Kantoren en bedrijven passen prima in winkelgebieden

vakkennis

Inpassing van (kleinschalige) kantoren en bedrijven in winkelgebieden verminderen een deel van de winkelleegstand. De verandering van locatiefactoren door de coronapandemie biedt hiervoor volgens Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, extra kansen. Vooral binnensteden lenen zich goed voor menging met werkfuncties.

Dit artikel verscheen op 24 februari 2021 op vastgoedmarkt.nl

Tot ver in de twintigste eeuw waren bedrijven volop in de binnensteden gevestigd. Door de groei van steden nam de druk op de ruimte toe en hiermee de grondprijzen. Tegelijkertijd was sprake van schaalvergroting van bedrijven. Samen leidde dit tot een omvangrijke uittocht naar ruime en goedkope locaties op bedrijventerreinen aan de randen van de stad. Hierdoor zijn er nog maar weinig bedrijven in de binnensteden gevestigd. Ook kantoorhoudende bedrijven verplaatsten zich op grote schaal naar kantorenparken langs de snelweg. Maar binnensteden bleven aantrekkelijk voor kantoorhoudende sectoren waarvoor agglomeratie-effecten belangrijk zijn voor de economische prestaties. Omdat kantoren uitstekend stapelbaar zijn en geen milieuhinder veroorzaken was dit hier fysiek ook mogelijk.

Functiescheiding

De stadsdeelcentra en wijkcentra in Nederland kwamen vooral vanaf de jaren vijftig tot stand in een periode van functiescheiding. De winkelfunctie stond en staat hier centraal. In vergelijking met de binnensteden is het aantal verschillende centrumfuncties hierdoor veel beperkter. Zo is er in slechts 40 procent van de stadsdeelcentra sprake van meer dan 10.000 m2 kantoren. Bedrijfsruimten zijn meestal geheel afwezig. In wijkwinkelcentra zijn er nog minder kantoren of bedrijfsruimten.

Nieuwe eisen aan kantoren door corona

In de afgelopen decennia zijn de locatiecriteria van kantoorhoudende bedrijven sterk gewijzigd. Het merendeel geeft de voorkeur aan een vestiging in het centrum van een stad in de nabijheid van een knooppunt van openbaar vervoer. Als gevolg hiervan is sprake van versterking van de kantorenfunctie in de binnensteden. Door de coronapandemie werken veel werknemers al bijna een jaar noodgedwongen vanuit huis.

Uit onderzoek is gebleken dat het merendeel van de thuiswerkers ook na deze periode substantieel meer thuis wil werken, al verschilt dit wel sterk per sector. De kantoren zullen hierdoor veel meer als ontmoetingsplek gaan fungeren. Dit vraagt om een ander soort kantoren. De omvang kan kleiner zijn dan in de huidige situatie maar het aantal ontmoetingsruimten zal groter moeten zijn. Gezien de functie van kantoren als ontmoetingsplek is een centrale en goed bereikbare locatie nog belangrijker. En het liefst op een aantrekkelijke locatie met een ruim aanbod aan voorzieningen.

Meer veranderingen

Ook in de andere bedrijfssectoren is in de afgelopen periode veel veranderd. De schaalvergroting heeft doorgezet, de automatisering en robotisering nemen verder toe en bedrijven zorgen voor steeds minder overlast. Hierdoor is het in toenemende mate mogelijk om bepaalde bedrijven te mengen met wonen. Mits goed uitgevoerd kan het zelfs meerwaarde opleveren: verdienvermogen van woningen kan worden ingezet om betaalbare bedrijfsruimten in de plint te realiseren; de levendigheid wordt versterkt en er ontstaat een aanvullend type stedelijk milieu dat aantrekkelijk is voor nieuwe doelgroepen, zowel vanuit wonen als werken. Veel steden zijn momenteel actief met de ontwikkeling van woonwerkgebieden, zoals bijvoorbeeld het Kabeldistrict in Delft, Laakhavens in Den Haag, Haven-Stad in Amsterdam en Merwe-Vierhavens in Rotterdam.

Kantoren en bedrijfsruimten in leegstaande winkelpanden

De winkelfunctie van binnensteden kampt met structurele problemen door het toenemende belang van aankopen via internet. Hierdoor is de leegstand sterk toegenomen. De coronapandemie heeft vooralsnog niet tot een toename van de winkelleegstand geleid, maar naar verwachting zal er in de komende tijd een forse versnelling en versterking van de winkelleegstand optreden. De vraag is hoe om te gaan met de structurele winkelleegstand.

De omvangrijke woningbehoefte biedt kansen voor de transformatie van winkelpanden naar woningen. Dit gebeurt momenteel al op grote schaal. Maar niet alle winkelpanden zijn hiervoor geschikt. In deze gevallen biedt een invulling met kantoren of bedrijfsruimten een interessant alternatief. Bijvoorbeeld in de aanloopstraten, die vooral kwetsbaar zijn voor winkelleegstand. De leegstaande winkelpanden lenen zich bijvoorbeeld voor kleinschalige kantoren voor ZZP’ers. Maar ook ambachtelijke bedrijven komen in aanmerking, zoals schildersbedrijven, bierbrouwerijen, meubelrestauratie, koffiebranderijen en bakkerijen. Door deze bedrijven te verplaatsen vanuit traditionele bedrijventerreinen ontstaat daar ruimte voor bedrijven in zwaardere milieucategorieën en wordt de schaarse ruimte efficiënter benut.

Huurprijzen afwaarderen

Een belangrijke voorwaarde is wel dat de huurprijzen van de voormalige winkelpanden voldoende afgewaardeerd worden, zodat deze functies de huurkosten op kunnen brengen. Naast de inpassing van werkfuncties is het ook van belang om in de binnensteden meer maatschappelijke en vrije tijdsvoorzieningen te concentreren. Dit leidt tot extra draagvlak voor de winkels.

Bij planmatig ontwikkelde winkelcentra in binnensteden kan naast een invulling van leegstaande units door kleinschalige kantoren en bedrijven tevens sloop/nieuwbouw een interessante oplossing zijn. In dit geval kan in de nieuwe situatie sprake zijn van een combinatie van woningen met kantoren en maatschappelijke of vrije tijdsvoorzieningen in de plint.

Kantorenhubs in wijk- en stadsdeelcentra

De meeste stadsdeelcentra zijn onvoldoende ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer. Zo beschikt slechts 16 procent over een treinstation. Hiermee sluiten deze gebieden over het algemeen onvoldoende aan op de wens van kantoorhoudende bedrijven om optimaal aangesloten te zijn op het netwerk van openbaar vervoer. Ook het toenemende belang van het kantoor als ontmoetingsplek komt hierdoor onvoldoende tot zijn recht. Alleen de stadsdeelcentra met een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen en een hoogwaardige uitstraling komen in aanmerking voor versterking van de kantorenfunctie. Voorbeelden zijn Leidsche Rijn Centrum en ArenaPoort.

Kleinschalige kantoren

Wel kan in de meeste stadsdeelcentra sprake zijn van kleinschalige kantoren voor zzp’ers en thuiswerkers. Vooral in de vorm van flexibele concepten. Stadsdeelcentra zijn meestal centraal tussen de wijken gesitueerd op fietsafstand van de woningen. Met name voor thuiswerkers die klein behuisd zijn, is dit mogelijk een welkom alternatief. Naast nieuwbouw van kleinschalige, flexibele kantoren kunnen deze tevens ingepast worden in leegstaande winkelunits. Dit geldt ook voor bepaalde bedrijfssectoren die weinig of geen overlast veroorzaken. Door de centrale ligging van stadsdeelcentra tussen de woonwijken, lenen deze locaties zich bijvoorbeeld goed voor logistieke activiteiten in het kader van ‘last mile delivery’.

Mengen van centrumfuncties

Net als de binnensteden zijn de stadsdeelcentra uitermate geschikt voor het verder mengen van centrumfuncties. En dit geldt ook voor de wijkcentra, al zijn deze meestal niet geschikt voor reguliere kantoren. Met name omdat de bereikbaarheid onvoldoende is. Zowel over de weg als met het openbaar vervoer. Wel kan sprake zijn van een beperkt aantal flexibele werkplekken voor thuiswerkers en zzp’ers. Bijvoorbeeld in combinatie met een grand café.

Leegstaande winkelunits kunnen ook ingevuld worden door bedrijven. Deze ontwikkeling heeft zich al eerder op grote schaal voorgedaan in voormalige winkelstrips. Belangrijk is wel dat de betreffende bedrijven weinig of geen overlast veroorzaken. Ook dient de uitstraling niet ten koste te gaan van de aantrekkingskracht van het winkelcentrum. In de praktijk is vooral dit laatste een knelpunt. Door de centrale ligging van wijkwinkelcentra ten opzichte van de omliggende wijk zijn deze locaties onder meer geschikt voor afhaal- en wegbrengpunten van pakketten (pick-up points).

Interessante mogelijkheden

Binnensteden, stadsdeelcentra en wijkcentra bieden interessante mogelijkheden voor de inpassing van (kleinschalige) kantoren en bedrijfsruimten. Vooral binnensteden komen hiervoor in aanmerking. Stadsdeelcentra en wijkcentra zijn vooral geschikt voor kleinschalige, flexibele kantoren voor zzp’ers en thuiswerkers en in beperkte mate voor bedrijfsruimten. Slechts enkele stadsdeelcentra zijn door een goede bereikbaarheid met hoogwaardig openbaar vervoer geschikt voor grootschalige kantorenontwikkeling. De logistieke activiteiten gericht op de ‘last mile delivery’ sluiten goed aan bij de centrale ligging van de wijk- en stadsdeelcentra in de woonwijken. In combinatie met de toevoeging van andere centrumstedelijke functies kunnen werkfuncties zo een belangrijke bijdrage leveren aan een duurzame toekomst van de winkelgebieden in Nederland.

 

Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Op basis van diverse onderzoeken en adviezen van hemzelf en Bureau Stedelijke Planning publiceert hij een reeks artikelen in Vastgoedmarkt over de transformatie van winkelgebieden. Daarnaast werkt hij aan een Handboek transformatie winkelgebieden dat in de loop van 2021 gepubliceerd wordt.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie