Pieter Affourtit: ‘Zuidplein heeft de wind mee’

vakkennis

Winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam staat aan de vooravond van een grote opfrisbeurt. Dat NSI als één van de grotere huisbazen het centrum wil verlaten, doet volgens VvE-bestuurder Pieter Affourtit niet af aan de wenkende perspectieven voor het centrum. 

Dit interview met Pieter Affourtit – lid van de Raad van Advies van Bureau Stedelijke Planning – verscheen eerder op vastgoedmarkt.nl. Auteur Robert Paling. 

Het winkelcentrum van mijn jeugd. Dat was de eerste gedachte die bij me op kwam toen ik paar openingszinnen van dit verhaal door mijn hoofd liet gaan. Met de auto naar Rhoon of Poortugaal en vandaar uit de metro naar Winkelcentrum Zuidplein. Het moet er ergens in de jaren tachtig geweest zijn. De connotaties aan die trip down to memory lane zijn niet per se positief. Want ze doen vooral denken aan een overdekt winkelcentrum dat is blijven hangen in de sfeer van winkels voor de massa, fastfoodrestaurants en figuurballonnen die je een enkele keer wel eens kreeg maar die al snel aan je vingers ontsnapten richting het hoge plafond.

Verbeteringsplannen

Dergelijke beeldvorming klinkt Pieter Affourtit niet onbekend in de oren. Sinds vorig jaar is hij directeur/bestuurder van de Vereniging van Eigenaars van Winkelcentrum Zuidplein. In zijn eerdere leven, als ceo van WPM Groep was hij reeds vanaf 2011 als vastgoedadviseur betrokken bij de voorbereiding van de verbeteringsplannen. Hij moet namens de VvE leiding geven aan de grootschalige versterking van het centrum. ‘Dat werd ook wel tijd,’ geeft Affourtit toe. De laatste keer dat het winkelcentrum grootschalig werd aangepakt was meer dan twintig jaar geleden, nog voor het één-na-laatste kampioenschap van Feyenoord. ‘Zo’n periode is eigenlijk te lang voor zo’n groot centrum’, vervolgt de VVE-directeur. ‘De ontwikkelingen in retailland gaan zo snel, dat je daarbij moet blijven aanhaken om in de gunst van de klant te blijven.’

Elf miljoen bezoekers

De vooroordelen ten spijt heeft het winkelcentrum de weg naar boven al weer een aantal jaren te pakken. Uit het regionale koopstromenonderzoek Zuid-Holland (2018) blijkt dat consumenten in vergelijking met 2016 Zuidplein beter weten te vinden. De omzet nam flink toe, met name in het niet-dagelijkse segment (mode), waaraan de komst van een Zara en een Primark een behoorlijke steen bijdroegen. Ruim elf miljoen bezoekers per jaar en een waardering voor het centrum die in de afgelopen twee jaar bescheiden is toegenomen, van een 7,6 naar een 7,7. Affourtit: ‘Het stadsdeel Zuid heeft in Rotterdam op z’n zachtst gezegd niet een erg sterk imago dat natuurlijk ook z’n uitwerking heeft gehad op het winkelcentrum. De gemeente Rotterdam is al jaren bezig met een opwaardering. Het project Hart van Zuid is daar een voorbeeld van; een nieuw bruisend hart rond het winkelcentrum Zuidplein dat in 2025 klaar moet zijn. De gemeente koesterde de wens om dwars door het winkelcentrum heen een nieuwe oost-west verbinding voor Hart van Zuid te realiseren, waarbij een deel van de winkels wordt gesloopt.’

Eigen plan

‘Die planvorming heeft geholpen om de winkeleigenaren, die tegen zo’n doorbraak waren, te verenigen en met een eigen plan te komen. Het besef was er om met eigen ideeën te komen.’ Van oudsher kent Zuidplein, net als veel andere grote stadsdeelcentra, versnipperd eigendom. De 170 winkels zijn in handen van meer dan zestig eigenaren. ‘De kleine eigenaar, dicht op zijn pandje, heeft vaak andere belangen dan de grote institutionele beleggers, die vanuit een overall beleggingsstrategie dit soort centra benaderen. Juist daarom is, naast het dagelijks management van het winkelcentrum, gekozen voor een bestuurder die feitelijk in opdracht van de Algemene vergadering van eigenaars, samen met de Raad van Commissarissen, de commerciële en strategische belangen van het winkelcentrum behartigt.’

Exit NSI

Complicerende factor bij die wens lijkt de exit die NSI wil maken uit winkelvastgoed. De vastgoedbelegger verkocht in de afgelopen maanden al een flink deel van haar portefeuille in winkelcentra. Rest nog een flinke positie in Zuidplein, maar die ligt ook nadrukkelijk in de etalage. NSI bezit een kleine twintig procent van het winkeloppervlak in het centrum, hoofdzakelijk geclusterd aan de noordkant van het centrum. Affourtit: ‘Toch is NSI meegegaan in de totaalontwikkeling van het gebied, waarbij de andere eigenaren geholpen hebben door ook bij te dragen aan de opwaardering van de openbare ruimte in de zone van NSI. Mee doen aan de vernieuwing is ook in het belang van NSI omdat dat een hogere verkoopopbrengst mogelijk maakt.’ Vanaf medio volgend jaar wordt een begin gemaakt met de renovatie van het Zuidplein waarvoor twintig miljoen euro wordt uitgetrokken. Het winkelcentrum wordt ruimer van opzet, onder meer door het wegbreken van overbodige wanden, verlaagde plafonds, omlopen en opgangen en het aanbrengen van nieuwe verlichting en sfeer verhogende elementen. Met name het grote centrale plein zal een metamorfose ondergaan en de parkeergarage zal direct worden ontsloten met roltrappen.

Toevoeging

Een jaar later start Ballast Nedam/Heijmans, als onderdeel van het project Hart van Zuid, met de toevoeging van 5.000 nieuwe vierkante meters bvo, voor onder andere een supermarkt op de plek waar nu nog Theater Zuidplein staat. Dat verhuist eind 2020 naar het nieuwe Kunstenpand op de voormalige plek van het zwembad Charlois. In 2022 moet de upgrading van het winkelcentrum inclusief uitbreiding zijn afgerond, keurig op tijd om een halve eeuw winkelcentrum Zuidplein te
vieren. De forse investering in het winkelcentrum staat haaks op de leegloop waar veel oudere winkelcentra mee te maken hebben, terwijl er tegelijkertijd nieuw grote (outlet)centra verrijzen die zich richten op het hogere segment met de ambitie om mensen uit de wijde omgeving te trekken. De winkelleegstand in Nederland treft volgens Affourtit vooral de middelgrote steden en de winkelcentra met een te beperkt achterland en onvoldoende onderscheidend vermogen. ‘Juist meer diversiteit, volume, goede bereikbaarheid, verrassing, bijvoorbeeld door leuke kleine toko’s en boetiekjes met goed ondernemerschap, dragen in mijn beleving bij aan de kwaliteit van het totaal.’

Bedreiging

Hij ziet de komst van de Mall of the Netherlands in Leidschendam, wat na de uitbreiding en uitbreiding van het bestaande centrum Leidsehage het grootste overdekte winkelcentrum van Nederland moeten worden, niet direct als bedreiging voor Zuidplein. ‘De invloed daarvan zal zich vooral laten voelen in de winkelcentra en binnensteden in de omgeving. Het primaire verzorgingsgebied van Zuidplein op Rotterdam-Zuid telt alleen al 200.000 inwoners. De regio ten zuiden van Rotterdam telt ruim 600.000 inwoners en ligt ook binnen de invloedsfeer. Een versterkt winkelcentrum Zuidplein zal een geduchte concurrent zijn voor de vaak kwetsbare kleinere centra in deze zuidelijke regio.
‘Anders dan soms de beeldvorming doet geloven, heeft Zuidplein de wind mee, getuige ook de toenemende waardering van de bezoekers. Een winkelcentrum is geen product, maar een totaal beleving. Op Zuidplein kun je gericht en snel je boodschappen doen, maar het is ook onderdeel van gebied waar je steeds meer leuke dingen kunt doen, neem bijvoorbeeld de uitbreiding van Ahoy, de komst van een bioscoop, en uitdagende horeca.’In de plannen wordt de omgeving nog nadrukkelijker bij het centrum betrokken, onder meer door in samenspraak met OV-bedrijf RET de toegang van het metrostation naar het winkelcentrum en andersom veel soepeler te maken. Sowieso ziet hij veel heil in een goede aansluiting op het OV om nog meer mensen uit de zuidelijke randgemeenten naar het centrum te trekken. Behalve de metroverbinding richting Spijkenisse en Den Haag is Zuidplein met jaarlijks dertien miljoen reizigers een van de grootste busstations van Nederland met verbindingen tot in Zeeland, Dordrecht en Utrecht. Affourtit gaat uit van een voorzichtig groeiscenario naar circa negentien miljoen reizigers in 2030.

Mies en metro
In 1972 opende wijlen Mies Bouwman het voor die tijd majestueuze winkelcentrum dat op een goeddeels braakliggend stuk grond in één van de grootste naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten van Nederland kwam te liggen. Het centrum wordt omzoomd door brede autowegen en de metrolijn van Rotterdam Centraal naar Zuidplein die pas vier jaar eerder in gebruik werd genomen. Halverwege de jaren negentig kreeg het centrum haar laatste uitbreiding met 11.000 m2 in oostelijke richting. Na een aantal geweldincidenten op en rond het centrum, werden technische maatregelen getroffen, waaronder camerabeveiliging. In 2005 werd Zuidplein uitgeroepen tot veiligste winkelcentrum van Nederland.

Hoog Catharijne

Wat dat betreft kan Zuidplein zich wellicht ook spiegelen aan het vernieuwde winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht. Vóór de grootschalige vernieuwing van het stationsgebied, waaronder het drukste busstation van Nederland, was het winkelcentrum jarenlang aan het verpauperen. ‘De vernieuwing heeft daar ook veel te lang op zich laten wachten. Maar als je ziet wat er nu staat, is daar echt een prestatie geleverd. Het is een voorbeeld waarmee je rekening moet houden als je in de gunst wilt blijven van de consument. Consumenten willen een compleet aanbod, klein en groot, in een uitdagende omgeving met voldoende verrassingen en aantrekkelijke horeca. Dat maakt het waard om een middag te verblijven.’

Nagelstudio’s

Een rondgang over Zuidplein leert dat het centrum nu voor een belangrijk deel cultureel gekleurd is door een aantal snuisterij- en belwinkels, eettentjes met een smaakpalet dat varieert tussen Burger King en een Turkse pizzabakker en diverse nagelstudio’s die op een steenworp afstand van elkaar gevestigd zijn maar wel ramvol zitten. Hoewel een al te eenzijdige invulling ook in zijn beleving niet wenselijk is, bewijst de drukte op een maandagmiddag aan het begin van de zomervakantie volgens Affourtit dat retaildeskundigen moeten uitkijken niet te traditioneel te denken. ‘Het nieuwe Zuidplein zal een afspiegeling moeten zijn van de vele culturen die Rotterdam-Zuid zo bijzonder en eigenzinnig maken. Door een gevarieerd en winkelaanbod is Zuidplein een aantrekkelijke bestemming voor de lokale en regionale consument.’

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie