Naar actief gebiedsontwikkelingsbeleid

vakkennis

Laakhaven, ontwerp OPL architecten

In meerdere groeiregio’s stagneert de woningbouwproductie of dreigt deze de komende jaren problemen te krijgen. De spookbeelden van streng PFAS- en stikstofbeleid kent iedereen als mogelijke verklaring. Maar er is meer. De locaties waar het in de komende jaren moet gebeuren bevinden zich veelal middenin de stedelijke gebieden. Het zijn havengebieden dicht bij de stadscentra, spoorzones, verouderde kantorenlocaties en andersoortige transformatiegebieden. Gezamenlijk kenmerk: een grote mate van complexiteit in vergelijking met uitleglocaties. Facilitair handelen door de overheid is niet meer afdoende, aldus Dick van der Harst en Pieter van der Heijde. Denken en handelen op gebiedsniveau is essentieel om tot de gewenste kwaliteit van herontwikkeling van de stad te komen.

Soms heeft de (gemeentelijke) overheid op deze locaties het eigendom van grond of opstallen. Maar meestal is het een palet van divers grondeigendom. Het betreffen veelal verouderde werkgebieden met een combinatie van goed of minder goed functionerende bedrijven die ook elders in het stedelijk gebied hun activiteiten goed kunnen voortzetten en leegstand. Kortom, een situatie waarin in de periode van stedelijke vernieuwing van voor de crisis nog zonder nadenken voor actief grondbeleid gekozen zou zijn.

Momenteel overheerst echter de opvatting dat de gemeentelijke overheid in eerste instantie facilitair moet en kan handelen. Met visies 2020-2040, uitgangspunten- en investeringsnota’s, en bouwblok- en kavelpaspoorten worden marktpartijen uitgenodigd het initiatief te nemen voor de daadwerkelijke ontwikkeling. De gemeente beperkt zich daarnaast veelal tot het tenderen van de locaties in haar eigendom, tot de aanleg van de openbare ruimte en het stimuleren of realiseren van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV).

(her) te ontwikkelen gebieden overstijgen de som van afzonderlijke projecten

Nu zou facilitair handelen door de (gemeentelijke) overheid in een marktsituatie met grote vraag naar woningen natuurlijk goed moeten kunnen werken. Met name in Amsterdam zijn volgens deze methode recent meerdere nieuwe interessante stedelijke projecten en kleinere gebieden gerealiseerd of gestart. Een recent voorbeeld in het beginstadium van de daadwerkelijke ontwikkeling vormt het schiereiland Cruquius in het Oostelijk havengebied. Hier wordt onder meer met een spelregelkaart voor ontwikkelaars gewerkt. De vraag is momenteel echter zo groot en acuut dat de ruimtelijke schaal van de (her) te ontwikkelen gebieden dermate omvangrijk is geworden dat de (her)ontwikkeling niet meer als een som van afzonderlijke projecten kan worden aangevlogen. Wat kan in die situaties dan nog op projectniveau worden geregeld en voor welke aspecten moet op gebiedsniveau worden gedacht?

Ook kan de vraag worden gesteld of al die afzonderlijke projecten tezamen wel de gewenste kwaliteit leveren voor de herontwikkeling van delen van de stad. Het gaat dan om zaken als: hoe kan gefaseerd een HOV-lijn worden aangelegd? Hoe komt een georganiseerde bedrijvenverplaatsing tot stand? Hoe gaan we om met tijdelijkheid en hoe krijgen we tijdig voorzieningen in een nieuw gebied?

Duidelijke rollen

Actief gebiedsontwikkelingsbeleid houdt ook in dat de rollen nader worden geduid: tussen (gemeentelijke) overheid en marktpartijen en tussen marktpartijen onderling. Dit om te voorkomen dat suboptimale oplossingen worden bedacht, partijen op elkaar wachten of aanwezige kennis niet wordt gebruikt. Van daaruit kan nagedacht worden over strategieën van aanpak, fasering en gecoördineerde bedrijvenverplaatsing.

Niet altijd is de marktdynamiek zo nadrukkelijk in de richting van nieuwbouw dat de start vanzelf gaat. Verschillende belangen van grondeigenaren, de complexiteit van uit te plaatsen huurders, hoge investeringskosten: zij kunnen voor vertraging of soms zelfs afstel zorgen. Een recent voorbeeld is Hyde Park Hoofddorp. Het verouderde en deels leegstaande kantorengebied bij het NS-station kende jaren van discussie tussen gemeente en grondeigenaren. Aankoop van het vastgoed door de gemeente was geen optie. Pas toen een gebiedsontwikkelaar (Snippe Projecten) de regie pakte en 100.000m2 (verspreid over vijftien kantoorgebouwen) aankocht, en de gemeente met positieve grondhouding een faciliterende rol op zich nam, kwam de ontwikkeling als woningbouwlocatie van 3.800 woningen op gang.

Denk na over actief gebiedsontwikkelingsbeleid

Facilitair handelen door de (gemeentelijke) overheid en denken op projectniveau zijn zoals betoogd echter niet meer afdoende. Alle betrokken partijen zouden zich moeten dwingen over actief gebiedsontwikkelingsbeleid na te denken. Dat kan op de schaal van het totale te ontwikkelen gebied, maar ook op de schaal van deelgebieden is het denken over allerlei mengvormen van publiek-private samenwerking relevant. De vele woningzoekenden, de schaarse binnenstedelijke ruimte, ons milieu en de werkgelegenheid die de gevestigde bedrijven vertegenwoordigen, maken dat dit momenteel noodzakelijk is.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie