Pieter van der Heijde: Woningbouw in winkelcentra vervult behoefte aan centrumstedelijk wonen

vakkennis

Pieter van der Heijde - Bureau Stedelijke Planning

Nederland kampt met een omvangrijk woningtekort. De behoefte aan nieuwe woningen leidt tot een majeure, vooral binnenstedelijke opgave. In de komende 15 jaar dienen er 430.000 nieuwe woningen in of nabij centrumstedelijk gebouwd te worden. Door gebrek aan ruimte kunnen deze lang niet allemaal in of rond de binnensteden gerealiseerd worden. Wijk- en stadsdeelcentra vormen een goede aanvulling voor centrumstedelijke woonmilieus. Deze woningen kunnen bovendien een alternatief bieden voor de hoge prijzen in de binnensteden. Bij voorkeur gaat de ontwikkeling van woningen samen met vernieuwing van deze gebieden. Met name omdat veel van de wijk- en stadsdeelcentra kampen met substantiële leegstand en veroudering.

Nederland kampt met een omvangrijk tekort aan woningen. Dit komt voort uit een substantiële groei van de bevolking, veroudering van de woningvoorraad en het stilvallen van de woningontwikkeling in de financiële crisis. Inmiddels is het huidige tekort opgelopen tot 331.000 woningen. Naar verwachting neemt dit de komende vijf jaar verder toe tot 419.000[1]. Tot 2035 gaat het zelfs om een behoefte aan 1.000.000 extra woningen[2]. Het overheidsbeleid is erop gericht deze woningen zoveel mogelijk in binnenstedelijk gebied te realiseren. Meer dan de helft van de huishoudens wil ook graag op een binnenstedelijke locatie wonen. Dit hangt deels samen met de veranderende huishoudenssamenstelling in Nederland: onder meer door vergrijzing groeit het aantal een- en tweepersoonshuishoudens snel. Juist deze groep wil graag in een levendige omgeving nabij voorzieningen wonen.

Vooral de binnensteden sluiten op deze behoeften aan. Dit zijn gebieden met de meeste levendigheid en voorzieningen. In en rond de stadscentra zijn de laatste jaren dan ook veel woningen toegevoegd. De binnensteden bieden echter onvoldoende ruimte om de volledige behoefte aan centrumstedelijke woningen te huisvesten. Bovendien zijn de woningprijzen hier sterk gestegen, wat maakt dat het voor veel huishoudens moeilijk is geworden een woning in of direct rond het centrum te vinden.

Van de woningzoekenden wil 43% een woning in of nabij een centrumgebied[3]. De behoefte aan deze woningmilieus is vooral zeer groot onder jongeren. Van de verhuisgeneigde huishoudens tussen de 17 en 34 jaar wil bijna de helft hier wonen. De stedelijke woonvraag bestaat echter niet alleen bij jongere huishoudens, in alle leeftijdsgroepen gaat een significant deel van de woningvraag uit naar dit type woonmilieu. De stedelijke woonvraag daalt weliswaar naarmate huishoudens ouder worden, maar zelfs van de verhuisgeneigde huishoudens tussen de 65 en 74 jaar en boven de 75 jaar prefereert nog respectievelijk 38% en 35% een stedelijk woonmilieu. Omdat het aantal ouderen in de komende periode sterk toe zal nemen komt een groot deel van de toekomstige vraag naar stedelijke woonmilieus vanuit deze doelgroep voort.

Met een totale behoefte aan 1 miljoen woningen tot 2035 dienen er de komende 15 jaar 430.000 nieuwe woningen in een stedelijk woonmilieu tot stand te komen. Dit is een majeure opgave. Duidelijk is ook dat deze lang niet allemaal in of rond stadscentra gerealiseerd kunnen worden omdat hiervoor onvoldoende ruimte is. Een groot deel van de stedelijke woningbehoefte zal dus elders ingevuld moeten worden. Wijk- en stadsdeelcentra vormen hiervoor een ideale locatie omdat het net als de binnensteden centrumgebieden zijn die zich kenmerken door functiemenging en voorzieningen voor de bevolking. Woningen in deze gebieden kunnen zo bovendien een alternatief bieden voor de hoge woningprijzen in de binnensteden.

Het mes snijdt hierbij aan twee kanten: door woningen toe te voegen in of bij wijk- en stadsdeelcentra kan niet alleen een aantrekkelijk en levendig woonmilieu geboden worden aan huishoudens met een stedelijke woonbehoefte. Er wordt ook meer draagvlak voor de voorzieningen gecreëerd. De bewoners dragen bovendien bij aan de levendigheid van deze gebieden. Met name in de avonduren. Met deze mogelijkheid in het achterhoofd is het wonderlijk dat er momenteel nauwelijks sprake is van woningen in deze gebieden[4].

Woningen in wijk- en stadsdeelcentra kunnen gerealiseerd worden door herontwikkeling van (delen van) bestaande winkelcentra. Aangezien een groot deel sterk is verouderd, is vernieuwing noodzakelijk. Dit biedt een momentum voor herontwikkeling. Gezien het centrumstedelijke karakter van deze gebieden is het mogelijk om hier woningen in hoge dichtheid te bouwen. Dit komt ten goede aan de levendigheid en de bestedingen in het gebied. Met een woningdichtheid van 100 tot 150 woningen per ha kunnen er, vanuit het principe ‘wonen boven winkels’ zo’n 6.000 tot 9.500 woningen in stadsdeelcentra gerealiseerd worden in de vorm van (middel) hoogbouw. Ook een deel van de wijkcentra komt hiervoor in aanmerking. Hier kunnen op basis van een soortgelijke berekening zo’n 10.000 tot 15.000 extra woningen gerealiseerd worden. Tezamen met de stadsdeelcentra is dit grofweg zo’n 15.000 tot 25.000 woningen[5].

Natuurlijk is de praktijk weerbarstig en komen niet alle winkelcentra in aanmerking voor herontwikkeling. Bijvoorbeeld als ze al recent vernieuwd zijn of als er al sprake is van intensiever ruimtegebruik. Hier staat tegenover dat in de berekeningen nog geen rekening is gehouden met andere beschikbare ruimte in deze gebieden zoals bijvoorbeeld een substantieel areaal aan parkeerterreinen. Veel stadsdeelcentra en wijkcentra zijn namelijk (nog) niet voorzien van parkeergarages. Bij herontwikkeling kan sprake zijn van gebouwde parkeervoorzieningen waardoor deze ruimte ook ingezet kan worden voor de ontwikkeling van woningen (boven winkels). Per saldo bieden wijk- en stadsdeelcentra dus voldoende ruimte voor de ontwikkeling van een substantiële hoeveelheid woningen en kunnen hiermee een belangrijke bijdrage leveren aan een reductie van het woningtekort in centrumstedelijke gebieden.

 

[1] ABF Research, Primosprognose 2020

[2] https://www.abfresearch.nl/nieuws/1-miljoen-woningen/

[3] Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Woon 2018

[4] Database Nieuwe centra in Nederland van Bureau Stedelijke Planning, 2019

[5] Bureau Stedelijke Planning, 2019, Hart van Suburbia

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie