onveranderd. Opvallend is dat er in 2015 toch weer 22 nieuwe winkelgebieden zijn ontstaan, waarvan 9 buurtcentra. Voorbeelden zijn de boodschappencentra Gouden Hart in Berkel en Rodenrijs en Hanzewijk in Kampen.

Sterke toename online verkoop

De omzet in de detailhandel steeg in 2015 met 1,4% (CBS, 2016). In januari 2016 was wel sprake van een daling, maar dit hing samen met een ongunstige samenstelling van de koopdagen. De omzet per m2 is tussen 2007 en 2015 echter met 9% gedaald.

In 2015 steeg de omzet van de foodsector met 1,8% iets sterker dan die van de non-food (1,3%). De omzet van de online verkoop steeg in 2015 sterk; Nederlandse consumenten kochten in 2015 22% meer producten online dan in het jaar daarvoor. De uitgaven aan online diensten namen met ruim 10% toe (Gfk, 2016). Ook in januari 2016 heeft de online omzet met 21% groei doorgezet. De online omzet van winkels waarvan de verkoop via het internet een nevenactiviteit is (multi-channel) lag 16 procent hoger dan een jaar eerder, en die van webwinkels zelfs 26% (CBS, 2016). Bureau Stedelijke Planning verwacht dat de online verkopen de komende jaren verder toe zullen nemen, maar dat deze groei wel af zal vlakken. Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning: “het is niet ondenkbaar dat uiteindelijk circa een derde van alle aankopen online plaats zullen vinden. Overigens betekent dit niet dat ook de helft van het oorspronkelijke winkelmetrage zal verdwijnen. Zo zoeken ‘pure players’ ook naar fysieke locaties in de winkelstraat en wordt ‘omnichannel’ retail de standaard. Dit verandert niet alleen sterk het karakter van winkels, maar ook van winkelgebieden. Voor steden is het belangrijk om hier op tijd op te anticiperen”.

Leegstand vooral in Zuid-Nederland en Noordoosten Nederland

Door het aantrekken van de economie nam het aantal lege winkels in 2015 met 0,1 procentpunt af tot 7,4% (Locatus, 2016). ING (2016) betwijfelt deze ontwikkeling en stelt dat nog geen sprake is van een structurele daling. Ook Bureau Stedelijke Planning is van mening dat de winkelleegstand de komende jaren verder toe zal blijven nemen. Alleen al door de recente faillissementen van grootschalige winkelketens komen er veel winkelpanden leeg die voor een deel zijn gesitueerd op minder aantrekkelijke locaties. Een deel hiervan zal niet snel een nieuwe gebruiker vinden.

De leegstand doet zich vooral voor in het zuiden van het land (Limburg en Noord-Brabant) en het noordoosten (Overijssel, Drenthe en Groningen). Maar in 2015 nam alleen in Gelderland zowel het aantal leegstaande winkels als het aantal leegstaande winkelmeters verder toe. In de Randstad is de leegstand het hoogste in Zuid Holland (7,7%) en het laagste in Noord-Holland (5%). In 2015 nam in beide provincies zowel het aantal leegstaande winkels als de leegstaande winkelmeters af.

Toename leegstand in middelgrote winkelcentra

Vooral in steden met meer dan 100.000 inwoners nam de winkelleegstand in 2015 af. Dit kwam mede omdat de afname van de leegstand zich vooral in de 17 grootste binnensteden voordeed. Momenteel staat hier ca. 7% van het aantal winkels leeg. Dit is substantieel lager dan in de middelgrote binnensteden (10 tot 12%). De leegstand is hier in 2015 ook verder toegenomen. Dit geldt ook voor de stadsdeelcentra en grote wijkcentra. Vooral in de stadsdeelcentra was sprake van een sterke stijging van de leegstand. Deze ontwikkelingen duiden erop dat voor het recreatieve winkelen de winkelgebieden met het grootste en meest diverse aanbod aan aantrekkingskracht winnen ten koste van de middelgrote en kleinere winkelgebieden. Bij deze laatste groep ontstaat in toenemende mate het gevaar dat de diversiteit van het winkelaanbod en de aantrekkelijkheid van het winkelgebied verder afnemen waardoor deze in een negatieve spiraal belanden. Dit kan grote gevolgen hebben voor de leefbaarheid van deze gebieden. Ruimtelijke herpositionering is hier van groot belang.

De buurtcentra en kleine wijkcentra versterkten in 2015 hun positie. De leegstand nam hier substantieel af en bedraagt hier volgens Locatus (2016) nu 8,4% van de verkooppunten. Deze ontwikkeling hangt samen met het verbeteren van de economische situatie. Voor de dagelijkse boodschappen maken consumenten primair gebruik van de winkelcentra in de eigen buurt. De concurrentie van andere winkelcentra speelt hier in veel mindere mate als bij recreatief winkelen.

Versterking positie non-food

In 2015 verbeterde de positie van de foodsector ten opzichte van de non-food (CBS, 2016). De online verkopen in de food-sector stegen in het vierde kwartaal van 2015 met 54% bovendien explosief (Gfk, 2016). Ook de persoonlijke verzorging maakte vorig jaar een aanzienlijke omzetgroei door. Binnen de non-food liet vooral de consumentenelektronica een sterke daling van het aantal verkooppunten, het metrage en de gerealiseerde omzet zien.

Vastgoedmarkt

Het planvolume voor nieuw winkelvloeroppervlakte is in de afgelopen jaren sterk afgenomen tot 1,9 mln. m2 eind 2015 (Vastgoedmarkt, 2016). Ten opzichte van 2008 is dit een daling van ca. 60%. Het metrage dat jaarlijks aan de winkelvoorraad wordt onttrokken is al jarenvrij constant. De reductie van de planvoorraad en de onttrekkingen waren echter onvoldoende om de toename van de winkelvoorraad af te remmen en de leegstand in voldoende mate tegen te gaan. Mede als gevolg hiervan daalden in 2015 daalden de winkelhuren voor het zesde achtereenvolgende jaar (Jones Lang Lasalle, 2016). Ook het beleggingsvolume in winkelvastgoed nam in het vierde kwartaal van 2015 met 17,5% af. Winkelketens zijn steeds kritischer in het vestigingsbeleid en kiezen er in toenemende mate voor om alleen kansrijke winkelgebieden te bedienen. Voor de kansarme winkelgebieden heeft deze strategie vergaande consequenties en versterkt dit de problematiek.

Het blijven uitdagende tijden, met een steeds scherper contrast tussen winnaars en verliezers op de winkel(vastgoed)markt.

MEER INFORMATIE drs. Toine Hooft th@stedplan.nl
+31 (0)6 22993549

Drs. Toine Hooft (1967) is partner winkelen & vrije tijd bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is bedrijfseconoom en heeft ruim 20 jaar ervaring binnen het vakgebied.
Deel deze pagina