Sterk herstel woningmarkt, maar afvlakking groei in 2016 (Q1, 2016)

vakkennis

Het Kadaster spreekt van de sterkste prijsstijging sinds acht jaar. Bestaande koopwoningen zijn in februari 2016 3,8% duurder dan een jaar daarvoor. Ook het aantal transacties nam sterk toe van 11.697 verkochte woningen in februari 2015 naar 14.866 verkochte woningen in januari 2016. Dit is een stijging van 26,2%. Een buitengewoon goed resultaat voor de woningmarkt in 2015. Bureau Stedelijke Planning verwacht voor 2016 dat de woningmarkt goed zal blijven, maar dat de groei van de woningmarkt afvlakt. De indicatoren van de woningmarktmonitor van Bureau Stedelijke Planning tonen namelijk een afvlakkende of neerwaartse trend.

Het aantal transacties is met name in de eerste helft van 2015 sterk toegenomen, maar sinds juli 2015 gestabiliseerd. Het aantal schommelt sindsdien rond de 15.000 woningen (op de traditionele decemberpiek na [1]). De nieuwbouwproductie bereikte eveneens haar voorlopige piek in juli 2015 met een productie van bijna. 3.100 woningen per maand (Bron NVB).

Verschillen tussen provincies zijn klein
Ondanks het sterke herstel zijn de woningprijzen nog niet terug op het niveau van 2010. Opvallend is dat het herstel in alle provincies ongeveer de landelijke trend volgt. Er zijn geen grote regionale verschillen. Twee provincies vormen een uitzondering. De provincie Zeeland versloeg lange tijd de landelijke trend doordat de prijzen hier in de woningmarktcrisis minder hard daalden dan in de rest van Nederland. De provincie Noord Holland doet het sinds het vierde kwartaal van 2014 zeer goed. Deze resultaten zijn voor een groot deel te danken aan de sterke Amsterdamse markt. Limburg wordt vaak genoemd als een slecht presterende woningregio, maar dat is onterecht. Deze provincie loopt gelijk op met de landelijke trend. Het is de provincie Friesland die van de elf provinciën het meest achterloopt in het herstel.

fig1  prijsontwikkeling woningen

Rijwoning blijft onverminderd populair
De rijwoning blijft het meest gewilde type woning. De prijzen van dit woningtype zijn in de crisis het minst gedaald en sinds het herstel het sterkst gestegen. De prijsontwikkeling van appartementen en hoekwoningen volgen op enige afstand de prijsontwikkeling van de rijwoningen.

fig2  prijsontwikkeling woningen

De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen blijft het sterkst achter. Dat ligt waarschijnlijk niet aan de populariteit van het woningtype, maar eerder aan de regionale verdeling. Er bevinden zich veel vrijstaande woningen in perifere gebieden met een zwakke woningmarkt.

Houdt het herstel aan?
Niet alle indicatoren staan op groen. De indicatoren van de woningmarktmonitor van Bureau Stedelijke Planning tonen een afvlakkende of neerwaartse trend. Ook het consumentenvertrouwen is voor het eerst sinds februari vorig jaar weer in de min gegaan. Voornaamste reden is dat meer mensen verwachten er financieel op achteruit te gaan (Bron: CBS 2016). De Eigen Huis marktindicator is de laatste maanden gestabiliseerd na een sterke stijging in het laatste kwartaal van 2015.  Tot slot is de werkloosheid weer boven de 8% uitgekomen.

Maar er zijn ook positieve signalen voor de woningmarkt. Volgens het CPB zal de economie in 2016 en 2017 met respectievelijk 1,8% en 2,0% groeien. Daarnaast zal de hypotheekrente met het laatste rentebesluit van de ECB mogelijk nog verder kunnen dalen. Een lagere rente vergroot de leencapaciteit van huishoudens. De leencapaciteit neemt eveneens toe omdat in 2016 een tweede inkomen iets zwaarder meetelt bij de hypotheekverstrekking. De leencapaciteit neemt hierdoor met +1% toe (Rabobank, 2016). Een grotere leencapaciteit maakt dat koopwoningen voor een grotere groep huishoudens bereikbaar is. Dit heeft een prijsopdrijvend effect.

Bureau Stedelijke Planning verwacht voor 2016 dat het aantal maandelijkse transacties tussen de 15.000 en 16.000 woningen per maand zal blijven liggen. Voor heel 2016 betekent dit dat er 180.000 tot 195.000 woningen verkocht zullen worden. Ondanks dat de groei afvlakt wordt het daarmee toch nog een beter jaar dan 2015 met 178.000 woningen. De hogere leencapaciteit en de aanhoudende economische groei zorgen bovendien voor een prijsstijging van naar schatting 2% tot 3%.

 

[1] Door de vermogensrendementsheffing worden relatief veel verkopen net voor het einde van jaar geregistreerd. Voor het gebruikte eigen geld hoeft dan geen vermogensrendementsbelasting te worden betaald. De afgelopen jaren werd dit effect versterkt door wijzigingen van de fiscale – en hypotheekregels (Bron Rabobank 2016).

Deel deze pagina