Hybride werkvloeren: traditioneel onderscheid tussen kantoor- en bedrijfsruimten vervaagt

vakkennis

Gebouw TQ op Strijp T. Bron: Bureau Stedelijke Planning

De grenzen tussen kantoor- en bedrijfsruimten vervagen. De vraag naar hybride vastgoedvormen, waarbij zowel productie als kantoorwerk zijn gecombineerd, neemt toe. Schonere en kleinschaligere werkprocessen en betere isolatietechnieken maken functiemenging op pandniveau mogelijk. Bovendien vestigt dit type bedrijven zich in toenemende mate op goed bereikbare en aantrekkelijke locaties midden in het stedelijk gebied. In dit artikel laten we enkele voorbeelden zien van hybride werkconcepten in gebiedsontwikkelingen en welke nieuwe opgaven hiermee gepaard gaan.

In diverse grote gebiedsontwikkelingen in Nederland is een sterke functiemix opgenomen. Mengen op gebieds- en blokniveau wordt vaak toegepast om te komen tot dynamische en aantrekkelijke gebieden. Waar het gaat om huisvesting van verschillende bedrijfsactiviteiten in één ruimte of pand is nog veel onduidelijk: is hier vraag naar en wat zijn de eisen aan het vastgoed? Om wat voor type bedrijven gaat het? Wat betekent dit voor de grondprijs? En hoe wordt dit uitgewerkt in de bestemmingsplanregels?

Sommige productieprocessen vinden plaats in hybride vastgoed. Hierbij gaat het om werkvloeren waar kantoor- en bedrijfsruimte overlappen. Vooral bedrijven in de (nieuwe) maakindustrie en creatieve sector hebben hier behoefte aan. Denk bijvoorbeeld aan industrieel productontwerp, en het ontwerpen en 3D-printen van complexe vormen in verschillende materialen. In de innovatieve maakindustrie is sprake van toenemende digitalisering en een verschuiving van massaproductie naar meer kleinschaligere specialistische productie. Bepaalde fases in het productieproces vinden plaats op hybride werkvloeren: ideevorming, onderzoek, prototyping en  productie (maatwerk) op beperkte schaal.

Voorbeelden van hybride werkconcepten in Nederland

Nederland kent diverse gebiedsontwikkelingen met hybride concepten. Dit geldt bijvoorbeeld voor Strijp-T in Eindhoven, een werklocatie waarbij geen klassiek onderscheid wordt gemaakt tussen bedrijfsruimten en kantoren. Bedrijven binnen Strijp-T passen binnen het model Make-Create-Innovate en zijn vooral actief in de (high tech) maakindustrie [1]. Circa een vijfde van de bedrijven op Strijp-T kent hybride werkvloeren. De gemiddelde verhouding binnen deze bedrijven ligt op 50% kantoor en 50% bedrijfsruimte. Binnen de bedrijven op Strijp-T is de bandbreedte voor bedrijfsruimte circa 5 tot 90%. Een voorbeeld van een hybride bedrijf op Strijp T is het productontwerp- en innovatiebureau VanBerlo B.V., gevestigd in gebouw TR. De vloer van VanBerlo B.V. bestaat uit circa 10% bedrijfsruimte en 90% kantoor. In plaats van traditionele kantoor, bedrijven- of gemengde bestemmingsregels, zijn in het op te stellen bestemmingsplan criteria voor het Make-Create-Innovate concept opgenomen. Te vestigen bedrijven dienen hier aan te voldoen.

Gebouw TR op Strijp T. Bron: Bureau Stedelijke Planning

Hybride vastgoedconcepten komen ook voor in gemengde woonwerklocaties, zoals in het Merwe Vierhavens gebied in Rotterdam (M4H). M4H in Rotterdam is gericht op de innovatie maakindustrie in een gemengd woon-werkgebied. Rotterdam is in de transitie naar de nieuwe economie: een economie die o.a. is gebaseerd op digitalisering. Er is zowel ruimte voor fysieke als digitale makers en combinaties hiertussen, bijvoorbeeld architectenbureaus en ICT-bedrijven. Naast fysieke producten ontwikkelen deze bedrijven bijvoorbeeld ook software. Hierdoor maken zij veel gebruik van hybride werkvloeren.

Het hoofdkantoor van kinderwagen- en autostoeltjesmerk Joolz in Amsterdam kent een mix van kantoor- en bedrijfsruimte. De omvang van het hybride bedrijf is 1.600 m2. Alle moderne productieprocessen vinden op de werkvloer plaats.

Joolz, Amsterdam. Bron: Bengels.nl

In de gebouwen van Unilever en Plus Ultra in Wageningen worden niet alleen kantoor- en bedrijfsruimten gecombineerd, maar ook laboratoria en andere onderzoeksruimten. Het gebouw van Unilever is ca. 30.000 m2 groot, waarbij de verhoudingen liggen op ca. 40% kantoor, 40% bedrijfsruimten en 20% laboratorium [2]. Plus Ultra is een incubator en bedrijfsverzamelgebouw voor zowel starters als voor (dependances van) gevestigde bedrijven. Het gebouw is ca. 7.700 m2 groot en de verhouding ligt op ca. 50% kantoor en 50% laboratorium/techno hall [3].

Plus Ultra, Wageningen. Bron: Breeam.nl

Unilever, Wageningen. Bron: Architectenweb

Nieuwe methodieken voor marktonderzoek

De markt, beleidsvorming en het planologisch instrumentarium zijn nog vaak traditioneel gericht op een onderscheid tussen kantoren en bedrijven. Vaak is dat geen probleem, maar voor bepaalde sectoren lopen deze twee zoals eerder getoond steeds meer in elkaar over. Daarom dienen vraag en aanbod op een innovatieve manier in beeld te worden gebracht, zodat recht wordt gedaan aan de doelgroepen voor hybride werkvloeren. Hiertoe heeft Bureau Stedelijke Planning een nieuwe methode ontwikkeld om de behoefte specifiek voor deze doelgroepen in beeld te brengen. Daarnaast bestaan er diverse oplossingen om dit type werkfunctie te verankeren in het bestemmingsplan. Duidelijk is dat de opkomst van hybride werkvloeren op diverse vlakken aanpassingsvermogen vergt om optimaal aan te sluiten op de behoefte vanuit deze doelgroepen.

Bronnen:

[1] Over Strijp T, Strijp T (z.d.). https://www.strijp-t.nl/

[2] Global Foods Innovation Centre, BREEAM-NL (2018). https://www.unilever.nl/Images/unilever-foods-innovation-center-wageningen_tcm1351-514971_nl.pdf

[3] Over Plus Ultra, Kadans Science Partner (z.d.). https://kadans.com/portfolio-items/plus-ultra-wageningen-campus/

 

MEER INFORMATIE ir. Joris Quaedflieg Joris Quaedflieg Bureau Stedelijke Planning jq@stedplan.nl
+31 (0)6 12359403

Joris Quaedflieg (1976) is managing consultant werken en gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij heeft ruim 10 jaar ervaring in projectmanagement en advies bij gebiedsontwikkelingen en binnenstedelijke herstructurering.
Deel deze pagina