Professionele programmering gebiedsontwikkeling versterkt toekomstwaarde

vakkennis

Gebiedsontwikkeling Leidsche Rijn centrum

Gebiedsontwikkeling is terug van weggeweest. De wens tot stedelijke verdichting leidt daarbij vaak tot transformatie van verouderde locaties in de binnenstad  – een complexe opgave. Professionele programmering  zorgt dat de gebiedsontwikkeling optimaal aansluit op het stedelijk beleid en de behoeften van de toekomstige eindgebruikers, en versnelt de realisatie.

Bij gebiedsontwikkelingen is steeds vaker sprake van functiemenging – een sleutel tot aantrekkelijke, levendige gebieden én tot de gewenste stedelijke verdichting. Het is daarbij zaak wonen, kantoren, bedrijfsruimten, winkels, horeca, leisure, maatschappelijke voorzieningen en andere functies optimaal te combineren. Door de complexiteit van die opgaaf gaat er in de praktijk veel mis. Het ontbreekt aan draagvlak, er treedt vertraging op, de kosten lopen op en kansen worden onvoldoende benut.

Een goede programmering steunt op zes pijlers:

  1. Optimale afstemming op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers.
  2. Gebruik maken van de kwaliteiten van de locatie.
  3. Bevorderen van de financiële haalbaarheid.
  4. Versterken van de synergie.
  5. Stroomlijnen van de mobiliteit.
  6. Bevorderen van het draagvlak.

Door de (mogelijke) gebiedsfuncties langs deze lijnen systematisch te analyseren en te combineren, ontstaat een optimale mix voor de ontwikkeling. Een plan van aanpak:

1. Stem de gebiedsfuncties af op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers

Breng allereerst per functie in grote lijnen de toekomstige vraag, het toekomstige aanbod en de marktruimte in beeld. Wat zijn daarbij de wensen en eisen van de eindgebruikers? Welke koop- en huurprijzen zijn zij bereid te betalen?

Dit gaat samen met een beleidsanalyse. Hoe kijken de gemeente en de provincie aan tegen de ontwikkeling van de diverse functies, en welke randvoorwaarden stellen zij?

Zo wordt per functie(combinatie) duidelijk in hoeverre daar vanuit de markt en het beleid behoefte aan is.

2. Maak gebruik van de kwaliteiten van de locatie

Breng de fysieke kenmerken van de locatie in kaart, zoals de ligging in de stad, de functie van omliggende buurten, de aanwezigheid van cultureel erfgoed, specifieke kwaliteiten, de bereikbaarheid over de weg en met het openbaar vervoer, en de mogelijkheden voor (middel)hoogbouw.

In hoeverre sluiten deze kenmerken aan op de wensen en eisen van de eindgebruikers van de diverse functies? Zo bieden verouderde bedrijventerreinen met industrieel erfgoed zoals De Binkhorst in Den Haag, en diverse locaties langs de Zaan kansen voor het aantrekken van creatieve bedrijven in combinatie met nieuwe vormen van woningontwikkeling.

3. Bepaal de financiële haalbaarheid

Maak een globale opzet van de grondexploitatie met een overzicht van de kosten voor verwerving van de grond en de opstallen, sloop, sanering et cetera.

Zet deze kosten af tegen de potentiële opbrengsten van de diverse functies op basis van de uitkomsten van de marktanalyse in stap 1.

Bepaal nu in hoeverre het financieel haalbaar is de diverse functies te ontwikkelen

4. Zorg voor synergie

Bij functiemenging is het belangrijk dat de functies elkaar kunnen versterken. Zo zijn kantoorgebruikers goed voor 15% van de bestedingen in de detailhandel en maken winkelende mensen ook gebruik van  horeca en leisurevoorzieningen, en omgekeerd.

Synergie tussen functies biedt evidente voordelen als stedelijke verdichting, hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. Vanuit deze invalshoek is ook de ‘blurring’ (het vervagen, in elkaar overlopen) van functies interessant. Denk aan horecagelegenheden in boekwinkels, en wonen in combinatie met ‘short stay’ en Airbnb.

5. Stroomlijn de mobiliteit

Stedelijke verdichting vergroot de druk op het bestaande wegennet en het openbaar vervoer. De uiteindelijke belasting is sterk afhankelijk van de functie(s) in het gebied. Per functie verschilt namelijk de ‘modal split’ (verdeling van de mobiliteit over de vervoersmodaliteiten), het tijdstip van de verplaatsingen en de intensiteit. Zo genereert een grootschalige attractie voor gezinnen over het algemeen veel autoverkeer, terwijl een kantorenpark dat voornamelijk in de spits doet.

‘Transit oriented development’ maximaliseert de hoeveelheid woningen, kantoren, winkels en vrijetijdsvoorzieningen op loopafstand van het openbaar vervoer, en is daarmee minder belastend voor het bestaande wegennet. Een mooi voorbeeld zijn de plannen voor het Central Innovation District (CID) tussen drie NS-stations in Den Haag en Enter [NL] in de corridor Zuidas-Schiphol-Hoofddorp in combinatie met het doortrekken van de Noordzuid-lijn.

Ook innovatieve mobiliteitsconcepten zoals deelauto’s en een optimaal systeem voor de levering van pakketpost aan consumenten (‘the last mile delivery’) spelen een belangrijke rol.

6. Zorg voor draagvlak

Niet iedere bestemming is populair bij de bevolking en andere betrokkenen, en omgekeerd hechten mensen sterk aan bepaalde voorzieningen in hun omgeving. Aandacht voor de specifieke behoeften van verschillende doelgroepen is essentieel (de inclusieve stad). Zorg daarom dat het uiteindelijke programma in goede samenspraak met de bevolking en andere stakeholders tot stand komt. Zo zit bijvoorbeeld de lokale bevolking meestal niet te wachten op de ontwikkeling van een attractie die met name aantrekkelijk is voor bezoekers van buiten de gemeente en kan de uitbreiding van een perifere detailhandelslocatie gevolgen hebben voor de bestedingen in de binnenstad.

Vervolgstappen
Op basis van de voorgaande analyses ontstaat een helder beeld over de meest wenselijke samenstelling van het bouwprogramma. Vervolgens is het tijd voor een nader marktonderzoek per functie. Dat spitst zich toe op (1) de maximale marktruimte voor deze functie op de locatie, (2) productmarktcombinaties met de wensen en eisen van de beoogde doelgroepen en (3) maximale verkoop- en verhuurprijzen, als onderlegger voor de grond- en bouwexploitatie.

Op basis hiervan komt het programma van eisen tot stand voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het schetsontwerp dient vervolgens getoetst te worden aan de uitkomsten van de marktanalyse en zo nodig aangepast. Tekenen, rekenen en programmeren gaan in deze fase hand in hand.

Deze stap-voor-stap-programmering zorgt dat de gebiedsontwikkeling optimaal aansluit op het stedelijk beleid en de behoeften van de toekomstige eindgebruikers, financieel haalbaar is en vlot doorgang kan vinden. De systematische aandacht voor afzetmogelijkheden, economisch functioneren, mobiliteit, duurzaamheid en draagvlak bij de bevolking en andere stakeholders is de beste garantie voor een gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde.

 

Wilt u meer informatie over de programmering van uw gebiedsontwikkeling? Neem contact op met Pieter van der Heijde via 06-51496248 of pvdh@stedplan.nl.

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur en managing consultant Centrum en Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning. Hij is Sociaal Geograaf en heeft 25 jaar ervaring in de stedelijke planning.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Binnensteden in suburbane gebieden

De ontwikkeling van nieuwe suburbane woon-werk-winkelcentra vermindert de druk op de centrale stad. Bovendien versterken we daarmee het multifunctionele karakter van onze suburbs. Ze worden Lees meer