Tijd voor seniorenhuisvesting 2.0

vakkennis

Er moet meer gebouwd worden voor ouderen. Dat is de belangrijkste conclusie uit het adviesrapport van de commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen. Op dit moment wonen er al 40.000 mensen in een woning die niet meer geschikt is[1]. Door de toenemende vergrijzing kan dit volgens de commissie schrijnende, eenzame en onveilige situaties tot gevolg hebben[2]. Tijd voor seniorenwoningen 2.0, aldus Pauline SchijfFrans Wittenberg en Christine Oude Veldhuis: betaalbare, levensloopbestendige woningen in een aantrekkelijk, sociaal woonmilieu met goede voorzieningen.

WAT IS ER AAN DE HAND?

Nederland kent een dubbele vergrijzing: het aantal ouderen neemt toe terwijl deze ook steeds ouder worden. De babyboomers, geboren tussen 1946 en 1955, gaan de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Daarnaast gaat het aantal 75-plussers tot 2040 met ruim 1 miljoen toenemen (Figuur 1).  Sinds de Hervorming Langdurige Zorg (HLZ) in 2015 ligt er een steeds grotere nadruk op zelfredzaamheid [3]. Van ouderen met een licht zorgprofiel (VV1 tot en met VV3) wordt verwacht dat zij zelfstandig thuis blijven wonen, maar niet alle woningen en woonomgevingen zijn daarvoor geschikt. Het middensegment, waar globaal de huurwoningen tussen ca. €720 en €1.000 en koopwoningen tussen €200.000 en €300.000 [4] toe behoren is in ons land maar beperkt aanwezig. Ruim 52% van de 65-plussers heeft echter een middeninkomen (belastbaar jaarinkomen tussen €38.035 en €54.000) [5] en ca. 65% van hen bewoont een koopwoning van meer dan 100 m2 [6]. Deze huishoudens vallen tussen wal en schip en doorstroming op de woningmarkt wordt verhinderd.

 

Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling 65-plussers en 75-plussers, 2020-2050
Bron: CBS (2019)

 

INVULLING VAN DE ‘MISSING MIDDLE’

Terwijl woningcorporaties en zorginstellingen vanouds een grote rol spelen bij ouderenhuisvesting, zijn er inmiddels tal van nieuwe initiatieven, concepten en spelers op de markt gekomen. Zo bedroeg het totale transactievolume in zorgvastgoed van beleggers zoals Amvest, Syntrus Achmea en Bouwinvest € 1,125 miljard in 2020 [7]. Dit is 25% meer dan in 2018. Daarnaast is het aantal geclusterde woonvormen voor ouderen in de particuliere huursector en koopsector toegenomen tot 5.521 eenheden [8]. Hier zien we een trend van geclusterde woonvormen voor gelijkgestemde ouderen die verbondenheid zoeken. Een voorbeeld is Stichting Knarrenhof in Zwolle dat levensloopbestendige woningen voor zelfredzame ouderen aanbiedt middels een coöperatiestructuur. Een ander voorbeeld, Park Entree in Schiedam, heeft een ‘Smart Living Concept’ waarin gelijkgestemde ouderen samen wonen, werken en recreëren. Ondanks een groeiend aanbod ligt de focus op het hogere prijssegment in de huur- of koopsector. Juist voor middeninkomens ontbreekt in het huidige aanbod een betaalbaar alternatief tussen thuis wonen en een verpleeghuis: oftewel de ‘missing middle’.

 

Wonen boven winkels, Spijkenisse. Bron: Bureau Stedelijke Planning

 

CREËER AANTREKKELIJKE WOONMILIEUS

Het beeld dat ouderen niet willen verhuizen klopt niet helemaal. Hoewel de verhuisgeneigdheid met het ouder worden afneemt (22% van de 65-plussers en 17% van de 75-plussers [9]), is het ontbreken van aantrekkelijk aanbod een minstens zo belangrijke factor. Hoe kunnen we het aanbod uitbreiden en ouderen met een middeninkomen verleiden tot een verhuizing? Uit ons onderzoek blijkt dat 48% van de 65-plussers en 47% van de 75-plussers voorkeur heeft voor een stedelijk woonmilieu [10]. Vanaf de jaren ‘50 zijn in steden en (groei)gemeenten stads- en wijkdeelcentra ontwikkeld. Veel van deze centra hebben door e-commerce, vergrijzing en kleinere huishoudens te maken met een afnemend draagvlak. We adviseren om in en nabij deze centra de woonfunctie te intensiveren met levensloopbestendige woningen in het middensegment en meer maatschappelijke voorzieningen te concentreren. Ook horeca en vrije tijdsfuncties zijn hier van belang evenals gemeenschappelijke voorzieningen en ontmoetingsplekken om de sociale verhuisdrempel weg te nemen. Op deze manier worden meerdere voordelen behaald:

  • het aanbod van ouderenwoningen in de ‘missing middle’ wordt uitgebreid;
  • de doorstroming op de woningmarkt wordt gestimuleerd;
  • het draagvlak voor (zorg)voorzieningen en de centra neemt toe;
  • het rendement op het vastgoed verbetert;
  • de ontmoetingsfunctie wordt versterkt.

Bureau Stedelijke Planning heeft in het onderzoek Hart van Suburbia deze denklijnen onderzocht en uitgewerkt. In de loop van 2020 bieden we over deze thematiek enkele masterclasses aan.

 

Bronnen

[1] Taskforce wonen en zorg (2020) – werkplan 2020: Samen werken aan beweging en slagkracht
[2] Commissie toekomst zorg thuiswonende ouderen (2020) – oud en zelfstandig in 2030: een reisadvies
[3] Daalhuizen, F.; van Dam, F.; de Groot, C.; Schilder, F. & van der Staak, M. (2019) – Zelfstandig thuis op hoge leeftijd: verkenning van knelpunten en handelingsperspectieven in beleid en praktijk. Planbureau voor de Leefomgeving
[4] Boelhouwer, P. en Boumeester, H. (2018) Middeninkomens tussen wal en schip. Presentatie wooncongres 2018
[5] Ondergrens gebaseerd op inkomensgrens sociale huur en bovengrens gebaseerd op anderhalf keer het modale inkomen in 2019 (€36.000)
[6] Berekeningen gebaseerd op WOONonderzoek 2018 van ministerie van BZK
[7] CBRE (2020) – zorgvastgoed special 2020 Nederland
[8] Rigo – monitor geclusterde woonvormen voor ouderen
[9] Berekeningen gebaseerd op WOONonderzoek 2018 van ministerie van BZK
[10] Berekeningen gebaseerd op WOONonderzoek 2018 van ministerie van BZK

 

MEER INFORMATIE Drs. Frans Wittenberg fw@stedplan.nl
+31 (0) 620281064

Frans Wittenberg is managing consultant Wonen bij Bureau Stedelijke Planning
Deel deze pagina

gerelateerde informatie

Wonen is meer dan stenen

Versnelling van de woningbouw staat in het middelpunt van de belangstelling. De economie is in korte tijd zeer sterk aangetrokken en de woningmarkt draait op Lees meer

Wonen en zorg

In de komende tien jaar zal het aantal 75-plussers in Nederland verdubbelen. Het overheidsbeleid is erop gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten Lees meer