Randvoorwaarden voor succesvolle transformatie wijk- en stadsdeelcentra

vakkennis

Winkelcentrum De Hoven Delft

De transformatie van wijk- en stadsdeelcentra is complex en niet altijd haalbaar. Volgens Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is het succes afhankelijk van een aantal specifieke randvoorwaarden. Deze hebben onder meer betrekking op de kenmerken van de omliggende wijk, de aard van het huidige vastgoed en de eigendomssituatie. 

Dit artikel verscheen op 13 januari 2021 op Vastgoedmarkt.nl

In Nederland zijn tussen 1950 en 1980 talloze  wijk- en stadsdeelcentra ontwikkeld. Een deel daarvan is sindsdien niet of slechts cosmetisch vernieuwd. Dit betekent dat een groot deel van de wijkcentra inmiddels verouderd is. Door structurele veranderingen in het winkelgedrag is in de afgelopen jaren de leegstand in veel van deze winkelcentra substantieel toegenomen. Door de verouderde uitstraling en oplopende leegstand kan de problematiek verder toenemen. Voor de belegger(s), de winkeliers en de wijkbewoners is dit een ongunstige ontwikkeling die vraagt om ingrijpen. Tegelijkertijd biedt deze situatie een aantrekkelijk momentum voor vernieuwing van deze gebieden.

Vernieuwing winkelcentra

Vernieuwing kan op een eenvoudige manier door middel van een opknapbeurt met beperkte kosten, waardoor de uitstraling verbetert. Maar meestal is dit onvoldoende voor een structurele verbetering. Veel verder gaat een complete herstructurering van het winkelcentrum. Dit betreft een omvangrijke ingreep waarbij sprake is van (gedeeltelijke) sloop-nieuwbouw in combinatie met (bijvoorbeeld) een vergroting van de supermarkten, een vernieuwing van het loopcircuit, en het toevoegen van ontbrekende winkelformules. In dit geval blijft het vooral een winkelcentrum. De derde mogelijkheid is om over te gaan tot transformatie. Ook hier is sprake van sloop-nieuwbouw van het gehele winkelcentrum of delen ervan. Het verschil met herstructurering is dat in de nieuwe situatie sprake is van een brede mix van functies zoals wonen, horeca, vrije tijdsvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en kleinschalige werkruimten. De woningen vergroten het draagvlak voor de voorzieningen en de overige functies bevorderen de economische synergie en ontmoetingsfunctie voor de wijk.

Transformatie van winkelcentra is echter niet gemakkelijk en ook niet altijd haalbaar. Het succes is sterk afhankelijk van een aantal specifieke randvoorwaarden. Deze komen in dit artikel aan bod.

1. Kwaliteit van de wijk bepalend voor succes

De kwaliteit van de omliggende wijk(en) heeft invloed op de kansrijkheid van de transformatie. Hoe beter de kwaliteit van de woningvoorraad en het inkomensniveau van de bevolking, hoe kansrijker het is om het betreffende winkelcentrum te transformeren. Een goede bereikbaarheid draagt hieraan bij. Niet alleen over de weg, maar ook met openbaar vervoer. Met name de aansluiting op hoogwaardig openbaar vervoer (metro en sneltram) is belangrijk. Helaas is dit in de praktijk meestal niet het geval. Voor de overheid kan het overigens een welbewuste keuze zijn om juist de wijk- en stadsdeelcentra in wijken met een achterstandspositie te transformeren. Zeker als de leegstand hoog is neemt de urgentie toe. Indien deze samenhangt met krimp van de bevolking is sprake van een andere situatie. In dit geval is er mogelijk onvoldoende ruimte op de woningmarkt of draagvlak voor de voorzieningen om tot een succesvolle transformatie te komen.

Belangrijk is ook dat het gebied voldoende aantrekkelijk is om te wonen. De bebouwing en openbare ruimte in en naast het winkelcentrum is hiervoor een bepalende factor. Zo is een gebied met veel groen en blauw aantrekkelijker dan wanneer hier geen sprake van is. Ook het imago en de veiligheid van een winkelcentrum hebben invloed op de kansrijkheid voor herontwikkeling met woningen. Indien sprake is van een slecht imago of een onveilige situatie zal de afzet van woningen moeilijker zijn. In dit geval is extra inspanning nodig om deze situatie te verbeteren.

2. Woningbehoefte biedt kansen voor transformatie

Indien in de betreffende regio sprake is van een tekort aan woningen biedt dit kansen voor de transformatie van een winkelcentrum met woningbouw. Tegelijkertijd betekent dit dat in regio’s met bevolkingskrimp een dergelijke herontwikkeling meestal niet kansrijk is. Ook de kwalitatieve woningbehoefte is hierbij van belang. Over het algemeen is bij de herontwikkeling van winkelcentra sprake van de realisatie van appartementen. De behoefte aan dit woningtype is dus een belangrijke indicator voor succes. Deze hangt onder meer samen met de vergrijzing van het gebied. Wijk- en stadsdeelcentra kunnen een aantrekkelijk woonmilieu voor senioren bieden. Met name door de concentratie aan voorzieningen.

Een omvangrijk verzorgingsgebied betekent meer potentieel voor de (commerciële) voorzieningen in een wijk- of stadsdeelcentrum. Indien sprake is van een toename van de bevolking in het omliggende gebied kan het draagvlak nog verder toenemen. Het omvangrijke bestedingspotentieel biedt mogelijkheden om aanvullende voorzieningen te ontwikkelen.

3. Verdeeld eigendom verkleint het succes voor transformatie

Voor de transformatie van een winkelcentrum is in principe medewerking van alle eigenaren noodzakelijk. Hoe meer eigenaren het winkelcentrum in bezit hebben, hoe complexer dit proces is. Bij voorkeur is het winkelcentrum dan ook in handen van een of twee eigenaren. In de praktijk verschilt het aantal eigenaren per winkelcentrum sterk. Als er sprake is van veel eigenaren is de Vereniging van Eigenaren het eerste aanspreekpunt.

Een wijk- of stadsdeelcentrum dat recent is gebouwd of waar kort geleden een substantiële herontwikkeling heeft plaatsgevonden is over het algemeen niet of minder geschikt voor transformatie. Met name omdat de waarde van het recent ontwikkelde vastgoed te hoog is.

Voor de haalbaarheid van de transformatie is het belangrijk dat het vastgoedmetrage substantieel toeneemt. Indien het winkelcentrum in één bouwlaag is ontwikkeld biedt dit de gelegenheid om bij sloop/nieuwbouw meerdere bouwlagen met woningen toe te voegen. Hierdoor ontstaat een ‘business case’; oftewel, wordt het project financieel haalbaar. Indien reeds sprake is van bovengelegen bouwlagen is dit minder realistisch. Door de stapeling van functies kan de vastgoedwaarde in de uitgangspositie te hoog zijn om het project financieel haalbaar te maken.

Naast de aard van het winkelvastgoed is ook de stedenbouwkundige opzet van een winkelcentrum indicatief voor de kansrijkheid voor de transformatie. Indien sprake is van een ruime opzet met parkeren op maaiveld biedt dit extra ontwikkelingsruimte. In de nieuwe situatie kan dan sprake zijn van ondergronds parkeren. Belangrijk is wel dat ook in de nieuwe situatie de parkeerplaatsen goed bereikbaar zijn en de parkeerkosten laag. Dit is immers een van de aantrekkelijke kenmerken van suburbane winkelcentra in vergelijking met de binnenstad.

Haalbaarheid transformatie

De haalbaarheid van de transformatie van wijk- en stadsdeelcentra wordt sterk beïnvloed door de kenmerken van het winkelcentrum en de situatie in de omliggende wijk. Belangrijk is dat het winkelcentrum niet recent gebouwd of vernieuwd is en dat er zo min mogelijk gestapelde bebouwing aanwezig is. Het aantal eigenaren is bij voorkeur zo laag mogelijk. In de betreffende stad dient sprake te zijn van een woningtekort, met name naar appartementen.

Naast deze cruciale randvoorwaarden helpt mee als het winkelcentrum ruim is opgezet en is gesitueerd in een aantrekkelijke en veilige omgeving met een goede bereikbaarheid over de weg en met hoogwaardig openbaar vervoer. Bij voorkeur is tevens sprake van een groot verzorgingsgebied.

Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is gespecialiseerd in centrum en gebiedsontwikkeling. Op basis van diverse onderzoeken en adviezen van hemzelf en Bureau Stedelijke Planning publiceert hij een reeks artikelen in Vastgoedmarkt over de transformatie van winkelcentra. Daarnaast werkt hij aan een Handboek transformatie winkelcentra dat in de loop van 2021 gepubliceerd zal worden.

 

MEER INFORMATIE dr. Pieter van der Heijde Pieter van der Heijde Bureau Stedelijke Planning pvdh@stedplan.nl
+31 (0)6 51496248

Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning en gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Hij is economisch geograaf en heeft 30 jaar ervaring in de stedelijke ontwikkeling.
Deel deze pagina

gerelateerde informatie