Wijk- en stadsdeelcentra zijn ontwikkeld als verzorgingsclusters voor de naoorlogse uitbreidingswijken. In de praktijk zijn het primair winkelcentra; andere functies zijn slechts beperkt aanwezig. Veel van deze wijk- en stadsdeelcentra kampen met veroudering en structurele winkelleegstand. Door de huidige coronacrisis is het aankoopgedrag via internet sterk toegenomen. Hierdoor neemt naar verwachting de structurele winkelleegstand verder toe.

Een aantal winkelcentra dreigt daardoor in de gevarenzone terecht te komen. Dit heeft negatieve consequenties voor het economisch functioneren van de middenstand, de leefbaarheid in de omliggende wijk(en) en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Om dit te voorkomen is het van belang om op tijd in te grijpen. Dit momentum doet zich nu voor.

Naar een nieuw economisch verdienmodel

Veel wijk- en stadsdeelcentra hebben in de loop van hun bestaan een facelift gehad om ze zo weer een eigentijdse uitstraling te krijgen. Maar nu het draagvlak van veel wijk- en stadsdeelcentra structureel afkalft voldoet deze vorm van revitalisering niet meer. Dit betekent dat in de nieuwe situatie sprake dient te zijn van een ander economisch verdienmodel. Functiemenging biedt hiervoor een interessante oplossing. Hierbij kan gedacht worden aan het combineren van winkels met horeca, vrije tijdsfuncties, kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten en maatschappelijke voorzieningen. Aangezien de wijk- en stadsdeelcentra over het algemeen centraal en op loop- of fietsafstand gesitueerd zijn, is dit een logische plek voor deze aanvullende centrumvoorzieningen.

Maar deze voorzieningen kunnen meestal niet probleemloos ingepast worden in de leegstaande winkelunits. Om optimaal aan te sluiten bij de wensen en eisen van deze nieuwe gebruikers is een andere opzet nodig van het bestaande winkelcentrum. Bij voorkeur in de vorm van een complete transformatie waarbij sprake is van sloop van het bestaande winkelcentrum en de ontwikkeling van een nieuw multifunctioneel centrum.

Woningontwikkeling: kostendrager en vergroting van het draagvlak voor voorzieningen

Het goede nieuws is dat een groot aantal wijk- en stadsdeelcentra is ontwikkeld als een ‘platte doos’ omgeven door parkeerterreinen. Hierdoor zijn er volop mogelijkheden voor intensivering van het grondgebruik. Door uitbreiding van het grondgebruik en stapeling van functies is het financieel haalbaar om deze winkelcentra te transformeren. Stapeling kan in de vorm van woningontwikkeling. Dit is niet alleen financieel aantrekkelijk, maar bewoners dragen in belangrijke mate bij aan vergroting van het draagvlak voor de voorzieningen en de leefbaarheid van het wijk- en stadsdeelcentrum. In principe komen alle doelgroepen in aanmerking die interesse hebben in een centrumstedelijk woonmilieu. Voor ouderen zijn deze locaties ideaal omdat ze in feite bovenop de voorzieningen wonen. Hierdoor kunnen ze op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen.

Stadsstraten met woningen boven voorzieningen

In de nieuwe opzet van de wijk- en stadsdeelcentra is het belangrijk om de voorzieningen niet naar ‘binnen’ te keren en te overkappen, maar stadsstraten te ontwikkelen met voorzieningen in de plint. Dit is bijvoorbeeld toegepast in Leidsche Rijn Centrum. De bewoners kunnen zo profiteren van de levendigheid van de bezoekers op straat. In de avonduren is dit goed voor de sociale controle op straat.

In het postcorona wijkcentrum is voor wat betreft de winkelvoorzieningen bijna uitsluitend sprake van dagelijkse artikelen in de vorm van voeding en dagelijkse verzorging. Met name in de vorm van een of twee supermarkten, een drogist, een bloemist, een slijter en eventueel nog enkele speciaalzaken.

In de stadsdeelcentra nieuwe stijl is naast voeding en verzorging ook ruimte voor een beperkt pakket aan niet-dagelijkse artikelen. Het aandeel van het modische segment is echter veel beperkter dan in het verleden. Deze winkelmeters kunnen soms nog voor een deel opgevuld worden met voeding en horeca, maar hiermee kan zeker niet het gehele areaal opgevuld worden. Per saldo dient de omvang van het winkelareaal van de meeste stadsdeelcentra en grote wijkcentra dan ook af te nemen. Naast winkels is ruimte voor (grand) cafés, restaurants, fitnesscentra, huisartsen, apotheken, tandartsen, jeugdzorg, ouderenzorg, psychologen et cetera.

Economische synergie

De menging van deze functies leidt tot economische synergie. Bijvoorbeeld omdat een bezoek aan de huisarts wordt gecombineerd met een lunch en de aankoop van een bos bloemen. In de wijk- en stadsdeelcentra kan tevens sprake zijn van werkhubs in de vorm van kleinschalige en flexibele werkplekken. Naar verwachting zal in het postcoronatijdperk veel meer thuisgewerkt worden dan in de periode voor 2020. Veel wijkbewoners zijn echter klein behuisd. Een flexibele werkplek op loop- of fietsafstand van huis kan een aantrekkelijk alternatief vormen voor de thuiswerkplek. Zeker als de werkgever deze financiert. Voor de werkgever levert dit ‘blije werknemers’ op. Bovendien vindt compensatie plaats door een reductie van de vervoerskosten. Ook voor het ontlasten van de wegen, het openbaar vervoer en het klimaat is dit een wenselijke ontwikkeling.

Wijk- en stadsdeelcentra als ontmoetingscentrum

Naast een optimaal pakket aan voorzieningen voor de wijkbewoners is ook de ontmoetingsfunctie van wijk- en stadsdeelcentra belangrijk. Zeker in deze periode van eenzaamheid. De concentratie van voorzieningen, werkplekken en bewoners in het wijk- of stadsdeelcentrum draagt in belangrijke mate bij aan het aantrekken van omliggende bewoners waardoor ook eerder ontmoeting ontstaat. Ook horeca en flexibele werkplekken dragen hieraan bij. Daarnaast is het belangrijk om te voorzien in een specifiek ontmoetingscentrum voor verschillende doelgroepen in de wijk. Hier kunnen activiteiten plaatsvinden, zoals voorlichtingsbijeenkomsten, spelletjesavonden, yogalessen, cursussen, inspraakavonden, politieke bijeenkomsten en educatie. Een dergelijke functie vraagt wel om subsidie van de gemeente.

Aantrekkelijke uitstraling en faciliteiten

Naast een optimale programmering vraagt het wijk- en stadsdeelcentrum in het postcoronatijdperk ook om een aantrekkelijke uitstraling en faciliteiten. Allereerst is hiervoor een hoogwaardige en warme architectuur belangrijk. Daarnaast een aantrekkelijke openbare ruimte. Hier passen geen omvangrijke parkeerterreinen bij. Bij voorkeur is sprake van gebouwd of nog beter, ondergronds parkeren. Dit mag echter niet ten koste gaan van de functionaliteit. Het winkelcentrum dient goed bereikbaar te blijven. Dit is namelijk een meerwaarde ten opzichte van de binnensteden.

De aantrekkelijkheid van de openbare ruimte kan daarnaast vorm krijgen door hoogwaardig materiaalgebruik, veel groen en watervoorzieningen, aantrekkelijke looproutes naar de omliggende wijk, terrassen, bankjes en sanitaire voorzieningen. Ook dient sprake te zijn van goed toegankelijke en overdekte halten voor het openbaar vervoer. Tot slot dient de gehele openbare ruimte ‘rollatorproof’ te zijn.

Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning, is gespecialiseerd in centrum- en gebiedsontwikkeling. Op basis van diverse onderzoeken en adviezen van hemzelf en Bureau Stedelijke Planning publiceert hij een reeks artikelen in Vastgoedmarkt over de transformatie van winkelgebieden. Daarnaast werkt hij aan een Handboek transformatie winkelgebieden dat in de loop van 2021 gepubliceerd wordt.