Kansen en knelpunten voor transformatie wijk- en stadsdeelcentra

vakkennis

Transformatie van wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra naar multifunctionele centra voor de wijk is volgens Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning, een passende oplossing voor de veroudering en leegstand die zich in veel van deze gebieden voordoet. Het succes van transformatie wordt sterk bepaald door een aantal kansen en knelpunten die met het herontwikkelingsproces samenhangen. Bureau Stedelijke Planning heeft deze in beeld gebracht en onderzocht. Door hier kennis van te nemen komt het transformatieproces eerder op gang en bevordert het een succesvolle vernieuwing van deze gebieden.

Dit artikel verscheen op 23 december 2020 op Vastgoedmarkt.nl

Nederland kent ca. 25 stadsdeelcentra en 600 wijkwinkelcentra. Ongeveer de helft van de wijkwinkelcentra is planmatig ontwikkeld. Een substantieel deel kampt met veroudering en substantiële leegstand die door de coronacrisis verder toeneemt. Om te voorkomen dat deze winkelcentra in een neerwaartse spiraal belanden is het van belang om in te grijpen. Niet alleen om de voorzieningen voor de bewoners op niveau te houden, maar ook om te voorkomen dat deze winkelcentra een negatieve uitstraling krijgen op de omliggende wijk. De leefbaarheid en vastgoedwaarde kan hierdoor sterk afnemen.

Vernieuwing

In deze situaties is het van belang om over te gaan tot vernieuwing. Dit kan door middel van revitalisatie, herstructurering of transformatie. Revitalisatie heeft betrekking op een beperkte ingreep; een opknapbeurt. Herstructurering betreft een forse ingreep met behoud van het monofunctionele karakter van het winkelcentrum. Transformatie betreft sloop/nieuwbouw van (delen van) het winkelcentrum met toevoeging van nieuwe functies zoals wonen, horeca, vrije tijdsvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige werkruimten. De woningen vergroten het draagvlak voor de voorzieningen en de overige functies bevorderen de economische synergie en ontmoetingsfunctie voor de wijk.

 

Kansen voor transformatie van wijk- en stadsdeelcentra

Om tot transformatie van wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra te komen is het belangrijk om rekening te houden met een aantal kansen en knelpunten dat zich hierbij voordoet.

Urgentie

Zowel bij de eigenaren als bij de gemeente kan urgentie ontstaan bij langdurige leegstand. Voor de eigenaar nemen door de leegstand de huurinkomsten en vastgoedwaarde af. Omdat veel wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra sterk verouderd zijn en de reductie van de vraag naar winkelmeters een structurele trend is, komt voor de eigenaar van het vastgoed vroeg of laat het moment waarop fysiek moet worden ingegrepen. Voor gemeenten geldt dat een aanzienlijk deel van de omvangrijke woningbouwopgave binnenstedelijk tot stand moet komen. Ook kiezen gemeenten in toenemende mate voor het behoud en versterking van bestaande winkelgebieden boven het toevoegen van winkelconcentraties op nieuwe locaties. Dit geeft meer zekerheid om in het winkelcentrum te investeren.

Vraag naar centrumstedelijke woningen

Wijk- en stadsdeelcentra onderscheiden zich op een aantal vlakken positief van de suburbane woonmilieus in de omliggende wijken en de historische binnensteden. Wonen nabij voorzieningen is gewild, zowel onder jongeren als ouderen. Binnen deze doelgroepen is een aanzienlijk deel op zoek naar de kwaliteiten van centrumstedelijke woonmilieus. De hoge prijzen op de woningmarkt leiden er echter toe dat voor veel mensen een woning in de binnenstad financieel niet haalbaar is. Voor de wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra liggen in het middensegment dan ook kansen.

Afname rendement

Door toename van de winkelleegstand nemen de huuropbrengsten en de vastgoedwaarde van een winkelcentrum af. De huuropbrengsten van andere functies zoals maatschappelijke voorzieningen en leisure zijn meestal lager dan bij detailhandel. Het transformeren van winkels naar andere functies lijkt daarmee op het eerste gezicht financieel niet aantrekkelijk. Voor beleggers zijn echter niet alleen de huurinkomsten van belang, maar ook de waarde-ontwikkeling van het vastgoed. Indien door het toevoegen van andere functies de leegstand afneemt zal de aantrekkelijkheid van het centrum toenemen waardoor de waarde stijgt.

Levendigheid

Toevoeging van woningen, horeca en vrije tijdsvoorzieningen leidt tot meer levendigheid ook na sluitingstijd. Dit komt ten goede aan de algehele uitstraling, leefbaarheid-  en sociale veiligheid van deze gebieden en leidt daarmee ook tot een stijging van de waarde van het vastgoed.

Eigendomssituatie

Het transformeren van een winkelcentrum is niet eenvoudig. Hoe meer eigenaren hoe groter de complexiteit. Het voordeel van wijk- en stadsdeelcentra is dat, in tegenstelling tot binnensteden, het vastgoed in een substantieel aantal gevallen in handen is van één of een beperkt aantal eigenaren. Dit vereenvoudigt het planvormingsproces. Bijvoorbeeld om te komen tot een duidelijke toekomstvisie op het concept van het centrum en een realistische ontwikkelstrategie.

 

Knelpunten voor transformatie van wijk- en stadsdeelcentra

Er zijn naast kansen ook veel knelpunten voor de herontwikkeling van wijk- en stadsdeelcentra:

 

Complexe opgave

Om tot een integrale visie en succesvolle ontwikkelstrategie voor de transformatie van het gebied te komen is het van belang dat alle eigenaren zich committeren. Indien een of meerdere eigenaren weigeren om mee te investeren, zal de bereidheid bij de andere eigenaren om in te grijpen beperkt zijn. Daarnaast is het van belang om tijdens de transformatie de primaire functie als winkelgebied zoveel mogelijk in bedrijf te laten. Door de complexiteit zullen de eigenaren de transformatie pas oppakken als er voldoende urgentie is. Door de vraaguitval naar fysieke winkels neemt deze urgentie momenteel sterk toe.

Gebrekkige programmering

Alleen het toevoegen van een of enkele wooncomplexen leidt niet automatisch tot het gewenste hoogwaardige centrum voor de wijk. Hiervoor is meer nodig. Belangrijk is om ook te voorzien in horeca, vrije tijdsvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en werkfuncties. Ook een hoogwaardige architectuur en inrichting van de openbare ruimte is cruciaal. Een integrale visie en programmering van het gebied is van belang om tot een succesvolle transformatie te komen.

Onaantrekkelijke woonomgeving

Woningzoekenden kiezen voor centrumstedelijke woonmilieus vanwege de nabijheid van voorzieningen, maar ook vanwege de reuring en de architectonische kwaliteit van de bebouwde omgeving. Dit vraagt om een woonomgeving met voldoende kwaliteit. Met name bij woningbouw in overdekte winkelcentra is het contact met straatniveau nagenoeg afwezig en vormt uitzicht op het dak van de winkels, bevoorradingszones en/of het parkeerterrein geen hoogwaardige woonomgeving. Of een aantrekkelijk woonmilieu realiseerbaar is, hangt dus af van de mate waarin al omgevingskwaliteiten aanwezig zijn en van de aard van de transformatie. Bij voorkeur is in het getransformeerde wijkcentrum niet langer sprake van een overdekt winkelcentrum. Dit is niet alleen van belang voor een beter uitzicht vanuit de appartementen, maar ook voor de levendigheid van de bezoekers op straat.

Onvoldoende aandacht voor parkeren

Een van de voordelen van wijk- en stadsdeelcentra ten opzichte van de historische binnensteden is de relatief goede bereikbaarheid en aanwezige parkeergelegenheid. Het handhaven van voldoende parkeergelegenheid is daarom een aandachtspunt. De financiële haalbaarheid van gebouwde parkeeroplossingen hangt af van de opbrengstpotentie van het toe te voegen vastgoed en de aanwezigheid van een betaald parkeerregime. Een betaald parkeerregime staat echter meestal op gespannen voet met de aantrekkelijkheid van het centrum voor bezoekers aan het centrum.

Minder welvarende wijken

Ook de wijken waar de wijk- en stadsdeelcentra gesitueerd zijn, zijn bepalend voor de afzetmogelijkheden van de woningbouw. Het inkomensniveau in veel van deze wijken is substantieel lager dan het landelijk gemiddelde. Dit heeft ook effect op de uitstraling en leefbaarheid van de omgeving. Dit betekent dat de toe te voegen woningen vooral in het lage- of middensegment kunnen worden afgezet. Dit sluit goed aan op de omvangrijke behoefte aan goedkope en middeldure woningen.

Complexiteit tijdens de uitvoering

De leegstand is vaak verspreid door het winkelcentrum. Om tot een transformatie van een deelgebied te komen door middel van sloop/nieuwbouw zijn dus verhuisbewegingen van zittende ondernemers noodzakelijk. Het is van belang dat er voor de betreffende ondernemers voldoende perspectief is in de toekomstige situatie om de negatieve gevolgen van overlast door verhuisbewegingen en/of bouwwerkzaamheden te accepteren. Daarnaast kan het bouwen in een bestaand winkelcentrum leiden tot uitdagingen in de bouwlogistiek en bouwplaatsinrichting aangezien tijdens de bouw “de winkel open moet blijven”. Bovendien dienen de bezoekers aan het centrum zo min mogelijk overlast te ondervinden. Bij complete sloop/nieuwbouw is de continuïteit van de winkelfunctie nog ingewikkelder te organiseren.

De beschreven kansen bieden aanknopingspunten om het transformatieproces in gang te zetten en te realiseren. De knelpunten vragen om slimme oplossingen om zo het succes van de transformatie te versterken. Dit is niet onbelangrijk omdat de vernieuwing van veel wijk- en stadsdeelcentra niet alleen cruciaal is om verdere achteruitgang te voorkomen, maar tevens kansrijk is voor de ontwikkeling van volwaardige aantrekkelijke centra voor de wijk.

Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is gespecialiseerd in de transformatie van winkelcentra. Op basis van diverse onderzoeken en adviezen van hemzelf en Bureau Stedelijke Planning publiceert hij een reeks artikelen in Vastgoedmarkt over de transformatie van deze gebieden. Daarnaast werkt hij aan een Handboek transformatie winkelcentra dat in 2021 gepubliceerd zal worden.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie