Positie stadsdeelcentra bedreigd door concurrentie binnensteden en wijkcentra

vakkennis

Stadsdeelcentra vormen samen met de binnensteden de ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur en fungeren als brandpunt van suburbaan winkelen, wonen en werken. Door concurrentie, verschraling van het draagvlak en veranderingen van het koopgedrag staat de positie van deze planmatig ontwikkelde centra onder druk. Toch is er in het debat over winkels relatief weinig aandacht voor deze gebieden en staan vooral de binnensteden centraal. In opdracht van Syntrus Achmea Real Estate & Finance nam Bureau Stedelijke Planning de stadsdeelcentra onder de loep om te analyseren waar de schoen wringt.

Nederland kent 26 stadsdeelcentra. Deze zijn in de jaren zestig en zeventig ontwikkeld als onderdeel van de naoorlogse verstedelijkingsopgave. Ze vervulden een verzorgende functie voor de inwoners in het betreffende stadsdeel of de groeikern. De centra hebben decennialang als koopmachine gefungeerd. Ze voorzagen in een behoefte om functioneel te kunnen shoppen buiten de stadscentra, ook voor inwoners van buiten het stadsdeel.

Volgens Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning zijn de stadsdeelcentra echter in de verdrukking geraakt: “In veel gevallen is sprake van een verouderd product. De relatieve positie (in omvang en bezoekersstromen) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector en dat is opmerkelijk omdat het aanbod in de stadsdeelcentra in de afgelopen periode is toegenomen. De stadsdeelcentra zijn in functionaliteit voorbij gestreefd door e-commerce en de onderliggende wijkcentra. Qua beleving leggen ze het bovendien af tegen de grote (historische) binnensteden. Tel daarbij de demografische en technologische verschuivingen en de sterk veranderende consumentenvoorkeuren op en de conclusie is duidelijk. Zo’n 50 jaar na de introductie van de stadsdeelcentra in Nederland moeten ze hun bestaansrecht opnieuw bewijzen”.

Concurrentie tussen winkelgebieden neemt toe
Consumenten zijn kritischer, drukbezet, beter geïnformeerd en mobieler. De binding aan het meest nabij gelegen winkelcentrum is hierdoor al geruime tijd afgenomen. Ook neemt de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Winkelketens zien die veranderingen ook en kiezen nadrukkelijker voor het winkelgebied dat hun doelgroep het beste bedient.

Internet als derde retailrevolutie (na het warenhuis en de supermarkt) brengt dit proces de laatste jaren in een stroomversnelling. Het winkelgedrag en het ruimtelijke patroon van winkels is hierdoor ingrijpend aan het veranderen. Het monopolie van winkels op de aankoop van consumptiegoederen door consumenten is verleden tijd, zo ook het ruimtelijke monopolie dat winkelcentra hadden in de traditionele Nederlandse planningsgedachte.

Verarming en verkleuring van het draagvlak
Naast deze algemene ontwikkelingen wordt de positie van de stadsdeelcentra bedreigd door een verzwakking van de positie ten opzichte van omliggende winkelcentra. Zowel qua omvang als aandeel van de consumentenbestedingen. Dit geldt zowel voor de dagelijks als niet-dagelijkse sector. Dit is opmerkelijk omdat het aanbod in de onderzochte stadsdeelcentra in de afgelopen periode is toegenomen. Daarnaast verschraalt het potentieel in het directe verzorgingsgebied door verarming en verkleuring van de bevolking. Dit is dominanter dan het proces van vergrijzing en ontgroening. Dit heeft grote gevolgen voor de bestedingskracht en voor het winkelgedrag.

Veroudering product
De meeste stadsdeelcentra bereiken de komende tien jaar de respectabele leeftijd van 50 jaar. Eens het toonbeeld van vernieuwing en modernisme, kan een aantal van deze winkelgebieden een facelift meer dan goed gebruiken. Bovendien is ook de functionaliteit van de stadsdeelcentra onder druk komen te staan. Met name door de invoering van betaald parkeren, de realisering van (niet altijd even klantvriendelijke) parkeergarages, en door herontwikkelingen en uitbreidingen die niet altijd bijdroegen aan de kracht van het geheel.

Door deze ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden. Hierbij dient het onderscheidend vermogen en de ‘raison d’être’ centraal te staan.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

CBRE Dutch Retail Fund krijgt nieuw elan

/ CBRE GI

De polarisatie in de Nederlandse winkelmarkt gaat in de hoogste versnelling verder. Goede winkelgebieden worden steeds beter, terwijl de mindere gebieden sneller achteruit gaan. Dat Lees meer