De ‘missing middle’: ouderenhuisvesting voor het middensegment

vakkennis

Figuur 1. Bevolkingsontwikkeling 65-plussers en 75-plussers, 2020-2050 Bron: CBS (2019)

Recent verscheen het advies van de Commissie Toekomst Zorg Thuiswonende ouderen[1]. De Commissie formuleerde maar liefst vijfendertig aanbevelingen. Ongeveer een derde van deze aanbevelingen heeft betrekking op vastgoed of vastgoedpartijen (met name woningcorporaties). Ze zijn samen te vatten in het advies om toch vooral te gaan bouwen en verbouwen. Maar de woningmarkt kent al een groot aantal problemen, dus zo eenvoudig is dat niet. Bureau Stedelijke Planning verkent een aantal oplossingsrichtingen.

Dit artikel verscheen op PropertyNL, 24-03-2020.
Door Christine Oude Veldhuis, Pauline Schijf en Frans Wittenberg.

Wat is er aan de hand?

Nederland heeft te maken met een dubbele vergrijzing: het aantal ouderen neemt toe terwijl deze ouderen ook steeds ouder worden. De babyboomers, geboren tussen 1946 en 1955, bereiken geleidelijk de pensioengerechtigde leeftijd. Daarnaast gaat het aantal 75-plussers tot 2040 met ruim 1 miljoen toenemen (Figuur 1) Gevoegd bij de beleidsinzet op langer zelfstandig thuis wonen ontstaat een fors tekort aan geschikte woningen voor ouderen.

De woningmarkt kent al grote tekorten omdat de nieuwbouwproductie achterblijft bij de behoefte. Allerlei ontwikkelingen zijn daaraan debet: schaarse bouwgronden, dure bouwmaterialen, onvoldoende productiecapaciteit en regelgeving rondom stikstof en PFAS. De nieuwbouwproductie in 2019 piekte weliswaar op ruim 70.000 woningen, maar het is minder dan de gewenste productie van 75.000 woningen per jaar. Dat aantal gaat volgens het EIB[2] overigens ook de komende vijf jaar niet gerealiseerd worden.

Huishoudens die het meest de dupe worden van de krappe woningmarkt zijn de starters en de middeninkomens (belastbaar jaarinkomen tussen ca € 38.000 en € 54.000[3]). De sociale huursector heeft te maken met aangescherpte toewijzingseisen, een lage mutatiegraad, een groot aandeel bijzondere toewijzingen en hele lange wachtlijsten. Strengere hypotheeknormen, de noodzaak van eigen geld en de sterke prijsstijgingen maken de koopsector voor velen onbereikbaar en onbetaalbaar. Het middensegment, waar globaal de huurwoningen tussen ca. €720 en €1000 en koopwoningen tussen €200.000 en €300.000[4] toe behoren is in ons land maar beperkt aanwezig. Ruim 52% van de 65-plussers heeft echter een middeninkomen en ca. 65% bewoont een koopwoning van meer dan 100 m2.[5]

Langer zelfstandig wonen

Sinds 2015 is de inzet gericht op langer zelfstandig thuis wonen. Senioren met een licht zorgprofiel (VV1 tot en met VV3 ) kunnen niet meer naar een verzorgingstehuis. Terwijl in 1980 nog 63% van de 80-plussers in verzorgingstehuizen woonden, is dat nu nog maar 11%[6]. Het langer zelfstandig thuis wonen sluit weliswaar aan bij de wens van veel ouderen, maar het kan ook kwetsbaarheid, vereenzaming en schrijnende situaties tot gevolg hebben (Figuur 2). Volgens onderzoek van de GGD, CBS en RIVM is meer dan de helft van de 75+ers eenzaam. Hoewel ouderhuisvesting zeker aandacht krijgt in de gemeentelijke beleidsformulering, blijft concrete vertaling naar woningbouwprogramma’s daarbij achter.

Figuur 2. Percentage eenzame personen per leeftijdsgroep. Bron:
Gezondheidsmonitor Volwassenen en Ouderen GGD, CBS en RIVM (2016)

Een groeiend, maar ontoereikend woningenaanbod

De grotere nadruk op langer zelfstandig wonen heeft veel nieuwe initiatieven, concepten en spelers op de markt gebracht. Woningcorporaties en zorginstellingen hebben vanouds al een grote rol in de ouderenhuisvesting. De laatste jaren zien we echter ook de activiteiten van beleggers flink toenemen. Het transactievolume in zorgvastgoed bedroeg bijna € 1 mld. in 2018 en ca. € 500 mln. in de eerste helft van 2019[7]. Amvest, Syntrus Achmea en Bouwinvest bouwen fondsen op met zorgvastgoed. Het aantal particuliere aanbieders van wonen met zorg is gegroeid naar ca 350 particuliere locaties in Nederland[8]. Ook ontstaan voorzichtig de eerste woonconcepten voor zelfredzame senioren die comfortabel willen wonen met gelijkgestemden. Een voorbeeld is Stichting Knarrenhof die in Zwolle een eerste project realiseerde. In Schiedam werd Park Entree gerealiseerd met een ‘Smart Living Concept’. Ondanks een groeiend aanbod is het vooralsnog verre van voldoende. Bovendien is het aanbod geconcentreerd in de sociale huursector en in het duurdere huur- en koopsegment. Ook in het aanbod voor oudere huishoudens is er vooral sprake van de ‘missing middle’, terwijl ruim 77% van de 65-plussers en 87% van de 75-plussers een laag inkomen of middeninkomen (tot € 54.000) heeft[9].

Verleid senioren tot verhuizen

Onderzoeken wijzen veelal op de lage verhuisgeneigdheid van oudere huishoudens[10]. Behoud van sociale netwerken en de vertrouwde omgeving zijn daarin belangrijke factoren. Bijna de helft van de 75+ers met een middeninkomen wil graag in de huidige buurt blijven wonen[11]. Onderzoek laat ook zien dat 45% van de 65-plussers en 60% van de 75-plussers voorkeur heeft voor een ouderenwoning in een wooncomplex met andere senioren (Figuur 3).

Figuur 3. Woonvoorkeuren verhuisgeneigde 65-plussers en 75-plussers in Nederland. Bron: WoON2018

Er is een duidelijke vraag naar wonen met gelijkgestemden die we ook bevestigd zien in de praktijk. Er hebben zich al 15.000 senioren ingeschreven bij het eerdergenoemde woonconcept van de Stichting Knarrenhof[12]. Een coöperatiestructuur zoals de Stichting Knarrenhof gebruikt, is in 2015 opgenomen in de woningwet en biedt een uitkomst voor senioren die onderlinge verbondenheid zoeken in hun nieuwe woonsituatie.

Kansen voor herontwikkeling van wijk- en stadsdeelcentra

Bijna de helft van de oudere huishoudens heeft een voorkeur voor een stedelijk woonmilieu[13]. Het is interessant om te kijken naar de stedelijke uitbreidingswijken en agglomeratiegemeenten, waar veel ouderen ooit in de fase van gezinsvorming naar toe verhuisden. In deze wijken zijn vanaf de jaren ’60 wijkwinkelcentra en soms ook stadsdeelcentra ontwikkeld. Door huishoudensverdunning en andere ontwikkelingen staat het draagvlak voor dergelijke centra nu veelal onder druk. Door deze centra te herontwikkelingen en de woonfunctie te intensiveren, kunnen veel woningen voor oudere huishoudens bovenop voorzieningen gerealiseerd worden. Het betekent een revival van het streven naar ‘wonen boven winkels’ (Figuur 4). Het is in deze oplossingsrichting van belang om de voorzieningen in te richten op de behoeften van oudere, zelfstandig wonende huishoudens: niet alleen winkels, maar ook zorgvoorzieningen (huisarts, apotheek en een supermarkt), een goed ingerichte openbare ruimte en centrale ontmoetingspunten.

Deze aanpak heeft vele voordelen:

  • de parallelle aanpak van herstructurering van winkelgebieden en intensivering van de woonfunctie betekent dat de locaties in feite al beschikbaar zijn;
  • uitbreiding van het woningaanbod voor oudere huishoudens, met name in het middensegment en veelal in de wijken waar ze reeds wonen en hun netwerken hebben;
  • groeiend draagvlak voor voorzieningen door het extra woningaanbod;
  • beter renderend vastgoed voor beleggers;
  • stimulans voor doorstroming op de woningmarkt.

Voor senioren met een landelijke of dorpse woonvoorkeur zijn er interessante mogelijkheden op agrarische locaties. In 2016 wees Wageningen University & Research op een leegstand van 10 miljoen m2 agrarische bedrijfsgebouwen[14]. De prognose is dat deze verder zal toenemen tot bijna 16 miljoen m2 in 2030. Het initiatief ‘erfdelen’ van Pieter Parmentier[15] sluit hierop aan. Erfdelen staat voor Pieter Parmentier voor duurzaam en sociaal werken en wonen, met aandacht voor gemeenschappelijke voorzieningen, samenwerking, biologische tuinbouw en recreatie. Daarbij is het de bedoeling dat mensen voorzieningen als auto’s en wasmachines delen en naar elkaar omzien.

Conclusies

De Nederlandse woningmarkt wordt gekenmerkt door een ‘missing middle’ waar met name de middeninkomens last van hebben. De helft van de oudere huishoudens behoort tot die middengroep. De missing middle is dan ook voelbaar in het volstrekt ontoereikende aanbod van voor ouderen geschikte woningen. De Commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen formuleert als een van de centrale opgaven dat we moeten bouwen en verbouwen. In de oververhitte woningmarkt van dit moment is het bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen echter juist een van de problemen. Bureau Stedelijke Planning ziet goede mogelijkheden om woningen toe te voegen voor oudere huishoudens in het middensegment door te kijken naar bestaande locaties waar het vastgoed niet meer optimaal rendeert. Door de woonfunctie te intensiveren in bestaande winkelcentra of in leegstaand agrarische vastgoed kunnen veel voordelen worden gerealiseerd.

 

[1] Ouderen nu en straks, een reisadvies. Commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen. 15 januari 2020

[2] EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2020, 22 januari 2020.

[3] Ondergrens gebaseerd op inkomensgrens sociale huur en bovengrens gebaseerd op anderhalf keer het modale inkomen in 2019 (€36.000).

[4] Boelhouwer, P. en Boumeester, H. (2018) Middeninkomens tussen wal en schip. Presentatie wooncongres 2018.

[5] Berekeningen gebaseerd op WoonOnderzoek 2018 van ministerie van BZK.

[6] De Klerk, M.; Verbeek-Oudijk, D.; Plaisier, I. & Den Draak, M. (2019) Zorgen voor thuiswonende ouderen. Sociaal en cultureel planbureau.

[7] CBRE (2019) Trends Nederlands Zorgvastgoed.

[8] Sociaal en Cultureel Planbureau (2019) Verkenning van particuliere woonzorg voor ouderen.

[9] Berekeningen gebaseerd op WoonOnderzoek 2018 van ministerie van BZK.

[10] De Klerk, M.; Verbeek-Oudijk, D.; Plaisier, I. & Den Draak, M. (2019) Zorgen voor thuiswonende ouderen. Sociaal en cultureel planbureau.

[11] Berekeningen gebaseerd op WoonOnderzoek 2018 van ministerie van BZK.

[12] De Volkskrant Woensdag 15 januari 2019 (https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/ouderen-zijn-gelukkig-in-zwols-knarrendorpje-waarom-durven-veel-gemeenten-er-dan-niet-aan~b2e05793/)

[13] Berekeningen gebaseerd op WoonOnderzoek 2018 van ministerie van BZK.

[14] T.J.A. Gies, W. Nieuwenhuizen, H.S.D. Naeff, I. Vleemingh en M. Paulissen (2016) Landelijk gebied en leegstand. Wageningen University & Research.

[15] https://www.platform31.nl/nieuws/erfdelen-duurzaam-samen-op-het-platteland

MEER INFORMATIE Drs. Frans Wittenberg fw@stedplan.nl
+31 (0) 620281064

Frans Wittenberg is managing consultant Wonen bij Bureau Stedelijke Planning
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Tijd voor seniorenhuisvesting 2.0

Er moet meer gebouwd worden voor ouderen. Dat is de belangrijkste conclusie uit het adviesrapport van de commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen. Op dit moment Lees meer