Grijs geeft kleur aan het wijkwinkelcentrum

vakkennis

Wijkwinkelcentra vormen de ruggengraat van de Nederlandse winkelstructuur. Al decennialang zijn zij het hart van de wijk en de plek waar het overgrote deel van de dagelijkse boodschappen wordt gedaan. Veel wijkwinkelcentra zijn gerealiseerd in de jaren 60 en 70, in de naoorlogse uitbreidingswijken. De omvang, functionaliteit en invulling van deze nieuwe wijkwinkelcentra waren afgestemd op het omliggende verzorgingsgebied, met veel (jonge) gezinnen. Juist in deze naoorlogse wijken treedt nu vergrijzing op. Wat betekent dat voor de wijkwinkelcentra? Sluiten ze nog wel goed aan op deze ‘nieuwe’ doelgroep? Welke kansen biedt de vergrijzing? En wat is nodig om die kansen te verzilveren? Volgens Bureau Stedelijke Planning ligt het antwoord bij de functiemix en het fysieke domein van de wijkwinkelcentra.

‘De’ 65-plusser bestaat niet
Nederland vergrijst. Op dit moment telt ons land ruim drie miljoen 65-plussers. In het komende decennium groeit deze groep met ruim een miljoen. In 2030 is bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder dan 65 jaar. Vergrijzing is echter een zeer uiteenlopend fenomeen, met grote regionale en lokale verschillen. Zo treedt vergrijzing vooral op in de perifere provincies. Met name in Groningen, Friesland, Drenthe, Zuid-Limburg en Zeeland is het aandeel 65-plussers in veel gemeenten al groter dan twintig procent. Maar ook binnen de grote steden en andere gemeenten in de Randstad zijn grote verschillen zichtbaar tussen wijken met overwegend jonge of juist oude bevolking.

bron: ING

Vergrijzing is dus overal, maar kent vele gezichten. Zo is er sprake van verschillende generaties ouderen.  De nieuwe ouderen – geboren tijdens en na de Tweede Wereldoorlog – zijn in tegenstelling tot voorgaande generaties ouderen over het algemeen welvarender, vitaler en mobieler. Mede daardoor zijn ze ook langer zelfstandig. Op dit moment is bijna zestig procent van de huidige 65-plussers een ‘nieuwe oudere’, en dit aandeel neemt in de komende jaren logischerwijs toe. 65-plussers besteden hun geld anders dan jongeren. Zo zijn gezondheid en persoonlijke diensten en dagelijkse boodschappen sectoren waar 65-plussers steeds meer aan uitgeven. Dat geldt ook voor recreatie, cultuur en vervoer. 65-plussers geven daarentegen juist minder uit aan communicatie, wonen en niet-dagelijkse detailhandel.

De toenemende vergrijzing in Nederland biedt kansen voor wijkwinkelcentra. Immers, ouderen wonen steeds langer zelfstandig, en blijven dus langer hun eigen boodschappen en andere aankopen doen. Ze hebben meer tijd, wat in potentie bijdraagt aan een hogere bezoekfrequentie. Ook kennen 65-plussers een hoge mate van loyaliteit. Door de relatieve welvaart onder de ‘nieuwe ouderen’ hebben 65-plussers tevens een grote bestedingskracht. Kansen genoeg dus, maar sluiten onze wijkwinkelcentra wel voldoende aan op de behoeftes en wensen van ouderen?

Wat maakt een wijkwinkelcentrum ‘vergrijzingsgereed’?
Veel Nederlandse wijkwinkelcentra zijn gerealiseerd in de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw. Daarmee zijn ze inmiddels gedateerd. Ze bevinden zich aan het einde van hun levenscyclus en zijn vaak toe aan herijking. Een deel van deze centra is inmiddels gerevitaliseerd, maar een groot aantal andere wijkwinkelcentra wacht nog op een dergelijke (her)ontwikkeling. Dit is het moment om de kansen die vergrijzing biedt, te benutten.

Om te beoordelen in hoeverre een wijkwinkelcentrum ‘vergrijzingsgereed’ is, zijn drie pijlers van belang. De Functiemix en het Fysieke domein moeten op orde zijn, rekening houdend met de specifieke behoeftes van ouderen, terwijl Marketing kan bijdragen aan een sterkere binding van de klant aan het winkelcentrum. Met name in de functiemix en het fysieke domein kennen ouderen hele specifieke behoeftes.

De Functiemix betreft de aantrekkelijkheid van het gehele aanbod in het winkelcentrum. Daarbij speelt nabijheid een belangrijke rol. Voor ouderen zijn winkels voor dagelijkse boodschappen, zorgsteunpunten, een huisarts en een fysiotherapeut vroeg of laat een absolute noodzaak in de directe woonomgeving. Daarnaast hebben zij ook andere voorzieningen bij voorkeur dicht bij huis, zoals zorgservices, sociale activiteiten, cultuur en vrijetijd. Met een concentratie van dergelijke voorzieningen sluiten wijkwinkelcentra qua invulling aan op de behoeftes en wensen van ouderen. De nieuwe generatie ouderen maakt echter liever geen gebruik van voorzieningen die speciaal voor hen zijn gerealiseerd. Waak er dus voor geen ‘exclusief ouderencentrum’ te maken. Realiseer voorzieningen voor iedereen met een optimale toegankelijkheid voor ouderen.

In het Fysieke domein zijn bereikbaarheid, toegankelijkheid, onderhoud, inrichting en veiligheid van belang. Specifiek voor ouderen moeten looproutes aantrekkelijk en veilig zijn. Om de toegankelijkheid en mobiliteit te optimaliseren moeten trottoirs in goede staat zijn en is goede buitenverlichting nodig. Er zijn tal van praktische ingrepen denkbaar om het Fysieke domein aan te passen naar de behoeftes van ouderen.

Geen kant-en-klare oplossingen, wel steeds meer inzichten
Een inclusief winkelgebied, dat is de opgave. Een winkelcentrum dat zowel qua invulling als functionaliteit niet specifiek gericht is op ouderen, maar wel optimaal aansluit bij hun behoeftes en wensen. Daarbij gaat het wijkwinkelcentrum beyond retail en moet het in alle opzichten het hart van de wijk zijn. Dat hart bestaat niet uit louter winkels. Juist de combinatie met zorgservices, sociale activiteiten, cultuur en vrijetijd geeft het wijkwinkelcentrum het benodigde nieuwe elan.

Een kant-en-klare oplossing om dit te bereiken bestaat niet. Niet alleen omdat ouderen een zeer diverse groep vormen, met daarbinnen grote tegenstellingen tussen arm en rijk, in leeftijd, in leefstijl, en daarmee ook in bezoekgedrag en behoeftes. Ook omdat wijkwinkelcentra, en de betrokken eigenaren en ondernemers, al even divers van samenstelling zijn. Elk centrum vraagt om maatwerk, zowel in het bepalen van de ideale Functiemix als in de optimale inrichting van het Fysieke domein.

Met de zoektocht naar het inclusieve winkelgebied gaan wij de komende tijd verder. Op zoek naar handvatten voor levensbestendiger winkelgebieden. Op zoek naar een antwoord op vragen als:

• In welke mate en onder welke voorwaarden kunnen in of aansluitend op wijkwinkelcentra (senioren)woningen worden gerealiseerd? Goed voor de ouderen, goed voor de leefbaarheid en goed voor de winkeliers immers.
• Wat zijn de consequenties van structurele trends in de detailhandel (zoals een daling van de behoefte aan fysieke winkels) voor een succesvolle renovatie of herontwikkeling van wijkwinkelcentra? Met andere woorden een kleiner, maar beter winkelcentrum. En hoe beïnvloedt versnipperd vastgoedeigendom de mogelijkheden hiervoor?

In nader onderzoek zoekt Bureau Stedelijke Planning met partners naar antwoorden op deze vragen. Daarmee kunnen we de kansen van vergrijzing voor wijkwinkelcentra nog beter benutten. Vergrijzing is immers een kans, en geeft kleur aan het wijkwinkelcentrum.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt oktober 2018.
Auteurs: Gijs Foeken en Vinoo Khandekar van Bureau Stedelijke Planning.

Masterclass Grijs geeft kleur aan wijkwinkelcentra

Bureau Stedelijke Planning organiseert regelmatig de masterclass Grijs geeft kleur aan wijkwinkelcentra. In deze masterclass voor stakeholders uit de vastgoedsector worden de kansen gedestilleerd die vergrijzing biedt voor wijkwinkelcentra. Gezamenlijk worden de noodzakelijke ruimtelijk-functionele voorwaarden die daaraan verbonden zijn onder de loep genomen. Bureau Stedelijke Planning doet dat zowel in-company als met open inschrijving.

Wilt u ook meer inzicht krijgen in de manier waarop u uw winkelcentrum vergrijzingsgereed – leefbaar én renderend – maakt? Neem  contact op met Vinoo Khandekar (vk@stedplan.nl) of Aart Jan van Duren (ajvd@stedplan.nl). Zij vertellen u graag meer over de mogelijkheden.